국토교통부가 내놓은 1%대 초저금리 주택담보대출 모기지 상품이 정치권의 주목을 받고 있다. 그만큼 이 제도에 대한 소비자와 금융권의 관심이 많은 것이다.

상품출시를 놓고 여당은 물론이고 정부 내부에서조차 엇박자를 내며 정책혼선이 빚어지고 있다.

당장 3월 시범출시하는 우리은행을 비롯해 은행권도 이해득실을 저울질하느라 분주하다.

갈수록 치솟는 전셋값에 대출을 받아서라도 집을 사야할지 고민스러운 예비주택 수요자들 외에도 기존 주택담보대출을 안고 있는 자가소유자들도 셈법이 복잡해졌다.

1%대 수익공유형 모기지를 둘러싼 쟁점과 전망을 짚어본다.

◆ 수익공유형 모기지가 뭐길래?

국토교통부가 지난 27일 출시 계획을 밝힌 은행대출 상품이다.

핵심은 대출금리가 코픽스(CoFix·자금조달비용지수)에서 1%포인트 차감한 수준으로 낮게 결정된다는 것이다. 1%대 초반의 초저금리로 대출받아 집을 사고 7년 뒤 집값이 오르면 수익을 은행과 나눠갖는 방식이다.

집값이 떨어지면 공공기관이 이자손실을 보전하도록 했다. 주택기금 총괄수탁사인 우리은행이 시범적으로 3월에 출시할 것으로 알려졌다.

◆ 당정협의도 없이 나온 졸속정책인가?

국토부가 상품 출시계획을 내놓자마자 정부와 여당 안에서조차 이를 비판하거나 우려하는 목소리가 나왔다.

김무성 새누리당 대표는 지난달 29일 당 최고의원회의에서 "1%대 주택대출은 집값이 떨어질 때 은행의 원금을 보장하기 위해 공적 기관인 대한주택보증이 보증을 선다는 문제가 있다“며 ”추후 집값하락이 어느 정도인지 정확한 판단이 있어야 한다“고 비판했다.

김 대표는 “과거 대한주택보증의 전신인 주택사업공제조합의 재정이 어려워 정부예산이 투입됐다”고 지적하며 “1%대 주택대출이 국민과 시장, 그리고 나라 장래 살림에 혼선과 부작용을 주는 부분은 없는지 당 정책위에서 면밀히 검토하기 바란다”고 말했다.

김 대표는 국토부가 당정협의도 거치지 않은 채 ‘속도위반’을 한 데 대해 언짢은 심기를 드러냈다. 국토부는 우리은행을 통해 상품을 출시하면서 금융위원회와 정책협의를 하지 않은 것으로 전해졌다.

◆ 국민혈세 잡아먹는 가계대출 뇌관 되나?

가장 우려되는 대목은 7년 뒤 집값이 떨어졌을 경우다. 이자손실을 공공기관이 보전해 주도록 상품이 설계됐기 때문이다.

은행의 이자손실분을 대한주택보증이 떠안도록 한 것인데 결국 집값이 떨어져 손실이 커지면 공기업 부실로 이어질 것이 뻔하다. 그만큼 국민혈세를 쏟아 붓게 될 가능성이 있고 가뜩이나 시한폭탄이나 다름없는 가계빚 문제도 더욱 악화될 소지가 다분하다.

◆ 부자도 1% 담보대출 받을 수 있다?

국토부는 대출 신청요건을 대폭 완화했다.

5년 이상 무주택자, 부부합산 소득 등 자격요건을 폐지했다. 한마디로 누구나 신청할 수 있다.
 
단 공시가격이 9억 원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 규모여야 한다. 은행이 이 조건에 해당하는 신청자를 대상으로 심사해 선정하는데 결국 집값이 오를 수 있는 지역만 대출해 서울 강남이나 도심 중소형 아파트만 수혜를 입는 것 아니냐는 비판이 제기된다.

◆ 은행들은 어떤 태도인가?

애초 은행들은 초저금리 대출로 ‘역마진’을 우려했다. 집값이 오르지 않을 경우 은행이 손해를 볼 수 있기 때문이다.

그러나 은행들은 대출 대상을 선정할 때 아파트값 상승률이 높은 지역을 위주로 할 것으로 알려져 역마진 가능성이 높지 않다는 평가도 나온다. 또 집값이 떨어지더라도 손실을 대한주택보증으로 넘길 수 있다.

시범판매를 담당하는 우리은행 내부에서도 상품출시를 오히려 환영하는 분위기인 것으로 알려졌다.

은행 입장에서 상품출시를 계기로 고객유치를 늘릴 수 있는 절호의 기회가 될 것으로 본다. 특히 대출진입 장벽이 낮아져 고소득층 고객을 확보할 수 있을 것이라는 분석도 나온다.

KB국민은행과 신한은행도 상품판매에 가세할 것으로 알려졌다.

◆ 대출 계획있는 예비 수요자들의 선택은?

은행권의 기존 주택담보 대출금리는 연 2%대로 낮아졌다.

3% 이상 대출금리를 물고 있는 경우 갈아타기를 고민해 볼 만하다. 20년 만기 고정금리 분할상황 주택담보 대출금리는 현재 연 2.8%~2.9%다. 1%대 초저금리 대출상품이 출시되면 개인별 상황에 맞는 재무계획을 설계할 필요가 있다.

가령 새로 집을 사는 사람의 경우 주택 처분 예정시기를 7년 안팎으로 보고 있다면 1%대 초저금리 대출상품 가입을 검토하는 것이 유리하다.

다만 7년 뒤 집값 상승분에 대해 은행에 돌려줄 목돈 부담을 고려해야 한다. 은행 정산 뒤 집값이 다시 하락할 가능성도 염두에 둬야 한다. 또 정산 이후 일반 주택담보대출 전환 때 금리가 2배 이상 오를 수 있는 점도 유의해야 한다.

◆ 그럼에도 불구하고 국토부 출시 밀어붙인다?

국토부는 오는 10일과 11일 국회 국토교통위원회에 업무보고한다. 이 자리에서 1%대 수익공유형 모기지론에 대한 관련 논의가 이뤄질 것으로 보인다.

야당은 물론이고 여당도 비판적 입장을 나타내고 있어 국토부 원안대로 상품 출시가 이뤄질지 미지수다.

국토 교통위는 13일 서민주거복지특위 전체회의에 이어 24일 주거복지기본법안 관련 공청회를 연다. 이 자리에서 수익공유형 모기지 상품도 토론 대상에 오를 것으로 예상되는데 하우스 푸어가 양산되고 부자만을 위한 정책이라는 우려가 전문가들 사이에서 벌써부터 쏟아져나오고 있다. [비즈니스포스트 김수정 기자]