서울 관악구는 노후된 다세대, 임대형 원룸이 밀집한 지역으로 서울 다른 지역과 비교하면 가치가 저평가돼있다.

하지만 객관적 조건을 살펴보면 그다지 나쁘지 않은 입지다.

북쪽으로 노량진과 흑석동 재개발로 뜨거운 동작구, 동쪽으로 강남3구 가운데 하나인 서초구, 서쪽으로 영등포구와 구로구, 금천구에 둘러싸인 모습이다.

하지만 관악구는 이런 지역에 비해 부동산 가치가 현저한 저평가를 받아왔다.

저평가됐다는 것은 향후 개발에 따라 더 큰 투자수익을 기대할 수 있다는 뜻이기도 하다.

이런 점에서 서울 서남부 최대 뉴타운으로 거듭날 준비를 하고 있는 관악구 신림동 일대를 소개해 보려 한다.

◆ 신림뉴타운 경전철 개통 임박

신림동이 저평가 받아온 최대 이유 가운데 하나는 열악한 교통상황이다. 서울대학교 정문에서 지하철 2호선 신림역 근처까지 이어지는 도림천의 좌우로 밀집해 있는 다세대, 빌라 지역에서 도심으로 환승 가능한 신림역까지 나오는 데만 15~20분이 걸린다.

2022년 5월 개통 예정인 경전철 신림선은 이 같은 교통문제 해결에 결정적 역할을 할 것으로 기대된다.

신림선은 서울대 입구에서 여의도 샛강역에 이르는 7.8km 구간에 11개 역이 신설되는 경전철 노선이다.

2017년 2월 착공했고 올해 5월 개통한다는 계획이 잡혀있다.

지하철 1, 2, 7, 9호선과 환승 연결된다.

서울대 앞에서 여의도 샛강역까지 16분이 소요된다.

이밖에 경전철 서부선, 난곡선 신설도 구체화돼 있다.

서부선은 은평구 신사동 새절역에서 관악구 신림동 서울대입구역에 이르는 17.95km구간으로 17개 역이 신설된다. 2028년 개통한다는 계획이 마련돼 있다.

신림동 남부순환로에서 봉천동 강남순환로를 연결하는 신림봉천터널은 2023년 12월 개통 예정이다.

향후 신림선 북단 여의도와 남단 서울대입구에서 신림선과 서부선 연결계획도 추진되고 있다.

◆ 신림뉴타운 재개발구역

신림뉴타운에는 3개의 재정비촉진구역이 있다.

신림1재정비촉진구역은 신림동 808 일대로 면적은 23만6979㎡다. 조합원은 1463명이다.

2019년 11월 조합설립인가를 받았다.

지하 5층~지상 29층 46개 동, 4257세대가 건립된다. 신림뉴타운에서 약 70% 비중이다.

지난해 12월 시공사로 GS건설-현대엔지니어링-DL이앤씨 컨소시엄을 선정했다. 시공사 측은 2025년 4월 착공해 2027년 9월 준공을 목표로 하고 있다.

올해 중 사업시행인가가 날 것으로 보인다.

신림2재정비촉진구역은 신림동 324-25번지 일대다. 면적은 9만5795.20㎡로 이 가운데 국공유지가 3만8334.4㎡다.

조합원은 712명이다.

2018년 9월 사업시행계획 인가를 받았다. 같은 해 11월 조합원 분양신청이 이뤄졌다.

2021년 4월 관리처분계획 인가를 받았다. 올해 2월 현재 이주가 진행되고 있고 이주가 완료되면 착공한다.

20~28층 17개 동, 1487세대가 건립된다. 시공사는 대우건설-롯데건설 컨소시엄으로 결정됐다.

신림3재정비촉진구역은 신림동 316-55번지 일대다.

면적은 3만5140㎡로 이 중 국공유지는 1만1308㎡다. 조합원은 294명이다.

2008년 11월 조합설립인가를, 2017년 9월 사업시행인가를 받았다. 2020년 6월 관리처분계획인가가 났다.

올해 2월 현재 이주가 완료돼 공사를 시작했다. 2024년 하반기 준공한다.

지하 4층~지상 17층 8개 동, 571세대로 건립된다. 시공사는 대우건설이다.

현지 부동산중개업소들에 따르면 현재 이 지역의 매수를 원하는 사람은 많지 않지만 매물도 별로 없는 것으로 파악됐다.

사업진행 속도는 더디지만 입지가 좋은 1구역이 프리미엄이 가장 비싸다. 투자가치 측면에서도 1구역이 가장 나은 것으로 보인다.

신림1, 2, 3구역에는 무허가 주택이 많다. 1구역에만 조합원의 3분의1이 무허가 주택이다.

현재 1구역 내 추천매물로 매매가 7억2천만 원 국유지 무허가주택이 한 곳 있다. 현재 보증금 8천만 원에 월세 130만 원을 받는다.

실투자금 6억4천만 원이면 입주권 34평을 신청할 수 있다. 나중에 국유지 불하받고 조합원 분담금이 추가되는 것까지 감안하면 입주 때까지 총투자금 약 12억 원이 들어갈 것으로 예상된다. 입주 뒤 34평 시세는 18억 원에 이를 것으로 보인다.

신림7구역은 이번에 서울시 신속통합기획 민간재개발사업 후보지로 선정됐다. 면적은 7만5600㎡다. 토지소유자는 756명이다.

이곳은 과거 임대주 등의 반대로 재개발 사업이 지지부진했던 지역으로 알려졌다. 입지상 신림동 가장 안쪽에 있지만 향후 신설될 경전철 난곡선의 출발점으로 예정돼 있어 교통여건이 개선될 것으로 기대된다.

후보지는 올해 1월2일부터 토지거래허가구역에 지정됐다. 지정기간은 2023년 1월1일까지다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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