[비즈니스포스트] 서울 오피스텔의 전세가격이 매매가격을 넘어 거래되고 있어 경고음이 울리고 있다. 

세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해가 커질 수 있다는 것인데 전세보증보험을 가입하더라도 제때 전세금을 돌려받지 못해 곤경에 처할 수 있다. 
 

13일 부동산업계 안팎의 말을 종합하면 비수도권 아파트뿐 아니라 서울 지역 오피스텔 관련 깡통전세 위험이 불거질 수 있다는 시선이 나온다. 

깡통전세는 전셋값이 매매값보다 높거나 비슷한 매물을 뜻한다. 넓게는 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금을 마련하기 위해 대출을 받아야 하는 경우도 포함된다. 

서울 지역 오피스텔 깡통전세 우려가 고개를 들고 있지만 오피스텔 가격과 전세가율은 되레 오르고 있는 것으로 나타났다. 이에 갭투자가 꾸준히 이뤄질 것이란 시선도 나온다. 

갭투자는 전세를 끼고 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투기방식을 말한다. 집주인은 전세보증금을 통해 무이자로 자금을 빌리는 효과를 낼 수 있다. 갭투자를 할 때는 전세가율이 높을수록 유리하다. 

오피스텔 가격이 견조한 이유는 현 정부가 인수위시절 안정적 전월세 물량확보를 위해 주거용 오피스텔을 주택수 합산에서 빼는 정책을 검토해 오피스텔 규제완화 기대가 있고 주거용 오피스텔을 구매할 때 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 적용될 수 있기 때문으로 보인다.

서울은 투기과열지구로 주택담보대출비율이 9억 원 이하면 40%, 9억 원 초과는 20%가 적용된다. 여기에 오피스텔 전셋값이 아파트보다 낮아 수요가 있지만 전세물량은 줄어 전세가율이 높아지고 있는 것으로 파악된다. 

실제 KB부동산의 오피스텔 통계자료를 살펴보면 6월 기준 서울 오피스텔 시세지수는 124.8을, 매매전세비율은 83.2를 기록해 2011년 1월 이후 최고치를 나타냈다. 

다만 이런 상황이 달라질 수 있다는 관측이 나오고 있다. 

서울 아파트값이 떨어지고 있는데 비아파트 상품의 가격이 오르기 쉽지 않고 대출금리가 오르는 상황에서 이보다 낮은 수익률을 보이는 오피스텔 투자 수요가 지속할 수 없다는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 최근 언론매체를 통해 “오피스텔 등 아파트 대체 상품은 부동산 경기에 민감하게 반응한다”며 “한국은행 기준금리 추가 인상 영향에 실수요와 투자수요가 오피스텔시장으로 유입되기 어려운 상황이다”고 말했다.  최근 2~3년 부동산시장이 상승세를 보였고 이에 따라 오피스텔 가격이 오른 영향으로 임대수익률은 낮아졌다. 반면 대출금리는 한국은행에서 기준금리를 재차 올리기 시작한 지난해 8월부터 올라 격차가 좁혀지고 있다. 

KB부동산 오피스텔 임대수익률은 6월 4.29%로 집계됐다. 반면 한국은행 경제통계시스템을 통해 살펴본 5월 신규취급액 기준 주택담보대출(주담대) 금리는 3.9%로 나타났다. 

6월 주담대 금리는 아직 집계되지 않았지다. 다만 이날 한국은행이 기준금리를 1.75%에서 2.25%로 올리는 빅스텝을 단행함에 따라 더욱 오를 가능성이 높아 보인다. 

서울 오피스텔 가격이 추가로 오를 동력이 사라지고 있다는 것으로 풀이된다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 살펴보면 6월 한 달 동안 계약일 기준으로 서울의 오피스텔 매매거래는 1649건, 전월세 거래는 3001건으로 조사됐다.

전월세 거래 가운데 전세거래는 1400건, 월세거래는 1601건으로 비중이 각각 45.5%, 55.5% 수준으로 나타났다. 이를 전년 동월과 비교해서 보면 오히려 매매거래는 18.3% 늘었다. 반면 전세거래는 31%, 월세거래는 38.6% 급감한 셈이다.

올해 6월 한 달 동안 서울에서 전용면적이 같은 오피스텔의 매매와 전세거래가 있었던 사례는 151곳에서 209건으로 나타났다. 이 사례 가운데 전셋값이 매매값보다 높게 조사된 사례는 58건으로, 전세가율이 80%이상 100%이하의 사례는 137건으로 집계됐다.

즉 6월 한 달 동안 서울에서 전세로 거래된 오피스텔의 14.3%(195건)이 전세가율 80%가 넘는 셈이다.

전년 동월에는 전세가율이 80%가 넘는 오피스텔 거래건수가 전용면적이 같은 오피스텔 매매와 전세거래가 있었던 건수는 215건으로 조사돼 전세거래 건수와 비교하면 9.1%로 나타났다. 전세거래가 급감했지만 전세가율이 80%가 넘는 사례가 크게 줄지 않았고 되레 비중은 더 커진 것이다.

부동산업계는 전세가율(전셋값/매매값)이 80%가 넘으면 깡통전세가 될 확률이 높다고 본다.   전세가율이 가장 높은 오피스텔은 강서구에 위치한 곳으로 전용면적 17.31㎡이 지난 6월2일 1억100만 원에 거래된 이후 6월16일 1억5천만 원에 전세거래가 체결됐다. 전세가율이 148.5%에 이르는 셈이다. 

서울 한 공인중개사는 “공인중개업소도 역전세 오피스텔 매물을 피하고 있지만 일부에서 계약 체결이 이뤄졌던 것으로 파악된다”며 “세입자들이 전세값과 매매값 차이, 전세보증보험을 가입할 수 있는지 여부를 따져 계약을 해야한다”고 말했다. 

문제는 깡통전세로 인해 집주인들이 전세보증금을 돌려주지 못하는 사태가 벌어지면 세입자의 피해가 심각하다는 점이다. 

갭투자자는 주택가격이 하락하면 큰 타격을 입게 된다. 대출을 활용해 이익률을 높이는 지렛대 효과가 역으로 작용해 손실이 커지기 때문이다. 

이에 부동산 전문가들은 전세보증보험에 가입해 안전장치를 마련해야 한다고 조언하고 있다. 

하지만 모든 세입자가 가입할 수 있는 것은 아니다. 1년 이상 전세 계약이나 일정 금액(수도권 7억 원·비수도권 5억 원) 이하의 전세거래만 반환보증 상품에 가입할 수 있다.

다만 예상치 못하게 전세보증보험 가입이 거절될 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)는 대위변제 후 구상채무가 남아있는 임대인에 대해 보증보험가입을 거절하고 있다. 

주택도시보증공사는 대위변제 3건 이상의 이력을 지닌 채무자 중 상환의지를 보이지 않거나 미회수채권금액이 2억 원이 넘은 등 악성 다주택채무자들을 집중관리 대상으로 선정했다.

하지만 개인정보보호를 이유로 명단이 공개 되지 않아 세입자는 이를 알 수 없다. 전세보증금을 상습적으로 반환하지 않고 버티는 임대인의 신상정보를 공개하는 법안은 국회에 계류 중이다.

보험을 가입했더라도 전세대출금 대출 상환일과 보증보험 전세금 반환일이 맞지 않으면 세입자가 곤경에 처할 수 있다. 대출금을 만기일에 맞춰 상환하지 못해 신용등급이 떨어지고 연체이자를 물어야 할 수 있기 때문이다. 류수재 기자