재개발, 재건축 투자는 높은 수익을 올릴 수 있지만 이미 진행되고 있는 곳은 프리미엄이 많이 붙어 투자하기 힘들다.

그렇기 때문에 재개발, 재건축이 앞으로 추진될 지역이나 앞으로 추진할 가능성이 높은 지역에 투자한다면  높은 수익을 올릴 수 있다.

각 구역별로 추진현황을 알아보도록 하자.

◆ 대흥동 재개발 후보지와 아현1구역

대흥동 재개발 후보지(대흥 5구역)는 이대역 역세권이다. 신촌 그랑자이 아파트 아래, 마포 프레스티지자이 아파트 맞은편에 위치해 있다. 

이 곳은 지역주택조합도 추진하고 있으며, 재개발 정비예정구역이기도 하다. 사전 검토를 위해서 동의서를 걷고 있지만 아직 추진은 불투명하지만 노후·불량한 지역이기 때문에 어쨌든 재개발이 추진될 가능성이 높은 지역이다.

조합원 수에 비해 건립 세대수가 많기 때문에 사업성이 좋다는 의견도 나온다.

아직 신축지분 쪼개기가 많지는 않지만 성행할 가능성이 있기 때문에 재개발 후보지가 되기 위해서는 건축제한을 걸어서 신축지분 쪼개기를 막은 뒤 정비구역으로 지정하고 정비계획을 수립하는 등의 과정을 고쳐야 한다. 그러려면 주민들의 동의가 가장 중요하기 때문에 주민들의 동의 여부에 계속 촉각을 곤두세워야 한다.

아현1구역은 아현동 699번지 일대로 영화 기생충의 촬영지인 돼지쌀슈퍼와 계단으로 유명한 곳이다.  

아현1구역은 원래 아현 1-1, 1-2, 1-3 구역으로 나뉘어 있었다. 아현 1-3구역은 재개발이 완전히 끝나 아현 아이파크가 건설됐으며 2017년에 입주가 시작됐다. 

아현 1-1, 1-2 구역은 주민들의 반대로 재개발 구역이 해제됐다가 최근 주민들의 요청으로 아현1구역으로 통합한 뒤 사업을 다시 추진하고 있다. 

2020년 5월 기준 집계 동의율이 66.5%를 넘어섰다. 66.7% 이상이면 구역 지정 및 정비계획 입안이 가능하기 때문에 조만간 정비구역으로 지정될 가능성이 높다.

더블역세권인 충정로역 인근이며 3327세대의 대단위 단지라는 장점이 있다. 광화문, 종로 등과 가깝기 때문에 직장과 주거가 근접해있다는 이점도 있다.

하지만 3327세대를 짓는데 토지 소유자가 2832명일 정도로 지분 쪼개기가 많고 대지 지분당 가격이 너무 많이 올라있는 상태다. 

◆ 중림동 재개발 추진지역과 밤동산 역세권 시프트 재개발 추진지역

중림동 재개발 추진지역은 중림동 398번지 일대이며 역시 충정로 더블역세권 지역이다. 아현1구역의 바로 위쪽에 위치해 있다.

현재 중구청에서 주민들 대상으로 재개발 타당성 여부 의견조사를 시작했다. 결과에 따라 정비구역 지정이 추진될 수 있다. 

2018년에 중림동 주민들이 자체적으로 주민 동의를 받은 적이 있는데 당시 동의율이 61%로 상당히 높았다. 

중구청에 따르면 이 지역을 재개발하기 위해서는 용도지역 조정과 용적률 상향이 필요하다. 

밤동산 역세권 시프트 재개발 추진지역은 영등포 신길동 1367-1번지 일대로 밤나무가 많아 밤동산으로 불리는 곳이다. 한강에 둘러싸여있고 여의도를 마주하고 있어 주거지로 좋은 평가를 받고 있다. 하지만 기반시설이 열악하고 노후불량 주택이 밀집돼있는 지역이다. 

2009년 정비예정구역으로 지정됐었지만 사업성이 낮아 2014년 5월에 주민의 반대로 구역 지정이 해제됐다. 

현재는 지역주택조합에서 2619세대 여의도 샛강 시티사업을 추진하고 있으며 대방역 역세권 토지 등 소유자들이 역세권 시프트를 추진했으나 영등포구청에서 2차 역세권까지 포함해서 개발계획을 다시 제출하라고 반려했다. 따라서 2차 역세권을 포함해 다시 추진한다면 성사 가능성이 높을 것으로 보인다. 

◆ 재개발 추진지역 투자 때 유의사항

재개발 추진지역에 투지할 때는 진행상태를 면밀히 살펴야 한다. 

재개발 지정 및 재지정은 요건이 까다롭기 때문에 지정되지 않을 수도 있다는 점을 반드시 명심해야 한다. 

기간이 길기 때문에 장기적 계획으로 접근하고 여유자금으로 투자하는 것이 좋다. 

가로주택 정비사업은 조합설립 인가부터 출발하기 때문에 주민들의 열의부터 시작해야 한다. 가로주택정비사업은 중개업소가 확실히 될 것이라고 말하는 곳은 가격이 폭등하고 투기꾼들이 몰려들기 때문에 오히려 재개발 추진이 힘들다.

구역지정이 해제되고 다시 추진하는 지역은 반드시 분양자격을 파악하고 권리산정 기준일이 언제인지 확인해야 한다. 또한 과도한 프리미엄이 붙은 물건은 나중에 낭패를 볼 수 있다는 사실을 명심해야 한다. 

또한 신축 빌라가 과하게 많은 지역은 피하고 일반분양물량이 많은 곳을 선택해야 한다. 비례율이 높은 곳을 골라야 수익성이 높다는 사실도 명심해야 한다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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