이번 시간에는 서울 중랑구 면목동 쪽을 살펴보도록 하겠다. 

이 지역은 2021년 하반기에 자세하게 소개했던 적이 있는 곳이다. 그 당시에는 7호선 면목역 부근의 대규모 가로주택 정비 사업지가 관심의 초점이었고 나머지 지역은 재개발 초기 단계이거나 소문이 나돌고 있었다.

◆ 모든 종류의 재개발 사업이 진행되고 있는 면목역 인근 지역

현재 1년 조금 더 지났는데 이 곳 일대는 모아타운, 민간 신속통합기획, 공공 재개발 등거의 모든 종류의 재개발 사업이 진행되고 있다.

특히 면목역 인근 지역은 1년 사이에 모아타운 확장 및 대상지가 다섯 곳이나 있기 때문에 이 곳을 다시 한 번 자세하게 살펴보려고 한다.

남쪽으로는 용마산역 주변, 북쪽으로는 상봉터미널 및 중화뉴타운 주변에서 모아타운 추진 움직임이 감지되고 있다.
 
오세훈 서울 시장의 대표 브랜드라 할 수 있는 모아타운 정책의 최대 수혜지가 이제 중랑구가 되는 셈이다.

이 부근은 서울 도심하고도 가깝고 평지이기 때문에 주거 아파트 단지로는 굉장히 좋은 입지라고 볼 수 있다.

◆ 면목동 아파트의 현재 시세

면목동 아파트의 시세를 한 번 살펴보겠다.

2020년 7월 입주한 사가정 센트럴 아이파크가 중랑구 대장 단지다. 29층 11개 동, 1505세대다. 84타입 실거래가는 2021년 5월에 12억3천만 원이었는데 13억8500만 원까지 올라갔다가 현재는 10억5천만 원에서 11억 원 정도의 호가가 형성돼있다.

면목 두산 2단지, 3단지는 95년 4월에 입주가 이뤄진 곳이다.

25층 4개 동 344세대로 구성돼 있으며 84타입 실거래가는 2021년 9월에 8억5천만 원을 기록했지만 현재는 호가가 7억8천만 원에서 9억 원 정도에 형성돼 있다.

한양 수자인 사가정 파크는 2019년 11월에 입주했으며 17층 8개 동 497세대로 구성돼 있다.

84타입 실거래가는 2022년 4월에 12억8천만 원까지 올라갔으며 현재 호가는 10억9천만 원에서 15억 원까지 형성돼 있다. 

◆ 초역세권에 편의시설도 좋은 면목동 86-3번지

면목동 86-3번지 모아타운 시범 사업도 한번 보겠다. 위치는 면목역 북동쪽이다. 

2021년 하반기에 다녀왔던 때에는 10개 구역으로 나뉘어서 가로주택 정비사업을 추진하고 있던 지역이다.
 
2022년 1월13일 강북구 번동과 함께 모아타운 시범 사업지 두 곳 중 하나로 선정됐다. 오세훈 서울시장은 2022년 10월에 현장을 방문했다. 

2022년 10월20일 서울시 공고가 났고 면목동 86-3번지 일대 모아타운 지정을 위한 소규모 주택정비 관리계획 수립 주민 공람 공고가 나왔다.

2022년 11월17일에는 서울시 통합심의를 통과했고 2022년 12월22일에 관리 계획이 승인되고 지형 도면이 고지가 됐다.
 
좀 더 자세한 사항은 서울시보 제 2022-518호에 보시면 나와 있다.
 
권리 산정 기준일은 2022년 1월 20일이다. 이 날짜 이후에 건축 허가를 받은 신축은 현금 청산 대상이기 때문에 건축물 대장을 띄워서 건축를 허가 언제 받았는지 살펴보는 것이 필요하다.

현재 7개 구역으로 나눠져 있는데 이 중에 5개 구역은 조합 설립인가를 받았으며 2개 지역은 조합 설립을 추진하고 있다. 

2026년 준공, 공급 계획은 모두 1850세대다. 

2, 4, 6구역의 시공권은 DL건설이 확보했다. 현장에서는 DL건설이 7구역 시공권 모두를 가져갈 가능성이 있다고 보고 있다.

3구역에서는 지금 조합 설립이 추진되고 있고 7구역은 가장 진척이 느려 지금 동의서를 받고 있다. 

모아타운의 입지는 7호선 면목역 초역세권이다. 또한 청량리~신내 경전철 면목선이 2025년에 착공, 2030년에 개통된다. 경의중앙선, KTX 정차역인 망우, 상봉역까지 도보권이다.

상봉역 근처에 코스트코, 홈플러스, 이마트, cgv 등도 있기 때문에 주변 편의시설도 매우 좋은 편이다. 

동부간선도로와 용마터널을 이용하기가 쉽다. 

요즘 부동산 경기가 안 좋긴 하지만 그래도 과거에 비해서는 호가가 많이 떨어진 매물들이 나오니까 한번 살펴봐야 할 필요가 있다. 

부동산 경기라는 것은 끝없이 추락하는 일도 없고 끝없이 상승하는 일도 없기 때문에 한 번 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다.

부동산은 한참 가격이 오를 때는 사는 게 아니다. 가격이 떨어질 때 잘 사는 것이 중요하다. 

◆ 진척이 느린 면목 본동 297-29 모아타운 후보지, 매물 가격대는 좋아

면목 본동 297-28 모아타운은 면목역 오른쪽 아래에 위치하고 있다.

5개 구역까지 있으며 면적은 5만5385제곱미터다. 제2종, 제3종 일반주거지역, 준주거 지역까지 포함돼있으며 2022년 6월에 모아타운 대상지로 선정됐다.

시범사업지보다는 조금 속도가 느린데, 5구역은 동의율 80%를 넘겨서 2023년 2월28일에 조합설립을 위한 창립총회를 개최했다. 

면목역 역세권이기도 하고 바로 옆에는 신속통합기획 예정지와 맞닿아 있기 때문에 시너지 효과도 날 수 있다.

네이버 부동산에 매물은 빌라 두 개가 올라와 있다.

하나는 매가가 3억4400만 원이다. 보증금이 2억4400만 원이고 실투자금액이 1억 원이기 때문에 고려해볼 만한 매물로 보인다. 

나머지 하나는 매가가 3억8천만 원에 보증금이 2억9500만 원, 실투자금액은 8500만 원이다.

이 지역이 2022년도까지는 매물이 많이 없었고 나온다 해도 1억 원 중반에서 2억 원 정도를 투자했어야 했는데 현재는 가격이 많이 떨어진 것으로 보인다.

현지 부동산 추천 매물은 방 두 개짜리 다세대주택인데 매가는 3억4천만 원, 보증금은 2억2500만 원이다. 이 매물은 조합창립총회가 열린 구역, 5구역에 위치해있기 때문에 관심이 있는 사람은 살펴볼 가치가 있다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 

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