[비즈니스포스트] 불과 작년까지만 해도 2만 가구를 밑돌던 아파트 미분양 물량이 시간이 갈수록 폭발적으로 증가해 5만 가구에 육박 중이다.

부동산 시장이 일찍이 찾아보기 힘들만큼 단기간에 폭락 중인터라 내년에는 미분양 물량이 10만 가구에 달할 수도 있다는 전망조차 나온다.

설상가상격으로 시장의 투심을 회복시켜 줄 것으로 기대됐던 둔촌주공의 흥행실패는 분양시장에 드리운 그림자를 더 짙게 만들고 있다.

미분양 아파트가 10만 가구를 돌파해 계속 우상향하면 도산하는 건설사들이 늘어날 것이고, 부동산 관련 금융의 부실화가 심화돼 부동산PF에 치중했던 증권사 등 금융기관들도 위험해지는 만큼 정부는 특단의 미분양 해소 대책을 마련해야 할 것이다.

폭발적으로 늘고 있는 미분양 물량

19일 국토교통부에 따르면 10월 말 기준으로 전국 미분양 주택이 4만7217가구로 1년 전 1만4075가구에 비해 무려 3배 이상 폭증했다. 상황이 특히 심각한 건 미분양 가구가 늘어나는 속도가 너무 빠르다는 것이다.

미분양 가구는 지난 9월 8882가구, 10월 5613가구가 각각 늘었는데, 만약 시장의 추세를 돌릴 만한 계기가 생기지 않는다면 내년에 10만 가구까지 늘어나는 건 시간 문제다.

아파트 미분양 물량은 2008년 12월 16만5599호로 정점을 기록한 후 내려와 2020년 12월 1만9005가구, 2021년 12월 1만7710가구로 바닥을 찍은 바 있다.

미분양 아파트 물량이 단기간에 폭발적으로 증가한 이유는 무엇보다 미국 연준을 포함한 각국 중앙은행들의 금리인상 드라이브가 촉발한 부동산 시장의 대세하락 탓이 결정적이다.

통상 4만 가구 이상을 유지하는 아파트 미분양 물량이 2020년과 2021년 2만 가구 밑으로 떨어진 이유는 단 하나였다. 그건 바로 주변 시세 대비 크게 저렴한 분양가로 인한 시세차익 기대감이다.

그런데 올해 하반기로 갈수록 부동산 시장이 급속도로 허물어지면서 미분양 아파트 주변 아파트들의 실거래가가 빠르게 붕괴되었고, 시세차익에 대한 기대가 무너지자 미분양 아파트가 폭증한 것이다.

통상적으로 부동산 업계에서는 아파트 미분양 물량이 전국 분양물량의 10%가 넘는 5만가구를 넘어서면 위험수위로 판단하는데 5만 가구 돌파는 기정사실이다.

미분양 주택의 급증은 당장 건설사들의 수익성을 크게 악화시켜 건설사들의 존립을 위태롭게 만든다는 점에서 위협적이다. 이뿐 아니라 미분양 아파트 주변 구축 아파트들의 시세를 끌어내리는 기능을 해 대세하락의 기울기를 더 가파르게 만든다.

신축 아파트가 미분양이 나는 판인데 구축 아파트를 누가 굳이 사려할 것인가? 설사 구축 아파트를 사려는 원매자가 있다 하더라도 그 원매자는 가격을 사정 없이 낮추려 할 것이다.

지금 대한민국 부동산 시장은 ‘기준금리 인상 등에 따른 유동성 격감’ → ‘아파트 실거래가의 급속한 하락’ → ‘아파트 미분양 물량의 폭증‘ → ’투자심리의 급격한 위축‘ → ’아파트 실거래가 하락의 가속화‘라는 악순환의 사이클에 들어갔다고 보는 것이 객관적이다.

둔촌주공 계약일이 다가올수록 시장의 근심이 높아지는 까닭은?

아파트 미분양 물량이 무서운 속도로 늘어나는 마당에 시장에 근심거리가 더해졌다. 단군 이래 최대 재건축 단지로 불리며 침체에 빠진 부동산 시장의 구원투수가 될 것으로 기대됐던 서울 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이 청약 흥행에 참패한 것이다.

9일 한국부동산 청약홈에 따르면 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온은 1·2순위(해당 지역·기타 지역) 청약에 3695가구를 모집하였는데 2만153명이 지원해 평균 경쟁률 5.45 대 1로 마감했다.

앞서 진행된 특별공급 청약에서는 1091가구 모집에 3580명이 신청해 평균 3.28대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 심지어 일부 타입은 순위 내 청약 마감에 실패하기도 했다. 둔촌주공의 계약기간은 다음 달 3일부터 17일까지인데, 미계약이 발생하면 무순위 청약이 실시된다.

둔촌주공은 서울 송파구에 인접한 강동구라는 입지, 바로 옆에 올림픽공원이 붙어 있고 지하철 2개 노선이 통과하는 압도적 인프라, 미니신도시를 방불케 하는 1만2000여 가구, 대한민국을 대표하는 건설사들의 시공 등의 장점을 두루 갖추고 있다.

비록 현재 부동산 시장이 대세하락 국면이라고는 하나 둔촌주공만은 흥행에 성공할 것이란 시장의 기대를 받아왔다.

그랬던 둔촌주공이 청약 흥행은 고사하고 자칫 미계약(미분양)을 걱정해야 하는 상황까지 몰렸다는 건 지금의 부동산 시장이 얼마나 심각한 상황인지를 극명하게 보여준다.

둔촌주공의 흥행실패는 무엇보다 주변 시세의 급락 탓이 크다. 인근에 위치한 헬리오시티(서울 송파구) 33평 매물 호가가 현재 16억5000만 원(일각에선 14억 원대 중반까지 중개소에 급매가 나왔다는 주장도 있다)까지 나와 있다. 이는 동일한 평형의 둔촌주공 분양가 13억~14억 원에 근접한 수준이다.

둔촌주공의 입주는 2025년 초반이고 지금의 부동산 시장 상황을 감안할 때 헬리오시티 33평형 가격이 둔촌주공 분양가인 13~14억 수준 혹은 그 이하로 떨어질 가능성을 배제할 수 없다. 둔촌주공에 대한 청약경쟁률이 저조할 수밖에 없었던 것이다.

물론 8년 전매 제한도 지금과 같은 부동산 시장 상황에선 청약통장을 가지고 있는 사람들에게 둔촌주공 청약을 꺼리게 만든 요인이었을 것이다.

이제 시장의 관심은 내년 1월3일부터 17일까지 진행될 둔촌주공 본계약률에 쏠리고 있다.

통상 시장에선 청약경쟁률이 10대 1 정도 나오면 미분양이 30% 정도 발생하는 것으로 본다. 이를 둔촌주공에 그대로 대입해 보면 매우 재앙적인 수준의 계약 포기가 발생할 수 있다는 뜻이다.

만약 둔촌주공의 본계약률이 극히 저조해 미분양이 30%이상 발생한다면 둔촌주공은 내년 1월19일에 돌아오는 차환을 해결할 길이 막막해진다.

앞서 둔촌주공은 7000억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 앞두고 차환 실패 위기에 직면했다 채권시장안정펀드인 정부 지원 등을 받아 겨우 차환에 성공했다. 

이뿐 아니라 부동산 시장이 수직으로 내리꽂히고 있는 국면에 전해진 둔촌주공의 대량 미분양 소식은 시장 참여자들의 마음을 겨울왕국으로 만들 것이 자명하다.

그리고 이는 고스란히 다른 청약시장에도 영향을 미칠 것이다. 청약시장의 침몰과 미분양의 대량발생은 기존 주택시장에도 악영향을 미쳐 시장을 더욱 어렵게 만들 가능성이 높다.

간과하지 말아야 할 대목은 만약 둔촌주공에 대량의 미분양이 발생한다면 부동산 PF, 자산유동화기업어음(ABCP)발(發) 돈맥경화가 본격화 될 수 있다는 것이다.

부동산 금융 관련 돈맥경화 현상이 본격화되면 자기자본 대비 부동산 PF 비중이 높은 중소형 증권사들이 유동성 위기에 봉착할 수밖에 없다.

이는 중소형 증권사 도산과 신용경색, 유동성 고갈 등으로 걷잡을 수 없이 확산될 가능성을 배제 못한다. 자금경색과 원자재 가격 폭등에 더해 미분양 폭탄을 얻어맞을 가능성이 높은 건설사들의 도산과 그 도산이 초래할 금융 및 고용 충격은 계산에 넣지도 않았다.

2014년 이후 ’부동산 시장‘과 ’부동산 기반 금융시장‘을 지배했던 심리는 단연 ‘탐욕’이었다. 그리고 그 탐욕을 가능케 했던 건 유동성의 홍수였다.

그런데 그 유동성의 홍수가 순식간에 사라지고 유동성 가뭄이 습격하자 부동산 시장과 부동산 기반 금융시장은 삽시간에 ‘공포’에 지배당하고 있다. 청약불패가 미분양의 무덤으로 바뀌는 데 걸린 시간은 1년이 채 되지 않는다. 시장은 이렇듯 냉엄하고 비정하다.

이번 기회에 정부는 미분양 아파트를 매입해 공공임대주택 재고량을 늘려야

앞에서 살핀 것처럼 미분양 물량의 폭증은 건설업계 및 금융업계의 부실화를 초래할 뇌관이다. 따라서 국정을 책임진 정부는 미분양 대책을 마땅히 마련해야 한다.

물론 정부도 손을 놓고 있는 것은 아니다. 정부는 미분양 해소를 위해 내년 1월부터 무순위 청약에 거주지역 요건을 없애 무주택자 누구나 지역과 관계없이 신청할 수 있도록 하는 방안을 시행할 예정이고, 등록임대사업제도 개편한다.

하지만 정부가 구상 중인 미분양 해소 대책은 미봉책의 느낌이 짙다. 이번 기회에 정부는 발상의 전환을 과감히 시도하기 바란다. 발상의 전환이라 함은 미분양 아파트들을 정부가 대거 매입해 양질의 공공임대주택 확충 방안으로 삼으라는 것이다.

만약 정부가 미분양 아파트들을 대거 매입한 후 공공임대주택으로 만든다면 미분양의 폭증으로 전전긍긍하는 건설업계와 금융업계가 안도의 한숨을 쉴 것이며, 공공임대주택의 재고량이 크게 늘어 주거안정성 증진에도 큰 기여를 하게 될 것이다. 이게 바로 일석이조에, 꿩 먹고 알 먹고가 아니겠는가? 이태경 토지+자유연구소 부소장