[비즈니스포스트] 정부가 100조 원에 육박하는 부동산투자회사(리츠·REITs) 시장을 키운다. 미분양 주택 해소를 위한 기업구조조정(CR) 리츠를 도입하고 세제 지원 혜택을 주는 등 방안을 마련했다.

국토교통부는 17일 오전 경제관계장관회의에서 ‘국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화방안’이 의결됐다고 밝혔다.
 

정부는 부동산 시장의 핵심 위험요소인 미분양 물량을 털어내는 데 리츠를 활용한다.

먼저 3월28일 정부부처 합동 ‘건설경기 회복 지원방안’에서 발표된 미분양 CR리츠가 도입한다.

미분양 주택을 매입한 뒤 운영하는 CR리츠는 미분양 물량을 매입해 운영한 뒤 부동산 경기가 회복되면 매각해 이익을 보는 구조다. 선순위인 재무적투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자한다.

2009년에는 6개 CR리츠가 준공후 1513세대, 준공전 650세대 등 모두 2163세대를 매입한 전례가 있다.

국토부에 따르면 사전 조사 결과 미분양 주택 5천 호 규모의 CR리츠 수요가 접수됐다.

현재 준공후 미분양 물량 1만2천 호와 비교해 41%에 해당하는 수준이다. 2009년 준공후 미분양 규모 대비 CR리츠 매입 규모가 5%도 채 되지 않았던 것과 비교하면 사전 조사이긴 하나 미분양 해소 효과가 기대되는 대목이다.

국토부는 CR리츠가 미분양을 매입하고 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 세제지원을 추진한다.

CR리츠가 미분양 주택을 매입하면 취득세 중과 배제와 종부세 합산 배제 등의 세제혜택을 제공한다.

취득세는 현재 세율 12%에서 중과 적용되던 것이 세율 1~3%로 낮아지고 중과도 배제된다. 취득세 세제 지원을 위한 지방세법 시행령은 5월28일 개정을 마쳤다.

종부세는 취득 뒤 5년 동안 합산 배제된다. 합산 적용을 원칙으로 하는 종합부동산세법 시행령은 현재 개정 과정에 있다.

취득세와 종부세 관련 혜택은 올해 3월27일부터 내년 12월31일 사이 취득물량에 적용된다.

또 CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출할 때 조달 금리를 낮출 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)가 모기지 보증을 지원한다. 담보력이 상대적으로 약한 미분양 주택 담보 대출에서 신용을 보강하는 것이다. 

본PF(프로젝트파이낸싱)로 전환하지 못하고 브릿지론 상환에 어려움을 겪는 경매 위기 사업장 토지에서는 이를 인수하는 공공지원민간임대리츠의 도입을 추진한다.

공공지원민간임대리츠는 주택도시기금과 기존 에쿼티(지분) 투자자가 설립하고 설립자는 브릿지론을 상환한 뒤 공공지원민간임대주택사업을 직접 추진한다. 최근 건설경기 부진을 고려해 시공사의 리츠 참여 실적 요건이 3년 동안 300세대에서 5년 동안 300세대로 완화한다.

모두 98조 원까지 성장한 리츠 시장을 통해 국민에게 안정적 소득기회를 제공하고 기업에 신산업 투자 기반을 지원하기 위한 활성화 정책도 담겼다.

우선 규제를 완화해 부동산을 직접 개발한 뒤 임대 및 운영까지 할 수 있는 ‘프로젝트 리츠’ 도입을 추진한다.

현행 리츠는 부동산 개발을 하려면 변경인가, 주식분산, 공시·보고 관련 규제가 적용된다. 이에 프로젝트금융투자회사(PFV)를 세워 개발한 뒤 리츠가 인수해 운영하는 방식이 활용되고 있어 비효율적이란 지적이 나온다.

프로젝트 리츠의 설립 요건은 인가 방식이 아닌 등록 방식이 적용된다. 다만 향후 운영 단계에서는 인가제가 적용된다.

프로젝트 리츠에는 현재 1인 주식 소유 한도가 최대 50%로 제한된 규정도 없어진다. 전문적 특정 주주의 책임감 있는 사업추진을 유도하기 위함이다.

전문·기관 투자자만이 참여하는 개발단계에서도 57개 항목에 걸쳐 공시 및 보고해야 하는 현재 제도는 투자보고서 1건만 보고하도록 완화한다.

주식 공모 기한도 준공 뒤 최대 5년(30%)으로 바뀐다. 지금은 2년 내 30% 이상을 공모해야 해 사업비 증가 및 공실 리스크가 일반 투자자에게 전가할 우려가 있다고 평가됐다.

리츠의 투자 대상도 국토부 승인에 맞춰 넓어진다.

현재 부동산투자회사법에 따르면 이 법에 열거된 자산에 관해서만 리츠 투자가 가능하다.

국토부는 하반기 시행령 개정을 거쳐 헬스케어, 테크(Tech) 등 국토부가 승인하는 대상에 리츠 투자를 할 수 있도록 한다. 고령화 확산 및 인공지능(AI) 산업 확대 등에 발맞춰 수요가 높고 안정적 수익 확보가 리츠 투자를 활성화하겠다는 취지다.

구체적으로 보면 2·3기 신도시의 택시를 활용해 2025년까지 3곳 이상의 헬스케어 리츠 공모를 진행한다. 현재 경기 화성시 동탄2 유휴부지에서 국내 최초 헬스케어 리츠 선도사업이 추진되고 있다.

테크 분야에서는 데이터센터나 태양광·풍력발전소 등 청정에너지 자산에 리츠 투자를 허용한다.

이 밖에 투자여력 확충, 관련 업무 총괄 지원, 국민의 접근성 개선 등을 위한 정책들도 동시에 추진한다. 장상유 기자