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[주변의 법률산책] 토지거래허가구역 토지 매수인은 어떻게 구제받을까
코로나19 기간 동안 전 세계적 저금리 정책으로 유동성이 크게 늘어나며 부동산을 비롯한 자산가격이 폭등했었다.우리나라에서도 연일 치솟는 부동산 가격으로 인해서 월급쟁이가 정상적으로 일해서 서울에서 아파트를 취득하려면 최소한 100년은 걸릴 것이라고 예측하는 전문가도 있었다.이에 많은 사람들이 월급을 받고 성실히 일하기보다는 주식투자나 부동산투자에 뛰어들어야 하는 게 아닌가 하는 고민에 빠지기도 했다.아파트 가격은 앞으로도 계속 오를 것이므로 지금 '영끌'해서 사야 한다는 명제가 널리 확산되는 분위기였다.서른 살 이한탕(가명)은 스무살부터 편의점 아르바이트로 시작해 성실하게 일해서 돈을 모으고 있었고 투자에 대해서는 전혀 아는 것이 없었다.주변의 친구들 가운데 주식으로 부자가 되었다는 이도 있고 누구는 코로나 터지기 직전에 산 아파트가 거의 두배나 올라서 많은 돈을 벌었다고도 한다.이한탕은 남들처럼 돈을 벌려면 투자를 해야 한다고 생각하면서도 구체적으로 무엇을 어떻게 해야 하는지 고민하고 있었다.부동산투자회사를 운영하는 노빈곤(가명)은 이한탕에게 경기도 내 토지거래허가구역 내 임야가 있는데 1~2년 내로 개발이 진행될 예정이라고 하면서 부동산 투자를 권유했다.이한탕은 노빈곤이 제시한 각종 도표와 참고자료를 보고 그대로 설득당했고 경기도 성남시에 있는 임야 3만평 중 일부 지분에 대해서 투자하기로 결정했다.계약서에는 토지거래허가구역이 해제되면 분할해서 이한탕에게 소유권이전을 한다고 기재되어 있었고 이한탕은 계약서 내용대로 지금까지 모아둔 돈 1억원을 전부 입금했다.부동산 거래는 일반적으로 규모가 크고 복잡한 법률관계가 얽혀있는 경우가 많아 법률전문가의 조언을 바탕으로 진행하는 것이 안전하다. <픽사베이>그러나 계약 체결 후 2년이 지났지만 개발이 진행된다는 소식은 들려 오지 않았다.계약서에는 토지거래허가구역이 해제된 후에 소유권이전을 한다고 되어 있어서 이한탕은 자기 돈을 전부 입금했지만 토지소유권도 취득하지 못했고, 그 토지를 되팔아서 투자금을 회수할 수도 없다.이한탕은 노빈곤에게 언제쯤 개발이 진행되는지, 개발이 안되면 돈을 돌려주면 안되는지 물어보았으나, 노빈곤은 조만간 개발이 진행될 예정이라고 하면서 계약서에는 토지거래허가구역 지정해제가 되어야 소유권을 넘겨줄 수 있고 계약해제도 못한다고 주장한다.이한탕은 자신이 지급한 투자금을 돌려받을 수 없는 것일까? 결론부터 말하면그렇지 않다.서울중앙지방법원은 2020년 이한탕이 체결한 것과 같은 토지거래허가구역 내 토지거래계약은 확정적 무효이므로 매매대금을 부당이득으로 반환청구할 수 있다고 판시한 바 있다.소유권이전등기절차의 이행기를 토지거래허가구역지정 해제시로 정한 것은 허가를 안 받은 것을 전제로 한 계약이므로 매매계약이 확정적 무효라고 판단한 것이다.토지거래허가구역 내 토지매매 계약을 체결한 경우, 그 법률관계를 분석하여 구체적인 법적 구제수단을 파악하는 것은 쉽지 않다.그래서 투자 이전에 전문 변호사와 먼저 상담을 받아야 하며 이한탕처럼 의견 대립이 발생할 경우에라도 법률 전문가를 통해 적절한 구제조치를 취해야 자신이 피땀 흘려 모은 돈을 지킬 수 있다. 주상은 윈앤파트너스 법률사무소 파트너변호사

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