경기도 성남 상대원동은 구도심 재개발구역 가운데 2020년 이후 가장 부동산 거래가 활발하다.

매매가격도 크게 올랐고 재개발이 완료되면 미니 신도시급 아파트단지가 탄생할 것으로 보인다.

◆ 상대원2구역과 상대원3구역 상세분석

상대원2구역은 5090세대가 관리처분 인가를, 상대원3구역은 1만여 세대가 구역 지정을 기다리고 있다. 특히 상대원3구역은 완공되면 성남뿐 아니라 우리나라 최대 재개발단지로 자리매김할 것으로 보인다. 

지역 부동산에 따르면 이미 가격이 많이 올랐기 때문에 갭투자를 하기 위해서는 5억 원 정도가 필요하다. 다만 오래된 아파트는 3억 원대로 갭투자가 가능하다.

선경상대원아파트도 3억 원대 갭투자가 가능한 구축 아파트다. 1994년 입주를 시작했으며 64타입(전용 19.5평)의 매가가격이 6억5천만 원, 전세가격이 2억8천만~3억 원이다.  

상대원동은 역세권은 아니지만 시내버스 교통망이 좋고 위례삼동선, 성남전철 1호선이 지나갈 것으로 예상되기 때문에 추후에 역세권이 될 수 있다. 또한 지하철 8호선 판교 연장사업이 확정되면 판교 테크노밸리 활성화의 수혜를 입을 수도 있다. 

상대원2구역은 중원구 상대원동 3910번지 일대다. 정비구역 면적은 24만2045㎡, 조합원은 2388명이다. 8호선 신흥역이 걸어서 약 15분 거리에 있고 단대오거리역 역시 도보로 비슷한 시간이 소요된다.

2014년 2월에 정비구역으로 지정됐으며 2015년 4월 조합설립 인가, 2020년 1월 사업시행 인가를 받았다. 이후 조합장 해임, 비상대책위원회 구성 등 우여곡절을 겪다가 2021년 7월에 관리처분 인가를 받았다. 

2024년 분양 예상시점 조합원 평균분양가는 평당 1783만 원으로 예상된다. 또한 2027년 입주 예상가격은 59타입 11억5천만 원, 84타입 15억 원이다. 

상대원3구역은 상대원동 2780번지 일대로 정비구역 면적은 42만7629㎡다. 2022년에 정비구역으로 지정될 예정이다. 

성남시는 이 지역을 하이테크밸리와 연계한 특화된 재개발을 추진할 계획을 세웠다. 

사업이 예상대로 추진되면 건립세대만 1만1천 세대에 이르는 우리나라 최대 재개발구역이 될 것으로 예상된다. 2030년 입주를 목표로 하고 있다.

상대원3구역은 성남의 다른 정비구역과 달리 다가구와 빌라(다세대)가 혼재돼 있다.

온라인에는 성남의 다른 재개발 확정구역과 비교해 가격이 저렴하다는 설명이 많지만 현지 부동산에 따르면 최근 1년 사이에 가격이 2배까지 오르는 등 급등세를 보이고 있다.

◆ 산성구역 상세분석

산성구역은 수성구 산성동 1336번지 일대로 송파~위례에서 성남시로 들어오는 입구에 있다. 서울과 접근성이 성남 구도심 재개발구역 가운데 가장 좋다. 

2020년 9월에 관리처분 인가를 받아 10월부터 이주를 시작해 현재 80% 이상이 이주를 마쳤다. 2023년 일반분양, 2025년 하반기 입주가 예정돼 있다.

8호선 산성역이 1~7분 거리에 있으며 시공사는 GS건설, 대우건설, SK1컨소시엄 등이다. 

2019년 4월에 사업시행 인가를 받고 2020년 9월에 관리처분 인가를 받았다. 2020년 10월부터 이주를 시작해서 현재 80% 이상의 이주가 끝났다. 

단지 안에 수정도서관, 단대공원이 있으며 위례신도시와 인접해 있기 때문에 투자가치가 높다.

수정구는 투기과열지구로 지정돼 있기 때문에 관리처분 인가 이후 전매가 불가능하다. 다만 10년 보유, 5년 거주한 조합원 매물은 거래가 가능하다.

현재 감정가 3억4965만 원의 59형 입주권이 프리미엄 6억2034만 원, 이주비 1억3900만 원 등이 붙어 최종 매수가 10억6115만 원에 거래된다. 

◆ 성남시를 주목해야 하는 이유

서울 부동산 가격이 급등하면서 매수 수요가 수도권으로 옮겨간 양상을 보인다. 

KB월간주택가격동향에 따르면 성남 중원구의 ㎡당 평균 매매가격은 851만9천 원으로 서울 금천구의 794만7천 원, 서울 중랑구의 833만3천 원을 앞질렀다.

특히 성남 구도심의 미래가치에 주목할 필요가 있다. 

성남에는 향후 5~6년 사이에 3만여 세대의 신축 아파트가 들어오고 10년 뒤에는 모두 6만여 세대의 신축 아파트가 들어서게 된다. ‘제2의 송파’가 꿈이 아닌 현실이 될 수 있다는 뜻이다.

실제로 재건축 예정인 은행주공(전용 54.9㎡)은 2021년 6월 7억7500만 원에 거래되면서 신고가를 새로 썼는데 2021년 2월만 해도 6억9500만 원에 거래됐던 매물이다. 4개월 만에 8천만 원이 오른 것이다. 성남 구도심을 향한 시장의 관심이 매우 뜨겁다는 것을 보여준다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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