한국토지신탁이 신탁업계 지각변동에 따른 경쟁업체들의 도전 속에서 업계 선두를 지켜내기 위해 변신하고 있다.

지난해말 부회장으로 승진한 최윤성 한국토지신탁 대표이사 부회장은 차입형 토지신탁에 집중된 한국토지신탁의 수익구조를 다변화해야 한다는 절실함을 가지고 신탁방식 정비사업, 리츠 등 새로운 분야로 사업을 확대하기 위해 애쓰고 있다.
 

7일 신탁업계에 따르면 2020년과 2021년에 유상증자를 마친 부동산신탁사들이 확충된 자금력을 바탕으로 그동안 한국토지신탁이 강점을 지녔던 차입형 토지신탁 사업에 본격적으로 뛰어들 것이라는 전망이 나온다.

차입형 토지신탁 시장에는 금융지주의 자금력을 등에 업은 금융지주계열 신규 업체들인 한국투자부동산신탁, 신영부동산신탁, 대신자산신탁 등 3개사가 최근 사업허가를 받고 새로 진입했는데 앞으로 경쟁이 치열해질 것으로 예상된다.

차입형 토지신탁은 개발공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 자금투입에 따른 리스크를 지는 반면 수수료를 많이 받을 수 있기 때문에 수익성이 높다.

지금까지 한국토지신탁은 차입형 토지신탁 사업에 집중하며 신탁업계 영업수익 1위 자리를 오랫동안 유지해 왔는데 힘있는 경쟁자들의 등장으로 이제는 만만치 않은 승부를 피할 수 없게 됐다.

나이스신용평가는 “한국토지신탁은 차입형 토지신탁을 주력으로 하는데 수수료수익 기준 시장점유율이 과거 15%를 크게 상회하는 수준에서 현재 12% 안팎까지 내려갔다”며 “신탁업계의 환경변화를 고려할 때 시장점유율이 과거처럼 15%를 상회하는 수준으로 회복되기는 어려울 것으로 예상한다”고 분석했다.

에프앤가이드에 따르면 한국토지신탁은 2021년 연결기준 연간 영업수익 2218억 원을 거둘 것으로 추산된다.

2020년에 한국토지신탁을 밀어내고 1위를 빼앗았던 한국자산신탁은 2021년 연결기준 영업수익 2082억 원을 낼 것으로 추정돼 한국토지신탁이 빼앗겼던 1위 자리를 되찾을 것으로 예상된다.  

한국토지신탁은 2020년까지 토지신탁 관련 수익비중이 약 70%를 차지했지만 2021년 들어서는 신탁방식 정비사업이나 리츠 등 다른 사업들에 힘을 쏟아 토지신탁의 수익비중을 50%아래로 내리고 수익구조를 다변화해 1위에 다시 오른 것으로 분석된다.

나이스신용평가는 “사업 다각화를 통한 수익구조 다변화가 긍정적으로 평가되지만 리츠 성과보수는 비정기적으로 발생하기 때문에 한국토지신탁의 사업집중도 완화 지속여부는 계속 모니터링이 필요할 것으로 판단된다”고 설명했다.

여기에 금리가 인상되면 부동산 경기가 둔화할 수 있어 수익구조가 편중된 한국토지신탁의 수익성이 낮아질 수 있다는 시선도 나온다. 

최 부회장은 차입형 토지신탁사업의 비중을 줄이고 신탁방식 정비사업, 책임준공형 관리형토지신탁, 리츠 운용업 등 새로운 먹거리를 더 확보하기 위해 애쓰고 있다.

한국토지신탁은 차입형 토지신탁사업에서 강점을 보이며 신탁시장을 선도했지만 정부의 강력한 부동산 규제로 일감이 줄어들었다. 여기에 리츠 등 새로운 분야를 확대하는 일은 그동안 차입형 토지신탁사업의 실적이 좋았기 때문에 더디게 진행된 면이 있다.  

국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 2021년 상반기 리츠를 운용하는 부동산신탁사 10곳 가운데 한국토지신탁은 리츠 사업 인가를 2001년 가장 빨리 받았음에도 운용자산(AUM) 규모가 9위에 머물렀다. 운용 리츠의 수도 9개로 8위에 머물러 1위 코람코자산신탁이 운용하는 39개에 크게 못 미치고 있다.

리츠의 수익구조는 운용보수, 매입과 매각에 따른 성과보수, 투자지분에 대한 배당금 등으로 구성된다. 부동산신탁회사들은 리츠사업을 통해 수익원을 다각화하고 수익성을 보완하는 전략을 취하고 있다.

최 부회장은 올해 리츠부문을 대대적으로 강화하기 위해 연초부터 리츠분야 전문인력 채용을 진행하고 있다.  

나이스신용평가는 “한국토지신탁은 오랜 사업을 통해 누적해 온 이익을 바탕으로 업계 평균을 크게 상회하는 자기자본을 유지하고 있어 긍정적으로 볼 수 있다”며 “상장사로서 자본 확충이 용이한 점과 보수적 리스크관리 정책을 채택하고 있는 점 역시 긍정적이다”고 평가했다.

최 부회장은 도시정비사업의 새로운 방식으로 각광받고 있는 신탁방식 정비사업에도 박차를 가하고 있다.

그동안 재건축·재개발 사업에서는 조합이 사업을 주도하고 신탁사는 단지 자금부문에서만 활용했지만 이제는 신탁사에게 좀 더 수수료를 주더라도 시행부터 모든 것을 맡기는 것이 안전하고 신속하게 사업을 진행할 수 있다고 인식되기 시작했다. 

최 부회장은 지난해 서울에서 관악구 신림1구역 재개발, 관악구 신림 미성아파트 재건축, 양천구 신정 수정아파트 재건축, 관악구 봉천1-1구역 재건축 등 정비사업을 신탁방식 정비사업으로 진행했고 올해 역량을 강화해 수주를 확대하겠다는 계획을 세워놓고 있다. 

한국토지신탁은 1996년 한국토지주택공사(LH)의 100% 자회사로 설립된 뒤 2009년 민영화 대상기업으로 지정돼 엠케이전자·엠케이인베스트먼트가 최대주주에 오른 회사다. 오랜 경험과 누적 이익에 따른 자본력을 바탕으로 차입형 토지신탁 부문을 선도해 신탁업계 1위로 자리해 왔다.

최 부회장은 엠케이전자 대표이사를 거쳐 2014년 3월부터 2017년 12월까지 한국토지신탁 부사장, 2017년 12월부터 대표이사 사장을 역임했고 지난해말 인사에서 부회장으로 승진했다. [비즈니스포스트 임도영 기자]