서울 금호동은 성동구 내 옥수동, 성수동과 비교해 상대적으로 덜 주목받았다.

2000년대 이후 지어진 아파트단지들과 낙후된 단독, 다세대 밀집지역이 혼재돼 있고 재개발 이슈가 본격화하지 않았기 때문으로 분석된다.

하지만 2021년 들어 금호 21, 23구역 재개발 및 청구아파트 등 대단지들의 리모델링이 가시화하며 새롭게 가치가 재조명되는 분위기다.

초기 투자금액이 적지 않고 재개발 완료까지 10년 이상이 필요하다는 점을 고려해야 하지만 중장기적으로 보면 투자가치가 높은 지역임은 분명해 보인다.

◆ 재개발 재건축 추진 구역

주택재건축이 추진되는 응봉1구역은 응봉동 193-162번지 일대다. 조합원은 340명, 면적은 2만8624㎡다.

금호동~응봉동 고개 건너편으로 아래로는 중랑천-한강이 만나는 곳과 연결되는 입지가 좋은 지역이다.

건폐율은 30% 이하이며 용적률은 202.1%다. 지하3층~지상15층 10개 동, 525세대 규모다.

2016년 4월 조합설립인가를 받았다. 2022년 상반기에 사업승인이 이뤄질 것으로 보인다.

2022년 하반기에 시공사를 선정하고 2024년 이주가 진행될 예정이 잡혀있다.

현지 부동산중개업소 관계자는 “동의율이 95%를 넘었을 정도로 재건축이 순항 중”이라며 “입지가 최고이며 경의중앙선 응봉역과 연결통로 건설, 성수대교 북단 삼표레미콘공장 수변공원화, 서울숲과 연결되는 보행육교 건설 확정 등 호재가 많다”고 말했다.

이 관계자는 “아파트가 들어서면 근방 최고 아파트가 될 것이다”고 덧붙였다.

◆ 주거환경개선지구 해제구역

주거환경개선지구는 1989년 제정된 주거환경개선임시조치법에 근거해 노후주택을 개량하고 공공시설을 정비하기 위해 지정된다. 지정 시 주차장 설치 및 건축규제 완화 등 건축특례를 적용 받는다.

대현산배수지공원 옆의 금호 1-1구역, 1-2구역은 1989년 주거환경개선지구로 지정된 뒤 지난해 5월 해제됐다.

해제 소문이 나돈 2021년 하반기부터 다세대 매물 가격이 급등했다. 매물 가격이 1억2천만~1억3천만 원 수준에서 해제 이후 2억 원 이상으로 올랐다.

이 때문에 성동구청은 해제 뒤 이례적으로 ‘주거환경개선지구 해제구역 내 투기과열 주의 안내’ 공문을 내고 “다세대주택으로 개량되는 과정에서 건축법상 특례를 적용받았기에 구역 전체적으로 실질적 용적률은 이미 법적 상한용적률에 근접하거나 상회하고 있으며 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택 비율 및 세대밀도도 높은 상태”라고 공지했다.

재개발이 이뤄지더라도 추가분담금이 많고 현금청산자가 속출할 수 있는 등 사업성이 떨어진다는 점을 지방자치단체에서 미래 공개한 셈이다.

주거환경개선지구 금호1-1구역은 신금호역 역세권으로 신금호파크자이 단지 건너편이다. 지하철 5호선 청구역으로 넘어가는 길목에 위치해 우수한 입지를 자랑한다. 1종일반주거지역이다.

구역 내부는 서울시내 웬만한 주택지역보다 훨씬 조밀하고 낙후된 모습이다.

금호1-2구역은 금호4거리와 신당역 중간 논골사거리에 붙어 있다. 3종일반주거지역이다.

이 곳 역시 구역 내부는 매우 조밀하고 낙후된 분위기다. 지난해 11월에는 구역 초입에 ‘1-2구역 재개발 추진준비위’ 플래카드도 붙어 있었다.

◆ 지역주택조합 추진 구역

신금호역 부근, 금호초등학교 양 옆의 다세대, 빌라 밀집지역에서는 지역주택조합을 추진하고 있다. 인근에 고가 신축 아파트 단지들이 여럿 완공되며 주민들의 재개발 기대감이 높다.

아직 이렇다 할 재개발 움직임이 포착되지 않았음에도 매물은 드물고 매매가는 높은 편이다.

금호22구역(가칭)은 금호초등학교 아래 편 금호동3가 1번지 일대다.

토지 등 소유자가 805명, 면적은 7만3735㎡다. 2종일반주거지역이다.

용적률 280%, 건폐율 19.35%, 467세대 규모다.

2017년 동의율 10% 이상을 충족해 구역지정을 추진 중이라는데 같은 구역 내 지역주택조합 등이 활동 중이라 향후 추이를 지켜볼 필요가 있다. 현지 부동산중개업소에선 금호16구역, 21구역보다 늦은 10년 이상 걸릴 것으로 보고 있다.

금호초등학교 맞은 편 단독, 다세대 밀집지역도 최근 지역주택조합 활동을 시작한 것으로 파악된다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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