[비즈니스포스트 채널Who] 이번 시간은 서울 금천구 시흥동을 살펴본다.

금천구 시흥동은 5년 뒤 2028년 정도가 되면 상전벽해가 일어날 곳이다.

상당히 많은 개발 호재가 기다리고 있기 때문이다.

◆ 금천구 개요

서울 남서쪽에 자리잡은 금천구는 그동안 서울 부동산 시장에서 저평가된 곳이었다.

지리적으로 서쪽으로 안양천이 흐르고 동쪽에는 관악구, 북쪽에 구로구, 남쪽에 안양시가 있다. 서부간선도로를 경계로 광명시와도 접해있다. 

교통을 살펴보면 2016년 금천구와 강남구를 잇는 강남순환로 1단계 구간이 개통됐으며 서부간선도로와도 연결돼 여건이 좋아졌다는 시선이 나온다.

시흥대로가 금천구를 남북으로 관통해서 1번국도인 경수산업도로 서해안 고속도로와 연결되며 KTX광명역과 가까워 서울 남서부의 교통요충지로 여겨진다.

이미 개발이 상당 부분 진행된 시흥대로 서쪽과 비교해 동쪽은 저층 노후 주거지가 대부분으로 개발의 여지가 많다.

금천구청부터가 이 점을 강조하고 있으며 최근 1~2년 사이에 재개발을 추진하려는 움직임도 활발해졌다.

2025년 광역철도인 신안산선 개통이 임박한 것이 가장 큰 호재다.

유성훈 금천구청장은 "구의 시흥대로 동쪽은 노후주택이 밀집된 저층 주거 지역으로 주거환경 개선과 동서 균형발전을 위해 정비 사업이 꼭 필요하다. 원활한 주택 정비 사업 추진을 위해 서울시 구청 중 처음으로 주거정비과를 신설했다. 시흥동 주변은 5년 뒤 상전벽해 수준으로 싹 변할 것이다"고 말한 바 있다.

◆ 신안산선과 공군부대 이전사업

신안산선은 경기 안산시의 한양대캠퍼스와 여의도를 잇는 광역철도로 2019년 착공돼 2025년 개통을 목표로 두고 있다.

금천구에서도 시흥대로를 따라 신안산선 석수역과 시흥사거리역, 독산역 3개 역이 만들어지고 있다.

금천구에서 신안산선을 타면 여의도까지 20분 이내로 갈 수 있다. 구로디지털단지역에서 2호선 환승하면 강남도 쉽게 갈 수 있다.

앞으로 신안산선이 금천구의 교통여건을 획기적으로 개선시킬 것으로 기대된다.

교통여건 개선 소식 이외에 다른 호재들도 금천구를 기다린다.

금천구청 인근에는 부영그룹이 아파트 대단지 및 대형 종합병원 설립을 준비하고 있다. 

종합병원은 2024년에 개원할 것으로 알려졌다. 또 금천구 독산동 있는 공군 부지가 이전이 되면 거기에 아파트단지를 개발한다고 한다. 

금천구의 가산 디지털 밸리도 서울시의 'G밸리 국가산업단지계획'에 따라 4차산업을 위한 융복합 산업단지로 거듭나게 된다.

그리고 경전철 신림선의 지선인 난곡선을 금천구청역까지 연장하는 '난곡선 연장안'이 경전철 예비노선으로 채택돼 있기도 하다.

◆ 금천구 대표 아파트단지

금천구 주요 아파트 시세를 살펴보면 먼저 대장격으로 독산동 롯데캐슬 골드파크 1차가 있다.
 
이 곳은 금천구청역에서 가까워 전용면적 72㎡ 타입 기준으로 실거래가가 10억9500만 원에 이른다. 호가는 12억2천만 원 수준이다.
 
이밖에 독산동 롯데캐슬 골드파크 3차, 시흥동 남서울 힐스테이트, 가산동 두산 위브 등이 금천구의 대표 아파트단지다.

◆ 금천구 독산시흥구역 신속통합기획

독산시흥구역 신속통합기획은 시흥동 868~872번지, 독산동 1067~1076번지 일대 7만9341㎡ 부지를 대상으로 한다. 864번지 모아타운 대상지와도 연접했다.

토지종류는 1종과 2종, 3종 주거구역이 섞여있다.

2022년 12월 신속통합기획으로 선정됨에 따라 토지거래 허가구역으로 지정됐다.

권리 산정 기준일은 2022년 12월28일로 기한은 2023년 1월4일부터 2024년 1월 3일까지다. 

현재 동의서를 징구하고 있다.

신설되는 시흥사거리역과 가까워 신안산선 개통의 최대 수혜지로 손꼽힌다.
 
현지 부동산에 따르면 시흥동 일대는 구역에 상관없이 다세대 빌라가 중심이며 매매가에 큰 차이는 없다고 한다.
 
2룸 빌라에 투자한다고 하면 매가 2~3억 원 정도다. 전세를 끼고 갭투자를 하면 실투자금은 5~6천만 원 정도로 부담스럽지 않은 수준이라고 말할 수 있겠다.

◆ 시흥1동 864 모아타운

시흥1동 864 모아타운은 시흥동 864번지  7만4447㎡ 부지가 대상이다.

토지종류는 2종주거구역으로 노후도는 72%, 세대 수는 약 163세대다.

2022년 10월 모아타운 대상지로 지정됐다.
 
용적률을 250%를 받아낸다면 모두 1800여 세대를 공급할 수 있게 된다.

현지부동산에 따르면 큰 문제 없이 동의서를 징구 중이라는 쪽과 단독 다가구 지주들 반대로 진척이 되지 않는다는 의견이 엇갈린다. 

금천구 독산시흥구역 신속통합계획과 모아타운 대상지는 서로 붙어있어 시너지 효과를 낼 것으로 기대된다.

◆ 시흥동 810 신속통합기획

시흥동 810 신속통합기획은 시흥동 810번지 일대 6만5899㎡를 대상으로 한다. 이곳은 1종과 2종7층, 2종 주거지역으로 구성됐다.

2021년 12월 신속통합기획 후보지로 선정됐다.

선정 당시 3만8859㎡였으나 독산로변 모아타운 후보지 2만7040㎡를 포함시켜 2023년 4월 신속통합기획이 확정됐다. 

2023년에 연내 정비계획을 수립해 정비구역에 지정되는 것을 목표로 두고 있다. 

1종이 2종7층으로 2종7층이 2종으로 상향돼 최고 35층 1100세대를 공급할 수 있을 것으로 기대된다.

물론 토지거래허가구역으로 묶여있다. 기한은 2024년 1월1일까지다. 

◆ 시흥4동 817 모아타운

시흥4동 817 모아타운은 시흥동 817번지 3만430㎡가 대상이다.

2022년 6월 모아타운 대상지로 선정됐다. 2023년 3월 모아타운 관리계획 서울시 통합심의를 통과했다.

2026년까지 673세대와 5250㎡의 공용주차장을 공급할 계획이다.
 
호암산 주변에는 2종7층이 2종으로 상향돼 저층형 주택이, 독산로변에는 2종이 3종으로 상향돼 고층형 주택이 들어서게 된다. 

서울시 심의안에 따르면 시흥 아파트가 포함된 817번지는 2021년 조합을 설립해 2020년 인가를 받았다. 2022년12월 시공사로 두산건설이 선정됐다.

현지 부동산에 따르면 주변 모아타운 가운데 가장 사업속도가 빠른 곳이다.
 
◆ 시흥4동 804-21 모아타운

시흥4동 804-21 모아타운은 9만8180㎡에 이르는 큰 사업이 될 뻔했지만 시흥4동 817 모아타운, 시흥동 810 신속통합기획이 빠져나가면서 규모가 작아졌다. 

금천구청 관계자에 따르면 남아있는 구역에서 재개발과 관련해 이렇다할 움직임이 나타나지 않고 있다.

2021년 4월 모아타운 대상지로 선정됐다. 2종 주거지역이 대부분이며 노후도는 87.9%다.

◆ 시흥4동 공공재개발

시흥4동 공공재개발은 시흥동 4번지 6만7255㎡가 대상이다.

1종과 2종7층 주거지역 중심이며 노후도는 68.53% 수준이다. 

토지 등 소유자는 1090명으로 2022년 8월 공공재개발 2차 후보지로 선정됐다. 당시 45% 동의율로 공모에 참여했다.

이곳에 앞으로 1509세대를 공급한다.

토지거래허가 및 건축제한으로 묶여 있는 곳이다. 권리산정 기준일은 2021년 12월30일이다.

금천구청에 따르면 2023년 2월 구역지정 및 정비계획 수립 용역이 시작됐다. 2023년 12월 정비 계획 입안을 신청하면 2024년 2월 정비계획을 고시할 예정이다. 사업 시행자는 LH가 될 전망이다.

현지 부동산에 따르면 현재 동의서를 징구하고 있으며 호응도가 높다고 한다.

네이버 부동산을 보면 전용면적 36㎡의 2룸 빌라가 있는데 가격이 2억5천만 원 정도다.

◆ 남서울 무지개아파트 재건축

남서울 무지개아파트 재건축은 시흥동 109-1번 2만8336㎡를 대상으로 한다.

이곳은 3종 주거지역 중심이며 지구단위계획구역, 특별건축구역이다.
 
2017년2월 정비구역에 지정됐고 2018년3월 조합설립 인가, 2021년6월 사업시행 인가를 받았다. 2022년1월 시행사 DL이앤씨가 선정됐다.

최초 입주는 1980년12월이며 10층 5개동 639세대로 구성돼있다.

앞으로 용적률 299.99%로 재건축이 되면 35층 10개동 993세대가 들어서게 된다.
 
금천구청역과 금천구청 금천경찰서 홈플러스가 가까워 입지가 좋은 편에 속한다. 

전용면적 84㎡ 타입 기준 실거래가는 2023년2월 9억7천만 원이었는데 현재는 9억 원 정도로 낮아져 있다.
 
인근의 또 다른 재건축 성지로 남서울 럭키아파트와 남서울 건영아파트가 있다.

이 곳들 역시 지어진지 30년이 지나 재건축이 추진되는 곳이다.

◆ 금천구 시흥동 투자전망

향후 금천구 시흥동이 신흥 주거지역으로 부상할 것이라는 전망이 나온다.

이미 이곳에 굉장히 많은 사람들의 관심이 쏟아지고 있기 때문에 한번 살펴볼 필요가 있다.

다음 시간에도 금천구 쪽을 더 살펴보겠다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen