주택 공급과잉 가능성이 높아지는 상황에서 주택시장에 후분양제를 의무적으로 도입하기 위한 움직임이 강화되고 있다.

후분양제가 의무화되면 건설사의 재무부담이 커진다. 재무구조가 안정적인 대형건설사와 그렇지 않은 중소건설사의 양극화가 뚜렷해질 수도 있다.

14일 업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 17일 ‘후분양제 도입의 장단점 및 시장 영향에 대한 분석’ 연구용역을 발주하기로 했다.

후분양제는 주택을 짓기 전에 분양을 하는 현재 선분양제와 달리 시공이 거의 마무리됐을 때 입주자를 모집하는 방식이다. 시장 과열을 막고 분양가를 투명화할 수 있다는 장점이 있다.

최근 주택시장 안정을 위해 후분양제를 도입하자는 주장이 정치권에서 나오고 있다. 선분양제가 투기수요를 늘리고 주택시장을 교란한다고 보기 때문이다. 이미 주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 주택공급을 촉진하기 위한 선분양제가 맞지 않는다는 시각도 많다.

정동영 국민의당 의원은 지난해 12월30일 후분양제를 도입하는 내용의 주택법 개정안을 발의했다. 주택 건설이 80% 이상 이뤄진 뒤에 입주자를 모집하도록 하자는 것이다. 윤영일 국민의당 의원도 13일 동일한 내용의 후분양제 도입방안을 담은 주택법 개정안을 제출했다.

정 의원은 “선분양제도는 분양권 전매의 폐해를 야기하고 주택 소비자가 고가의 완성된 주택을 보지 못한 채 구매하는 문제가 발생하는 등 주택시장 정상화의 걸림돌”이라고 주장했다.

여기에 정부도 연구용역 발주로 후분양제 도입에 군불을 때면서 후분양제 도입 가능성이 가시화되는 분위기다. 본격적인 후분양제 도입 논의에 앞서 정부는 올해 초 발표한 경제정책 방향에서 자발적 후분양제를 확대하기 위해 후분양 보증과 대출금액 확대, 수수료율 인하 등의 지원책을 내놓기도 했다.

현행법상 주택사업은 선분양과 후분양 모두 가능하다. 그러나 주택가격 상승으로 시세차익을 누리려는 수요자와 적은 금융부담으로 많은 수익을 기대할 수 있는 공급자의 이해관계가 맞아떨어지면서 선분양제도가 주택시장을 지배하고 있다.

자발적 후분양을 장려하기 위해 정부는 2013년 9월 후분양 대출보증제를 도입하기도 했다. 하지만 이를 활용한 주택 공급은 2년 동안 1572가구에 그친 것으로 나타났다.

정부가 후분양제를 의무화하려는 시도는 이번이 처음은 아니다. 2003년 정부는 후분양제를 단계적으로 도입하기로 하고 2007년 공공부문부터 후분양제를 의무화한다는 계획을 발표했다. 그러나 건설업계 반대와 주택공사 부채 증가 우려에 부딪히며 시행을 1년 연기했다가 금융위기까지 겹치며 후분양제 도입이 아예 무산됐다.

건설업계는 후분양제 전면도입은 1977년 선분양제 도입 뒤 40년간 지속된 주택시장의 체질을 완전히 바꿔놓을 수 있어 신중해야 한다는 입장을 보인다.

재무부담이 커지는 후분양제를 반길 건설사는 없다. 하지만 업계 안에서도 대형건설사와 중소건설사가 느끼는 온도차는 또 다르다.

전체 아파트 공급의 3분의 2를 담당하고 있는 중소건설사의 경우 후분양제가 도입되면 상대적으로 사업이 더 큰 차질을 빚게 된다. 대형건설사보다 자금 여력이 충분히 않기 때문에 주택공급이 제한될 수밖에 없기 때문이다. 주택사업 의존도가 높다는 점도 후분양제 도입 영향을 키우는 요인이다.

특히 중견건설사들이 공격적으로 택지를 확보해 여러곳에서 동시에 주택사업을 벌이는 방식으로 몸집을 불려온 경우가 많은데 사업자금이 한계가 있는 만큼 이런 전략을 실행하기가 힘들어진다. 결국 재무구조가 탄탄한 대형건설사와 중소건설사 사이에 양극화 현상이 뚜렷해질 것이라는 관측이 나온다.

국회 국토교통위원회는 주택법 개정안 검토보고서를 통해 “자금조달능력 및 재무구조가 상대적으로 우수한 대기업 중심으로 주택시장이 재편돼 중소업체들이 시장에서 퇴출될 수 있고 결과적으로 주택공급 축소와 주택경기 침체를 유발할 수 있다”는 점을 지적했다.

이와 관련해 중견건설업계의 한 관계자는 “가뜩이나 공공택지 공급 축소로 중견건설사들이 사업기회가 줄어드는 형편”이라며 “후분양제가 도입되면 건설사 양극화는 불을 보듯 뻔한 일”이라고 불만을 나타냈다. [비즈니스포스트 김디모데 기자]