재개발이나 재건축 등 정비구역에서 매물을 구입할 때는 분양자격을 확실히 판단해야 한다.

분양자격이 있어야 아파트를 받을 수 있기 때문이다. 

분양자격이 있는 조합원은 시세보다 싸게, 일반분양보다 좋은 동과 호수를 받을 수 있다. 

정비사업의 분양자격은 각 시·도의 '도시 및 주거환경 정비법 조례' 에 규정돼 있다. 

◆ 서울시 기본 분양자격

서울시의 재개발은 분양자격은 아래와 같다. 
 
1.종전의 건축물 가운데 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관 등에서 정한 건축물을 포함)을 소유한 사람.

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90m² 이상인 사람.

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 사람.

다만 분양신청자가 동일한 세대라면 권리가액은 세대원 전원의 가액을 더해 산정할 수 있다.

재건축 분양자격은 아래와 같다. 

1. 종전의 건축물 가운데 주택 및 그 부속토지를 소유한 사람.

2. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 사람.

다만 분양신청자가 동일한 세대라면 권리가액은 세대원 전원의 가액을 더해 산정할 수 있다.

재개발과 재건축의 분양자격은 비슷하지만 차이가 있다.

재개발은 평수와 상관없이 주택이면 분양자격이 있다는 점이다. 

재건축에서는 주택이라도 반드시 부속토지를 함께 소유하고 있어야 아파트 입주권이 주어진다. 

◆ 별도의 분양자격이 없음으로 규정된 것

별도의 분양자격이 없는 때도 있어 확인이 필요하다.

1. 단독주택 또는 다가구주택이 권리산정 기준일 이후 다세대주택으로 전환된 때.

2. 분양신청기간 만료일 현재 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대를 구성하고 있을 때.

3. 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 여러 사람이 공유하고 있을 때. 다만 재개발에서는 권리산정 기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 90m² 이상 또는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상일 때는 예외다.

4. 한 필지의 토지를 권리산정 기준일 이후 여러 개의 필지로 분할했을 때.

5. 하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공한 뒤 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 때. 다만 재개발에서는 권리산정 기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 90m² 이상인 사람은 예외다.

6. 권리산정 기준일 이후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그밖에 공동주택을 건축해 토지 등 소유자가 증가하는 때.

◆ 분양자격 기준일 및 판단기준

서울시 권리산정 기준일도 중요하다.

서울시 권리산정 기준일은 재개발일 때는 2010년 7월15일을 기준으로 한다.

그 이전에 기본계획이 수립돼 있거나(정비예정구역으로 지정됐거나) 지구단위계획이 결정 고시된 지역은 2003년 12월30일이 권리산정 기준일이 된다.

2010년 7월16일 이후 기본계획을 수립하거나 지구단위계획이 결정 고시된 지역은 정비구역 지정 고시가 있은 날 또는 기본계획이 수립된 뒤 정비구역 지정 고시 전까지 서울 시장이 정하는 날이 권리산정 기준일이 된다.

가로주택정비사업이나 소규모재건축사업 등 재건축에서는 조합설립 인가일이 권리산정 기준일이 된다. 

관리처분계획 수립 기준도 알아둬야 한다. 

종전 토지의 소유면적은 분양신청기간 만료일 현재 지적공부(토지대장 등)를, 종전 건축물의 소유면적은 분양신청 기간 만료일 현재 건축물 대장을 기준으로 한다. 

종전 토지의 소유권은 분양신청 기간 만료일 현재 부동산 등기부를 기준으로 한며 소유권 취득일은 등기부상의 접수일자를 기준으로 한다. 

특정무허가건축물(미사용승인건축물 포함)은 기존 무허가건축물 확인원 또는 소유자임을 증명하는 자료가 기준이 된다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen