재개발지역의 사실상 주거용 건축물과 특정 무허가건축물 거주자에게는 아파트 입주권이 주어질까?

질문에 관한 답은 입주권이 주어질 수도, 주어지지 않을 수도 있다는 것이다. 

따라서 분양자격이 있는지 없는지를 정확히 따진 다음 재개발지역 건물을 구입해야 낭패를 당하지 않는다. 

◆ 사실상 주거용 건축물

사실상 주거용 건축물은 근린생활시설이나 오피스텔 등으로 건축허가를 받아 건축물대장 등 공부에 주택으로 등재되진 않았지만 주거를 위한 주택으로 사용돼 온 건축물을 말한다. 

서울시 ‘도시 및 주거환경 정비조례’가 2008년 7월30일 개정되기 전까지는 사실상 주거용 건축물 거주자에게 아파트 입주권이 주어졌다.

그러나 서울시 ‘도시 및 주거환경 정비조례’가 2008년 7월30일 개정된 뒤 서울의 사실상 주거용 건축물 거주자에게는 원칙적으로 아파트 입주권이 주어지지 않는다. 

다만 개정 조례의 경과규정에 따라 예외적으로 아파트 입주권이 주어진다. 

거주자에게 아파트 입주권이 주어지는 사실상 주거용 건축물은 다음과 같다.  

-2008년 7월30일 전 정비계획을 위한 공람 공고를 한 지역의 건축물.

-2008년 7월30일 이후 정비계획을 위한 공람 공고를 한 지역이라면 2008년 7월30일 전부터 사실상 주거용으로 사용돼 왔고, 정비구역 지정 고시일부터 분양 신청기간까지 세대원 전원이 다른 주택을 갖고 있지 않은 무주택자가 거주하는 건축물.  

-권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액(가장 작은 평형의 조합원 분양가) 이상인 자가 거주하는 건축물. 이때 분양신청자가 동일한 세대라면 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다. 

◆ 특정 무허가건축물

특정 무허가건축물은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’의 부칙 제5조에서 규정한 ‘1989년 1월24일 당시의 무허가건축물 등’을 말한다. 

통상 국·공유지를 점유하는 건물을 일컫는다. 

이런 특정 무허가건축물 거주자에게는 재개발 뒤 아파트 입주권이 주어진다. 

다만 1989년 1월24일 이후 지어진 무허가건축물은 ‘신발생 무허가건축물’로 분류돼 거주자에게 아파트 입주권이 주어지지 않고 현금 청산(기존 주택과 토지의 가치를 금전으로 환산해 청산 받고 소유권을 이전하는 방식)이 이뤄진다. 

특정 무허가건축물 거주자에게 재개발 뒤 아파트 입주권이 주어지려면 다음의 요건을 모두 갖춰야 한다. 

-구청에서 발행한 무허가건축물 확인원이 있을 때.

-서울시 항공사진에 의해 1989년 1월24일 당시 무허가건물임이 확인될 때. 

-재산세나 토지 사용료 영수증 등 주택으로 사용되어 왔음을 증빙하는 서류가 있을 때.

특정 무허가건축물을 투자의 관점에서 접근하면 초기 투자비용이 적어 투자자에게 유리하다. 

국·공유지 위에 지어진 건물만을 매입하는 것이기 때문이다. 게다가 향후 재개발조합이 설립되면 국·공유지의 소유자(정부나 지방자치단체)에게 땅을 매입하게 돼 시가보다 싸게 살 수 있고 저리 분납으로 땅을 살 수 있는 이점도 누릴 수 있다.

◆ 단독주택이나 다가구주택을 권리산정 기준일 이후 다세대주택으로 전환

단독주택이나 다가구주택을 권리산정 기준일 이후 다세대주택으로 전환했을 때도 재개발 아파트 분양자격을 취득할 수 없다. 

다만 다음과 같은 경우에는 예외적으로 각각 아파트 분양자격을 얻을 수 있다. 

-1997년 1월15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 마친 다가구주택이 건축허가 당시 받은 가구 수의 증가 없이 다세대주택으로 전환했을 때.

-2003년 12월30일 전에 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환해 구분등기를 완료한 주택.

-다세대주택의 주거전용 총면적이 60㎡를 초과할 때.

◆ 토지만 소유했을 때

토지만 소유했을 때는 재개발지역에 총면적 90㎡ 이상을 보유하면 아파트 입주권이 주어진다. 

총면적을 계산할 때는 여러 필지를 합쳐도 된다. 공유지분도 총면적에 포함할 수 있다.  

◆ 근린생활시설, 오피스텔, 상가를 소유했을 때

근린생활시설이나 오피스텔, 상가를 소유했을 때는 오피스텔과 상가 등을 분양받을 수 있는  자격이 있다. 

여기에 소유한 건물의 권리가액이 아파트 최소 분양금액 추산액 이상이면 아파트 분양자격도 주어진다. 

따라서 소유한 건물의 권리가액이 크면 ‘아파트+상가+상가’처럼 아파트와 상가를 합쳐 여러 채를 분양받을 수도 있다. 

◆ 미사용승인 건축물

미사용승인 건축물은 분양자격이 있다.

다만 신발생무허가건축물은 현금 청산대상이다. 

◆ 조합설립 인가가 난 정비구역에서 다주택자의 주택을 매수했을 때

조합설립 인가가 난 정비구역에서 다주택자 주택을 매수했을 때는 아파트 입주권을 받을 수 없고 현금 청산된다.

따라서 정비구역에서 주택을 매입할 때 아파트 입주권을 받기 위해서는 조합에 매도자의 다주택자 여부를 문의해 확인해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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