서울 노량진 뉴타운이 뜨겁다.

위치가 좋은 것으로 평가받는데다 대단위 단지가 조성되기 때문이다.

노량진 뉴타운 부동산시장의 특성과 투자에서 유념할 사항 등을 알아본다.

◆ 노량진 뉴타운의 장점과 호재

노량진 뉴타운이 8개 구역으로 완공되면 가구 수만 모두 1만여 개의 대형 단지로 거듭나게 된다. 작은 신도시를 방불케한다고 봐도 무방하다.

노량진 뉴타운은 뛰어난 입지를 자랑한다. 한강대교를 지나는 중심축에 위치해 여의도와 용산, 강남과 가까워 업무지역 접근성이 우수하다.

1호선과 9호선의 더블역세권에 한강 조망이 가능하다는 점도 장점이다. 노량진과 장승배기를 잇는 서부선 경전철도 예정돼 있다. 

8개 구역 모두 조합 설립 인가가 나있어 사업추진이 빠르다. 어느 지역에 투자해도 불안하지 않다는 뜻이다.

노량진 뉴타운이 모두 조성되면 여의도와 흑석동 못지않은 신흥 아파트촌으로 부상할 가능성이 높다.

단독주택과 다가구주택이 많아 사업성이 우수하고 1+1매물이 많다. 지분 적은 다세대주택이 많지 않기 때문에 소액투자가 힘들다는 점은 살펴봐야 한다.

◆ 노량진 뉴타운 각 구역별 개요와 추진현황

1구역이 입지도 가장 좋고 33층, 2992가구(임대 547가구)로 규모도 가장 크다. 서부선 경전철이 개통하면 트리플역세권에 위치하게 된다.

대지 지분이 큰 단독, 다가구 주택이 많아 사업성이 우수하나 1+1물건이 주를 이룬다. 현재 촉진계획 변경안 심의가 진행되고 있다.

2구역은 사업시행 인가를 받았으며 SK건설이 시공사로 나선다.

면적은 가장 작지만 현금청산자가 많아 일반분양 비율이 높은 편이다. 노량진 뉴타운을 가로지르는 대로변에 위치해 있다는 점이 강점이다.

3구역은 핵심구역으로 사업성이 높다. 한강 조망이 가능하며 사업시행 인가 신청단계를 밟고 있다.

4구역은 사업시행 인가가 났으며 한강 조망도 가능하다. 총 세대수는 860세대로 예정돼 있다.

5구역은 740세대가 지어지는 곳으로 1구역과 연접하여 시너지가 기대된다.

6구역은 사업 추진이 가장 빠른 구역으로 현재 주민들이 이주하는 중이며 SK건설와 GS건설이 합동으로 1499세대를 짓는다.

614세대의 7구역은 사업시행 인가를 받기 위한 단계를 밟고 있으며 이를 위한 교육영향평가가 진행되고 있다. 학교 접근성이 우수한 것으로 평가받는다.

1007세대의 8구역은 사업시행 인가가 나 대림건설이 수주했으며 사업성이 우수하다. 

◆ 노량진 뉴타운 투자할 때 유의할 사항은?

1+1매물을 구입할 때는 권리가액과 조합원 분양가를 확인해야 한다.

대지 지분이 작은 다세대 주택은 매물이 귀하기 때문에 대지 지분당 평당가격이 높다. 따라서 프리미엄이 과도하지 않은지 신중히 판단해야 한다.

프리미엄을 많이 주게 되면 차익을 거두기 힘들다. 물론 실거주 차원에서 접근하려면 충분히 가치있다.

분양자격 유무도 정확히 판단해야 한다. 특히 뚜껑(특정 무허가 건축물)이나 도로 지분은 분양자격이 없는 물건도 있다는 점에 유의해야 한다. 매도인이나 부동산 중개업자의 말만 믿지 말아야 한다.

단독이나 다가구주택 가운데에는 대지에 도로 부지가 포함되어 있을 수 있다. 도로가 포함되어 있으면 그만큼 가격을 깎아야 한다.

구 조례 적용지역이라 권리산정 기준일은 2003년 12월30일이다.

모든 구역의 조합 설립이 인가됐기 때문에 사업이 빠르게 추진될 수 있다는 장점은 있으나 그만큼 가격이 높게 형성돼 있다는 것은 단점이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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