[비즈니스포스트] 정부가 부동산시장의 연착륙을 위해 다양한 규제완화 정책들을 내놓고 있다.

이 가운데 특히 2023년 내 집 마련에 관심 있는 실수요자들이 꼭 알아둬야 할 부동산 정책들은 뭐가 있을까?
 
30일 국토교통부 등 관계부처에 따르면 2023년 부동산 관련 대출부터 규제지역, 청약제도와 공공분양에 이르기까지 부동산시장 활성화를 위한 규제완화에 초점을 맞춘 각종 제도가 시행된다.

우선 2030 무주택자들의 눈길이 쏠리는 것은 빠르면 내년 1월 출시되는 ‘특례보금자리론’ 등 정책대출 상품이다.

특례보금자리론은 9억 원 이하 주택까지 대출이 가능하고 대출한도는 5억 원이다. 

소득요건도 따로 없다. 금리는 최저 4%대 고정금리가 될 것으로 예상된다.

서울 아파트 값이 31주 연속 떨어지면서 12월 기준 강북14개구의 아파트 매매 중위가격 평균은 8억9500만 원으로 9억 원 아래를 보였다. 

이를 고려하면 특례보금자리론을 활용하면 정책대출로 서울에 내 집 마련 기회를 노려볼 수도 있는 셈이다.

KB부동산은 29일 ‘부동산 고수들은 지금’이라는 주제의 콘텐츠에서 “2023년 부동산시장은 바닥을 다지는 시기가 될 것이라는 전망이 우세하다”며 “내년에 특례보금자리론이 나오면 서울 강북권에 위치한 전용면적 59㎡ 아파트나 경기도 안양, 광명 등의 전용 84㎡ 이하 아파트를 대출로 매입할 수 있는 수준”이라고 바라봤다.

특례보금자리론은 기존 서민 정책대출 대표상품인 보금자리론과 안심전환대출, 적격대출 등 현행 정책대출의 장점만 모아 만든 상품이다. 

금리부분에서는 기존 보금자리론과 우대형 안심대출 등 서민형 정책대출의 낮은 금리를 적용하고 주택가격과 대출한도, 소득요건은 적격대출 요건을 가져왔다.

기존 보금자리론은 6억 원 이하 주택을 구매할 때 최대 3억6천만 원까지 빌려줬고 소득요건(연 7천만 원 이하)이 있었다. 금리는 4.25~4.55% 수준이다.

적격대출은 주택가격 9억 원 이하에 5억 원까지 대출이 가능한 상품이지만 올해 11월1일 기준 대출금리 상단은 6.91% 수준으로 보금자리론, 안심전환대출 상품보다 높다.

특례보금자리론은 고금리 상황에 서민들의 대출이자 부담이 급증한 것을 고려해 2023년 1년 동안 한시적으로 운영한다.

특례보금자리론은 상품 운영을 위한 금융위원회 예산안 편성까지 끝났다. 

금융위원회가 24일 발표한 3조8천억 원 규모의 2023년 예산안에 따르면 금융위는 특례보금자리론 운영을 위해 주택금융공사에 1668억 원을 출자한다.

현재 주요 시중은행들의 주택담보대출 최저금리가 연 5~6%를 넘어섰고 최고금리는 8%대 돌파를 앞두고 있다. 앞서 20일부터는 보금자리론 금리도 0.5%포인트 오르면서 최고금리가 5%를 넘어섰다.

주택 청약, 매매를 위한 계획을 세우고 있는 경우 올해 12월부터 무주택자와 1주택자(처분조건) 주택담보대출비율(LTV)가 50%로 단일화된 점, 투기지역 및 투기과열지구에서 15억 원을 초과하는 아파트도 주택담보대출이 허용된 점 등 변화된 제도를 알아둘 필요도 있다.

서울 아파트 마련에 관심이 있다면 2023년 1월 부동산 규제지역 추가 해제조치 소식도 챙겨볼 만하다.

현재 전국에서 남은 부동산 규제지역은 서울 전 지역과 경기 과천, 성남 분당과 수정구, 하남, 광명이다.

정부가 21일 2023년 경제정책방향에서 2023년 초 규제지역을 추가로 해제하겠다고 발표하면서 서울과 경기 일부 지역의 규제가 풀릴 수 있다는 전망이 나온다.

벌써부터 집값 하락세가 심한 서울 ‘노도강’(노원, 도봉, 강북구)을 비롯해 금천, 관악, 구로구 등 규제지역 해제 후보지들도 거론된다.

부동산 비규제지역에서는 주택담보대출비율, 즉 대출을 받을 수 있는 금액부터 취득세, 양도세 등 세금 부담, 청약1순위 조건과 전매제한 등 청약자격 등이 규제지역보다 상당히 완화된다.

이에 아파트 매매 계획이 있는 수요자들에게는 지역 선택의 폭을 넓히는 데 크게 영향을 비치는 중요한 요소다.

무주택자들은 이밖에도 민간분양 면적에 따른 청약가점제 개편, 공공분양 미혼청년 특별공급 도입 등 공공분양 청약도 눈여겨볼 필요가 있다.

국토부는 16일 청년가구 수요가 높은 중소형 주택은 추첨제 비율을 상향조정하고 중장년 가구 수요가 많은 85㎡ 초과의 대형주택은 가점제를 확대하는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 입법예고했다.

이에 따라 2023년 4월부터 민간아파트 분양에서 전용면적 85㎡ 이하 중소형 물량의 최대 60%가 추첨제로 공급된다. 

청약점수가 상대적으로 낮은 2030 실수요자들은 추첨제 확대로 당첨 기대를 높일 수 있게 되는 셈이다.

개편안에서는 무순위 청약 자격요건도 완화했다. 기존에는 해당지역에 거주해야 무순위 청약을 넣을 수 있었지만 이 조건을 폐지해 다른 지역으로 이주하려는 청약 대기자의 당첨기회를 확대하기로 했다.

현재 신혼부부 등 기혼자 중심으로 만들어진 공공분양 특별공급에 미혼청년을 위한 유형도 새롭게 신설된다. 이에 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 가운데 1인 가구는 월 평균소득 140% 이하, 순자산 2억6천만 원 이하면 특별공급 청약에도 도전할 수 있다.

채상욱 업라이즈 부동산 애널리스트는 KB부동산 ‘정부 정책으로 본 ’기회‘ 포인트는?’이라는 콘텐츠에서 “무주택 2030세대는 공공과 민영주택 공급 확대로 청약의 기회가 전보다 많이 늘어났고 기존 주택을 대출받아 살 수 있는 길이 열리고 있다”며 “오래 거주할 지역에 소득의 10배 범위에서 주택 구입을 고려해봐야 한다”고 말했다. 박혜린 기자