[비즈니스포스트 채널Who] 서울 강서구의 화곡본동 1,2,3,4구역, 화곡8동 1,2구역, 화곡4동 1,2구역, 화곡2동, 국회대로(화곡동 895번지 일대) 등은 도심공공주택복합사업을 추진하는 지역이다. 모두 후보지로 지정해 달라는 동의서를 징구하는 초기 단계다.

그러나 노후도 요건을 충족시키지 못하는 사례가 많아 앞으로 추이를 지켜봐야 한다.

언론 보도에 따르면 강서구청도 그동안 도심공공주택복합사업 후보지 지정을 여러 차례 제안했다고 하지만 지금까지는 국회대로 앞 한 곳만 후보지로 낙점받았다.

2·4대책에 의거한 도심공공주택복합사업이므로 권리산정기준일이 모두 2021년 6월29일(이날 이후 소유권이전등기가 접수도니 물건은 현금청산)로 못박혀 있다.

권리산정기준일은 윤석열정부 부동산정책의 향방에 따라 앞으로 변동 가능성이 없진 않다. 하지만 현재로서는 재개발을 기대한 투자는 위험한 게 사실이다.

현지 부동산중개업소 일부도 “입주권을 기대하는 갭투자라면 하지 말라”고 말한다.

화곡본동의 한 부동산중개업소는 “공공주택복합사업이 안된다면 모아타운 쪽으로 갈 수도 있는 게 아니냐”고 말했다. 화곡1동의 모아타운 지정에 영향을 받은 듯하다.

화곡동 빌라 동네는 신축과 구축이 혼재돼 있다. 서울의 여타 재개발 추진구역과 비교해 대체로 깨끗하고 정리된 분위기다.
다세대, 빌라 매물은 대체로 판매가격이 1억~4억 원대다. 전세를 놓으면 갭투자는 수천만 원대에서 2억 원대로 할 수 있다. 구역별 편차는 거의 없는 편이다 .

발품을 팔면 갭투자 싼 곳은 어렵지 않게 찾을 수 있지만 선택에 신중할 필요가 있다.

◆ 국회대로 후보지

2021년 10월 더불어민주당이 도심공공주택복합사업 후보지로 국회대로를 따라 화곡2,4,8동까지 포함하는 19만7천㎡ 부지에 약 4400세대 건립계획을 발표했다. 이후 지역 주민들은 기반시설 확충을 위해 국토교통부에 사업지 확장을 제안하기도 했다.

이 지역은 도심공공주택복합 후보지로 강서구에서 처음 선정됐고 대상지 가운데 최대 규모다. 동일 방식의 재개발을 추진하는 화곡동 다른 구역에도 영향을 줄 수 있어 관심이 높다.

주민들이 자체 재개발봉사단을 구성해 지구지정 요건인 주민동의율 3분의 2를 넘기 위해 홍보 활동을 진행하고 있다. 3월 중순 기준 동의율 64%를 넘겼다는 플래카드가 붙어 있다.

지역에서는 2022년 구역지정을 거쳐 2023년 하반기에 사전청약하는 일정을 기대하고 있다.

완공되면 구역 바로 앞의 국회대로 지상 부분을 선형공원화하는 사업과 함께 가치가 상승할 것으로 전망된다.

◆ 화곡3동 : 민간재개발 추진 움직임

역세권 도시정비형 재개발 추진이 최근 시작됐다.

2022년 3월 주민설명회를 두 차례 열고 동의서 징구를 준비하고 있다고 한다.

소유자는 약 1300세대로 추산된다. 평지이고 화곡역 바로 옆이라 입지가 가장 좋다는 의견이 많다. 추진위원회 측에서 사업성 분석, 인허가 등 검토를 했다지만 이 지역 역시 신축빌라가 많아 차질없이 추진될지 지켜볼 필요가 있다.

화곡본동의 한 부동산중개업소는 “장기투자를 생각한다면 도심공공주택복합사업 추진 구역에 하지 말고 차라리 화곡3동에 하는 게 나을 것”이라고 말했다.

다른 현지 부동산중개업소도 “얼마 전에도 구청에서 나와 재개발을 빌미로 매수자를 현혹하지 말라며 엄청 단속했다”고 전했다.

◆ 화곡동 817, 826 일대 가로주택정비사업

화곡동에서 보기 드물게 가로주택정비사업을 추진하고 있다.

화곡4동 종달새공원 인근으로 구역면적은 5282.2㎡, 조합원은 85명이다.

지하 4~지상 10층 3개 동, 172세대 건립 예정이다.

최근 조합총회를 열고 한양(수자인)을 시공사로 선정했다.

인접한 등촌로를 경계로 목동과 마주보는 위치다. 신정초교, 신정고 등 주변에 초중고교가 있다. 홈플러스, 이마트, 현대백화점 등 편의시설도 가까운 편이다.

◆ 화곡동 인근 재개발 추진지역들

신월1동은 화곡1동 모아타운 대상지 근처다. 비역세권이지만 향후 대장홍대선 등 개통으로 교통여건이 개선될 것으로 기대된다.

화곡동과 마찬가지로 장기간 미개발지로 남아있었으나 최근 재개발 목소리가 나오기 시작했다. 다세대, 빌라 매매가 수준도 인근 화곡동과 비슷하다.

현지 부동산중개업소는 “이 곳도 도심공공주택복합사업으로 추진할 가능성이 높지만 지금은 밑그림을 그리는 단계”라며 “매물은 별로 없다”고 말했다.

등촌2동(등촌초교 남쪽)은 화곡6동 등서초교 주변과 마찬가지로 지난해 4월 국토부 선도사업 후보지 1차로 소규모주택정비관리계획 수립 대상지로 지정된 곳이다. 면적은 8만6869㎡다.

지하철 9호선 등촌역이 도보 7분 거리다. 인근에 초중고교가 다 있고 길 건너편이 목3동이라서 인프라가 좋다.

모아타운 진행을 알리는 플래카드가 붙어있는 등 주민 열의가 강하다는 점도 눈에 띈다.

신월7동 1구역은 신월IC 남서쪽 일대다. 1구역이 신월IC와 접한 지역이고 2구역은 그 안쪽이다.

지난해 12월 신속통합기획 1차 후보지로 선정됐다. 공모 당시 동의율이 75.7%였다. 신청지역 가운데 가장 빠른 사업진척이 기대된다.

면적은 11만5699㎡로 지주는 2112명이다. 2600세대가 건립될 것으로 예상된다.

토지거래허가구역으로 지정됐다.

향후 1구역 앞에 경전철 목동선(2022년 착공 예정)이 신설되면 교통여건도 개선될 것으로 보인다.

신월7동 2구역은 지난해 3월 공공재개발 후보지로 선정됐다.

면적은 9만346㎡로 토지 등 소유자는 1599명이다. 2219세대 건립될 것으로 예상된다.

토지거래허가구역으로 지정됐다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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