[비즈니스포스트] 이재명 정부가 세번째 발표한 부동산 대책에 시장이 요동치고 있다. 

이번 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’은 주택수요 관리 강화, 부동산 금융 규제 강화, 부동산 거래 질서 확립, 부동산 세제 합리화 등의 방안들이 망라됐는데, 시장의 예상을 넘는 수준이라 시장이 당황 중이다.

서울 전역과 경기도 12곳이 규제지역과 토허제로 묶여

정부가 내놓은 주택수요 관리 강화대책은 서울과 경기도 일부를 규제지역 및 토지거래허가제(토허제)로 같이 묶는 것이다. 정부는 최근 서울과 경기도 일부 지역의 집값 과열에 대응하고자 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정했다. 6·27 대출규제와 9·7 공급대책 발표 이후에도 서울 한강벨트를 중심으로 주택가격 상승세가 가팔라지고 갭투자(전세 낀 매매)가 몰리는 양상이 전개되자 내놓은 초강경 수요 억제책이다. 

이 대책에 따르면 현행 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 규제지역 지정 효력은 16일부터 발생한다.

규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워진다. 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한, 전세대출 제한 등의 규제가 동반된다.

정부는 여기서 멈추지 않고 이들 규제지역에 대한 갭투자 수요를 차단하고자 2년 실거주 의무가 발생하는 토허구역 지정도 동시에 했다. 해당 지역 아파트 및 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’이 대상이다. 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월31일까지로, 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토할 계획이다.

가장 강력한 6·27 가계대출 대책을 더 강화해

정부는 대출도 더 바짝 조인다.

6·27대책으로 수도권 및 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억원이었지만, 앞으로는 주택가격 구간별로 차등 적용해 고가일수록 한도를 줄이는 방식으로 바뀐다. △15억원 이하 주택은 6억원 △15억∼25억원 이하는 4억원 △25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 설정됐다.

또한 오는 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 그 이자 상환액을 DSR 산정 시 포함하게 된다. 차주별 대출한도를 산정할 때 금리 변동 위험을 반영하는 ‘스트레스 금리’의 하한은 현행 1.5%에서 3%로 상향된다. 이는 향후 금리 인하로 대출 여력이 확대되는 효과를 막기 위한 조치로, 16일부터 즉시 적용된다.

아울러 은행권의 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이는 시점은 당초 내년 4월에서 내년 1월로 앞당기기로 했다. 위험가중치를 높이면 은행이 더 많은 자본을 보유해야 하기 때문에 주담대 공급 축소 압력으로 이어진다. 정부의 이 대책은 금융소비자가 아닌 공급자를 직접 겨냥한다는 차원에서 의미가 남다르다.
  보유세를 포함한 부동산 세금의 강화 수준이 시장의 방향성을 결정할 듯 

한편 이번 대책에는 보유세를 포함한 부동산 세금 강화에 대한 언급이 담겼고, 부동산거래 감독기구 신설 등으로 대표되는 부동산 거래질서 확립에 대한 강력한 의지도 포함됐다.

관건은 서울 아파트 시장을 위시한 시장이 어떻게 움직일 것인가다. 이번 대책을 자세히 살펴보면 대출을 최대한 끊고, 갭투기는 최대한 억제했으며, 거래가 무척 힘겨워졌음을 알 수 있다. 이런 요인들은 가격 상승의 동력을 최대한 차단해 거래량과 상승률을 꺾을 것으로 예측된다. 

그렇다고 해서 서울 아파트 가격이 완연한 하락세를 돌아설 것 같지는 않다. 이번 대책을 보고 자기가 가진 아파트를 던져야겠다고 결심할 주택 소유자들이 별반 없을 것 같기 때문이다. 

아무래도 장래 서울 아파트 가격의 방향성을 결정할 요인은 보유세를 포함한 부동산 관련 세금의 강화 수준일 성 싶다. 

보유세를 포함한 세금이 시장의 예상을 뛰어넘는 수준으로 결정된다면 향후 기대수익률 감소를 근심하는 매도자들이 대거 매물을 던질 것이고, 그 여파로 시장이 하락조정 사이클로 들어갈 수 밖에 없을 것이기 때문이다. 반면 보유세를 비롯한 세금의 강화 강도가 미약하다면 서울 아파트 소유자들은 버티기에 돌입할 가능성이 높다. 이태경 토지+자유연구소 부소장