인천 계양을 비롯한 3기 신도시 토지보상이 시작되면서 토지주택공사의 재정적 부담이 더욱 커지고 있다. 

토지주택공사는 재정적 부담을 줄이고 부동산시장의 과열을 막기 위해 대토보상을 확대한다는 방침을 세우고 토지주인들을 끌어들이기 위한 여러 방안들을 내놓고 있다.
 

대토보상은 택지 개발지역의 땅을 소유한 주인들에게 보상금 대신 사업 시행으로 조성된 토지를 보상하는 것을 말한다. 

25일 토지주택공사 안팎의 말을 종합하면 인천 계양 등 3기 신도시 토지보상이 12월부터 시작되면 토지주택공사의 부채는 더욱 늘어날 것으로 예상된다.  

토지주택공사는 경기도 하남 교산, 남양주 왕숙 등에서도 토지보상절차를 진행하고 있다. 내년 상반기에는 고양 창릉과 부천 대장지구에서 토지보상을 시작한다는 계획을 세웠다.

부동산업계에서는 올해 하반기부터 내년 말까지 전국에 풀릴 토지보상금이 50조 원에 이를 것으로 보고 있다. 그 가운데 3기 신도시에서 45조 원이 풀릴 것으로 예상된다. 

토지보상이 시작되면서 토지보상금 지급주체인 토지주택공사의 재정적 부담도 늘고 있다. 토지주택공사는 공사채 발행이나 차입으로 토지보상금을 마련한다. 

토지보상금 많으면 토지주택공사 재무 건전성에 좋지 않은 영향을 끼칠 뿐만 아니라 보상금이 다시 부동산으로 흘러가 부동산 가격이 상승하는 원인이 된다. 

이 때문에 정부와 토지주택공사는 대토보상을 늘리는 데 힘을 쏟고 있다. 

국토교통부는 3기 신도시 토지보상금 가운데 현금 비중이 34%인 11조 원에 그칠 수 있도록 한다는 계획을 세웠는데 이는 대토보상을 최대한 늘린다는 것을 전제로 한다. 

대토보상이 계획보다 적으면 토지주택공사가 부담해야 하는 부채가 더욱 늘어날 수 있기 때문에 토지주택공사도 대토보상 확대를 위해 힘을 쏟고 있다. 

토지주택공사는 대토보상을 확대하기 위해 가장 먼저 개별지구의 특성에 맞춰 토지주인들이 선호하는 사업성이 높은 용지를 지급하겠다는 방침을 세웠다. 

수익성이 좋은 상업용지 뿐만 아니라 아파트를 지을 수 있는 공동주택용지를 보상하는 토지로 공급하는 방안도 토지주택공사는 검토하고 있다. 

앞서 토지주택공사는 수서역세권의 대토보상용 용지를 업무시설용지 중심으로 배분했으며 성남 복정1지구를 대상으로는 공동주택용지를 대토보상용 용지로 내놓은 바 있다. 

수서역세권은 주거와 사무시설 등의 복합개발이 주로 이뤄지고 성남 복정1지구는 서울에 접근하기 쉬워 아파트를 짓기 좋은 입지라는 점을 고려한 것이다. 

그 결과 전체 토지보상계약 가운데 대토보상의 비율이 수서역세권은 66%, 성남 복정1지구는 44%에 이른다. 

아울러 토지주택공사는 대토보상 리츠(부동산투자회사)를 통해 대토보상을 받은 사람들의 이익을 안정적으로 보장하는 방안도 추진하고 있다. 

토지 주인들이 보상으로 받은 토지를 출자받아 리츠를 설립하면 리츠가 부동산 개발사업을 시행하고 수익을 분배하게 된다. 

특히 공동주택용지를 대토보상으로 받으면 아파트를 지어 수익을 창출할 수 있는데 이때 미분양 아파트가 발생하더라도 수익성을 보장받을 수 있다.

토지주택공사가 리츠의 자산관리자로 참여해 미분양 아파트가 발생했을 때 이를 사들여 공공임대로 활용하겠다는 매입확약을 맺기 때문이다.

정부는 대토보상을 확대하기 위해 세법 개정을 통해 올해부터 공익사업에 수용되는 대토보상을 대상으로 양도소득세 감면율을 기존 15%에서 40%로 인상하기도 했다. 

2020년 상반기까지 토지주택공사의 부채는 131조8538억 원으로 부채비율은 251.29%정도다. 국토교통부 아래 주요 공공기관 가운데 부채비율이 한국철도공사(294.51%) 다음으로 높다.

토지주택공사는 부채비율을 떨어뜨리겠다는 계획을 세웠지만 정부의 공공임대주택을 늘리겠다는 부동산대책과 3기 신도시 보상금 지급 등으로 이를 달성하기에는 쉽지 않을 것으로 보인다.

토지보상금 지급과 관련한 부작용을 막기 위해 2007년 대토보상이 도입됐지만 지금까지 그리 큰 인기를 끌지 못했다. 

소병훈 더불어민주당 의원이 10월 국정감사를 대비해 토지주택공사로부터 받은 자료에 따르면  2007년 이후 집행된 전체 토지보상금은 52조9950억 원으로 집계됐다.

이 가운데 대토보상이 이뤄진 액수는 2조5983억 원으로 5%에 불과했다. 전체 토지보상을 받은 8만5856명 가운데 대토보상을 선택한 사람도 2101명으로 2.4%에 머물렀다.

토지주택공사 관계자는 “3기 신도시의 규모가 워낙 크다보니 기존 토지 주인들이 원하는 사항도 다양하다”며 “토지 주인들의 다양한 수요를 충축시키기 위해 업무시설용지나 공동주택용지와 같은 여러 용도의 토지를 확보해 대토보상용으로 공급할 것”이라고 말했다. [비즈니스포스트 김지효 기자]