[비즈니스포스트] “잘못 신고된 것 거 아닐까요?”

30억 원대 서울 서초 삼풍아파트 매물을 5억 원대에 계약한 직거래가 나오자 인근 공인중개사 등에서도 내막을 모르겠다고 고개를 저었다.
 
17일 아파트 실거래가 애플리케이션(앱)에서는 삼풍아파트가 제일 많이 검색되고 있다. 평일 오전인데도 2700여 명이 넘는 사람들이 삼풍을 검색했다.

대형 포털사이트 부동산, 재테크 관련 커뮤니티에도 삼풍아파트 관련 글이 화제가 됐다.

국토교통부 실거래가 시스템에 2월13일 삼풍아파트 전용면적 130㎡(45평) 매물을 5억3150원에 거래한 직거래 내용이 올라왔기 때문이다.

삼풍아파트는 서울 2호선과 3호선 교대역 역세권, 서초구 노른자 땅을 차지하고 있는 2390세대 대단지 아파트다. 최근에는 재건축에도 다시 시동을 걸면서 주목을 받고 있다.

5억 원대 거래가 나온 전용면적 130㎡ 유형은 2021년 32억 원에 거래됐었고 현재 네이버부동산 등에 나와 있는 같은 면적 매물들의 호가는 최저 34억에서 38억 원으로 형성돼 있다. 매물의 평균가격은 36억2500만 원이다.

전용면적 131㎡ 매물까지 보면 높게는 40억 원을 부른 매물도 있다.

삼풍아파트 130㎡는 17일 기준 KB평균 시세도 33억9천만 원이다. 하위 평균가도 31억4천만 원으로 30억 원을 넘어선다.

심지어 같은 면적 전세 시세도 11억 원이다. 올해 1월16일 실제 11층 전세매물이 10억 원에 거래됐다.

30억 원짜리 아파트의 거래가 5억 원은 거래가격을 실제 금액보다 낮춰 신고하는 ‘다운계약서’라고 생각하기에도 말이 안 되는 가격이다. 

이렇다보니 이번 삼풍아파트 직거래를 두고 수상한 게 아니라 ‘이상한’ 거래라며 궁금증이 증폭되는 분위기다.

삼풍아파트의 이 5억 원대 직거래는 정말 이상한 거래일까? 

결론부터 말하자면 아니다.

한국부동산원 관계자 등을 통해 취재한 결과에 따르면 2월13일 계약된 삼풍아파트 전용면적 130㎡ 7층 직거래는 아파트 교환거래를 하고 그 차익금액에 관한 계약을 신고한 사례다.

즉 매도인과 매수인 두 사람이 각자 보유한 주택을 교환하기로 하고 시가금액이 차이나는 부분만큼만 현금으로 거래를 한 것이다.

아파트 교환거래는 말 그대로 서로의 아파트를 맞교환하는 물물거래 방식이다. 소유권이전등기 원인이 되는 매매, 판결, 증여 등과 마찬가지로 합법적 거래의 하나이지만 부동산시장에서 수요가 많은 방식은 아니었다.

하지만 지난해 아파트값이 내려가고 거래절벽이 이어지면서 교환거래가 큰 폭으로 늘어나고 있다.

한국부동산원 자료에 따르면 2022년 전국 아파트 교환거래는 796건으로 2021년(431건)과 비교해 84.7% 급증했다. 특히 지난해 1월 15건에 불과했던 교환거래건수는 12월에는 148건으로 확연히 늘어났다.

집을 처분은 해야 하는데 가격을 지나치게 낮춰 팔고 싶지는 않거나 또는 급매로 내놔도 집이 안 팔리는 사람들 사이에서 교환거래에 관심이 높아지는 모습이다. 아파트는 토지, 상가 등과 다르게 시세 파악도 어렵지 않기 때문이다.

다만 일반적 거래방식인 매매와 다르게 교환을 비롯한 증여, 상속, 대물변제 등 방식으로 부동산을 거래할 때는 실거래 신고 대상이 아니라 해당관청의 검인을 받는다.

일반적 매매보다 시세교란 등의 위험이 크다고 봐 정상적 거래인지 아닌지를 검토한 뒤 승인을 해주는 것이다. 신고보다 엄격한 행정절차를 적용한 셈이다.

검인이라는 행정절차를 마치면 따로 실거래 신고를 할 필요가 없다. 검인도 받고 신고도 해야 하면 행정절차가 중복되는 것이기 때문이다.

다만 교환거래 과정에서 서로 아파트의 가치 차이로 그만큼을 현금으로 주고 받으면 이 부분은 매매거래를 하는 것이기 때문에 신고를 해야 한다.

여기서 이번 삼풍아파트 같은 사례가 나오는 것이다. 이미 교환에 관해서는 검인을 받았기 때문에 현금거래가 된 차액만큼만 신고한 경우다.

교환거래를 하면서 일반 매매방식을 따르는 사례도 존재한다.

올해 1월 울산번영로두산위브 전용면적 85㎡에서 나온 7억4천만 원, 7억3천만 원 매매계약은 아파트 교환거래로 파악되고 있다. 이 매물들은 1월3일과 6일 각각 중개거래로 일반적 매매계약을 맺었지만 거래가격이 최근 시세보다 2억 원가량 높다.

울산번영로두산위브 전용면적 85㎡는 2022년 4월만 해도 7억4천만 원에 거래가 됐는데 2022년 하반기부터는 집값이 5억 원대로 뚝 떨어졌다. 올해 1월과 2월 거래된 가격도 5억1500만 원부터 5억7천만 원 정도로 5억 원대다.

인근 공인중개사업계에 따르면 이 두 세대는 서로 맞교환하는 방식으로 거래를 한 것으로 파악됐다. 거래 당사자들이 교환합의를 하고 거래방식은 일반 매매계약으로 이뤄진 것이다. 박혜린 기자