현재 계획된 정비구역이 아니라면 앞으로는 새로운 정비구역 지정은 힘들 가능성이 높다.

대안으로 관심을 끄는 사업이 바로 가로주택정비사업이다.

가로주택정비사업은 도심에 낙후된 건물들을 헐고 새로운 건물을 짓는 개발사업이기 때문에 소규모라고 해도 투자가치가 높을 수 있다.

기존의 재건축과 재개발 대상 부동산은 이미 값이 너무 올라 있기 때문에 투자하기에 적절하지 않지만 가로주택정비사업은 이제 시작 단계이기 때문에 입지만 잘 골라 투자한다면 의외의 수익을 챙길 수 있다.

◆ 가로주택정비사업은 소규모 재개발

가로주택정비사업은 노후·불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

2012년 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 때 주거환경관리사업과 함께 정비사업 유형의 하나로 도입됐다.

이 사업을 활성화시키기 위해 정부는 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’을 제정해 2018년 2월9일부터 시행했다.
 
◆ 왜 가로주택정비사업을 주목해야 하나

가로주택정비사업의 가장 큰 장점은 도시·주거환경정비 기본계획 수립에 따라 정비예정구역 지정, 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등의 과정이 생략되기 때문에 사업 진행속도가 빠르다는 점이다.

조합 설립인가 단계부터 시작되고 건축심의와 사업시행 인가로 관리처분계획 인가를 대체한다.

건축법에 따른 대지의 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지 안의 공지 기준 및 건축물의 높이 제한 기준 또한 지방건축위원회의 심의를 통해 완화해 적용할 수 있다. 

사업 대상지역은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역 가운데 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상이고 해당 구역에 있는 공동주택의 수가 20세대 이상이면 가능하다. 단독주택만 있는 경우는 10호가 넘어야 한다.

공공성 요건만 갖춰지면 사업대상 면적은 2만㎡까지 확대되며 분양가 상한제 적용도 배제된다.

가로구역에 있는 기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대 수를 합한 수 이상의 주택을 건립하고 1세대마다 3주택까지 공급이 가능하다.

제1종일반주거지역은 4층 이하, 제2종일반주거지역은 15층 이하, 제3종일반주거지역은 층수 제한이 없는데 해당 건축위원회 심의를 거쳐 결정된다.

가로주택정비사업은 토지 등 소유자가 20명 미만인 경우에는 토지 등 소유자가 직접 시행할 수 있고 토지 등 소유자가 20명 이상일 때는 조합을 만들어 시행할 수 있다.

또 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 시장·군수나 토지주택공사, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사와 공동으로 시행할 수 있다. 토지 등 소유자가 20명 미만일 때도 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 

조합을 설립하려면 토지 등 소유자의 10분의 8 이상 및 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지 소유자 동의를 받아 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.

가로주택정비사업으로 지정되면 서울시가 사업성 검토 비용으로 1천만 원을 지원하고 건축공사비의 40% 이내, 최고 30억 원 이내에서 이자 2%의 사업비를 은행으로부터 융자받을 수 있다. 

미분양주택이 발생하면 서울시가 매입하여 임대주택으로 활용하기 때문에 미분양 위험과 관련한 위험을 감수하지 않아도 되는 장점도 있다.
 
◆ 늘어나는 가로주택정비사업 지금이 투자하기 좋은 시기

서울시만 해도 재건축, 재개발 정비구역 지정에서는 빠졌지만 노후도가 심한 가로구역이 많은 만큼 가로주택정비사업이 활성화될 것으로 전망된다.

특히 역세권의 노후 불량지역은 가로주택정비사업이 성공하면 신축 오피스텔이나 아파트, 주상복합아파트, 다세대주택으로 개발되어 높은 부가가치를 창출할 수 있는 만큼 관심을 가질 만하다.

2019년 10월 말 기준으로 서울시의 가로주택정비사업 대상지역은 94곳이다. 

입주 완료된 곳도 있고 사업시행인가가 난 곳도 10곳이 넘는다. 강남구, 서초구, 강동구, 송파구, 용산구, 마포구, 영등포구 등에서도 추진되고 있다.

면적 확대하고 분양가 상한제 적용 받지 않도록 정부가 지원하고 있어 수익성 더 좋아지고 있다.

프리미엄 더 오르기 전에 투자자들이 몰리기 전에 투자해야 하고 조합 설립 인가가 나기 전에 매입해야 수익을 극대화할 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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