오세훈 서울시장이 내놓은 재개발 규제완화방안으로 서울 도시정비사업에 활기가 다시 나타날까?

12일 도시정비업계 안팎의 말을 종합하면 공공기획 등을 담은 오세훈 서울시장의 재개발 활성화방안이 서울시의회 도시관리계획위원회를 통과하면서 서울시 주요 재개발 후보지들의 사업에 탄력이 붙을 것으로 예상된다.
 

최근 서울시 도시관리계획위원회를 통과한 ‘2025 도시·주거환경정비기본계획 변경안(주거정비 기본계획)’은 주거정비지수제 폐지, 공공기획 전면도입 등이 담겼다. 

주거정비지수제는 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 점수화해 100점 만점에 70점 이상이 돼야 재개발사업을 신청할 수 있도록 한 제도다. 

2015년 이 제도가 도입된 뒤 서울시에서는 신규 재개발구역의 지정이 한 건도 없었다.

이번에 주거정비지수제 폐지가 결정됨에 따라 새 재개발사업지들이 나올 것이라는 기대가 도시정비업계에서 나온다. 

공공기획은 기본적으로는 민간 재개발·재건축의 틀은 유지하되 정비계획을 수립하는 초기단계에 서울시가 참여해 공공성을 확보하고 사업기간을 축소하는 방안이다. 

기존에 자치구가 맡았을 때 통상 5년 가량 걸리는 절차를 2년 가량으로 단축해 사업에 속도를 낼 수 있으며 용적률 상향 등 혜택을 받을 수 있다.

공공기획 재개발은 그동안 공공이 주도하는 공공 재개발·재건축과는 달리 조합이 사업시행, 설계자 선정, 시공사 선정권한을 모두 지닌다.

공공기획에는 도시재생사업에 선정된 지역도 참여할 수 있다. 그동안 기존 도새재생지역은 정부가 주도하는 공공주도 재개발사업 등에 참여할 수 없었다. 

도시재생사업은 전면철거 방식의 재개발과 달리 쇠퇴하는 도시의 시설을 개선하면서 기존 마을과 생활권의 기능을 보존하되 지역 활성화를 이루는 것이다.

기존 뉴타운사업을 대체해 낙후된 도심의 기능을 재활시킬 수단으로 관심을 받았지만 계획과 달리 민간의 참여가 저조해 큰 성과를 얻지 못했다는 평가를 받았다.

하지만 도시재생사업지역도 공공기획 재개발에는 참여할 수 있도록 이번에 서울시가 문을 열어 도시재생사업 선정지역에서 공공기획 재개발에 참여하기 위한 움직임이 활발하게 진행되고 있다. 

서울 종로구 창신동과 성북구 장위동 장위11구역, 용산구 서계동, 구로구 가리봉중심1구역, 관악구 신림4구역 등 도시재생지역 11곳이 공공기획에 참여하겠다는 의사를 밝혔다. 

창신동재개발추진위원회는 일찌감치 온라인 부동산 커뮤니티와 지역 재개발사무실 등을 통해 공공기획 공모에 참여할 수 있는 주민 동의율 30%를 얻기 위해 힘을 쏟고 있다. 

창신동재개발추진위원회는 주민 동의율 충족조건을 조만간 채워 9월 서울시가 진행하는 후보지 공모에 참여한다는 계획을 세웠다. 창신동 일대는 2007년 뉴타운으로 지정됐지만 사업이 지연되면서 2013년 뉴타운에서 해제됐다. 

신림1구역도 공공기획 재개발에 참여하기로 했다. 이 구역 재개발사업은 총사업비가 1조 원이 넘는 서울 서남권 최대 재개발 사업지로 꼽힌다. 

신림1구역은 공공기획 재개발을 통해 용적률이 기존 247.7%에서 259.8%로 상향되면서 가구수도 3961가구에서 4250가구로 늘어났다. 이 가운데 650여 가구는 임대주택으로 공급된다. 

하지만 재개발사업과 달리 재건축사업지에서는 공공기획을 거부하는 움직임이 나타나고 있어 공공기획이 성공적으로 자리잡을지는 앞으로 지켜봐야할 것으로 보인다. 

서울시는 서울 송파구 오금현대아파트를 공공기획 재건축사업의 첫 사례로 염두에 두고 정비계획을 수립했으나 주민들의 반발로 지연되고 있다. 

송파구는 오금현대아파트 재건축사업에 공공기획이 적용됨에 따라 정비계획수립안을 변경해 8월20일부터 그달 25일까지 주민공람을 진행했다.

하지만 주민들은 임대비율이 당초 계획인 14.4%보다 높아진 20.6%으로 설정됐으며 사업 진행과정에서 주민들과 소통하지 않았고 공람기간이 너무 짧았다며 반발하고 있다. 이에 따라 송파구는 심의를 늦추고 공람기간을 연장하기로 했다. 

오금현대아파트는 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘긴 1316가구 규모 대단지 아파트다. 

2016년 정밀 안전진단에서 D등급을 받아 재건축이 확정된 뒤 2018년 3월부터 정비계획을 수립해 사업을 추진했지만 2019년 정비구역지정 보류 통보를 받은 바 있다. 지난해 3월에도 정비구역 지정 및 계획이 보류되면서 사업 진행에 어려움을 겪고 있었다. 

건설업계 관계자는 “그동안 서울에서 도시정비사업 물량이 워낙 적어 사업을 하나 따내는 것도 쉽지 않았다”며 “공공기획으로 재개발·재건축이 속도감있게 추진될 것으로 기대하고 있다”고 말했다. [비즈니스포스트 김지효 기자]