[비즈니스포스트] 서울 아파트 매매가격은 떨어지고 전세가격은 오르면서 실수요자들의 관망세가 짙어지고 있다. 

매수·매도 희망가격 차이로 보합을 보이던 아파트 매매가격이 하락으로 전환하자 전세수요가 늘고 있다. 여기에 실거주의무 폐지 불발, 월세가격 상승, 전세사기 우려, 전세대출 금리 하락 등이 겹쳐 실수요자들이 내집마련 시기를 늦추고 있는 것으로 파악된다.
 
12일 부동산업계 안팎의 말을 종합하면 여러 복합적 요인이 작용해 내년 전세가격이 상승할 수 있다는 관측에 무게가 실리고 있다.

한국건설산업연구원은 지난 11월2일 열린 ‘2024년 건설·부동산 경기 전망 세미나'에서 "2024년 전국 주택매매가격은 2.0% 내릴 것"이라면서 "전국 전세가격은 2.0% 오를 것이다”고 예상했다.

세미나가 열린 이후 KB부동산 통계를 살펴보면 매매가격과 전세가격이 반대 방향을 보이고 있다. 서울 아파트값은 11월 둘째 주 (11월13일 조사 기준) 0.01% 하락으로 전환한 뒤 꾸준히 하락세를 보이고 있다.

구체적으로 11월 셋째 주 0.01%, 11월 넷째 주 0.03%, 12월 첫째 주에는 0.02% 내렸다. 반면 서울 전세가격은 7월 넷째 주(7월24일 조사 기준) 하락에서 보합(0.00%)으로 바뀐 뒤 꾸준히 오름세를 나타내고 있다.

서울 아파트 매매가격이 빠지고 전세가격이 오르는 가장 주요한 이유로는 집주인들은 매매가격이 더 떨어지기 전에 집을 처분하려 하고 실수요자들은 내집마련 시기를 늦추고 있는 점이 꼽힌다. 실제 서울 아파트 매물은 증가하고 있다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 12월8일 기준 서울 아파트 매물수는 7만7386건으로 10월1일 7만2154건과 비교해 5232건 늘었다. 지난해 같은 기간 5만3167건과 비교하면 45.5%나 급증했다. 11월3일에는 8만 건을 웃돌기도 했다. 

다만 거래량은 신통치 않은 것으로 집계됐다. 한국부동산원 자료를 보면 10월 서울 아파트 매매거래량은 2983건으로 전월(3845건)에 이어 감소세를 보이고 있다. 2017~2021년 서울 아파트 월평균 거래량이 7천 건이었던 점을 고려하면 절반 이상 빠진 셈이다.    또한 부동산시장 선행지표로 여겨지는 경매가 급증하고 있는 점도 실수요자들이 매매를 주저하게 만드는 대목이다.

경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 지난 8일 발표한 자료를 보면 서울 아파트 진행건수는 11월 기준 281건으로 지난 5월(145건)이후 꾸준히 늘고 있는 추세다. 더욱이 낙찰가율도 80.7%로 전월(86.7%)보다 떨어졌다. 

현재 전세를 살고 있는 사람들은 보증금을 올려서라도 계약을 연장할 것으로 보인다. 전세대출 금리가 하락하고 있어 부담도 낮아지고 있는 것으로 파악된다. 

4대 은행의 2년 고정형 전세자금대출 금리는 11월30일 3.94~5.47% 수준에서 지난 8일 기준 3.79~5.42%로 낮아졌다. 상단은 0.05%포인트, 하단은 0.15% 내려간 것이다. 

정부가 금융권에 상생금융을 요청하면서 주택담보대출 및 신용대출 금리도 떨어진 영향이 있지만 전세자금 수요가 늘어날 것이란 전망이 고개를 든다. 

더욱이 전세사기 불안감으로 빌라·연립 전세수요가 감소한데다 월세는 올랐다. KB부동산의 KB아파트 월세지수는 2023년 1월 105.6에서 2023년 11월 111.6으로 한 번도 떨어지지 않고 상승했다. 

전세 이자를 내는 것이 높은 월세를 부담하는 것보다 낫다는 인식이 퍼지며 아파트 전세 수요가 늘어날 수밖에 없다는 분석이 나온다.

전세 공급 확대 요인으로 꼽히는 실거주 의무 폐지 법안이 국회 문턱을 넘지 못하는 점도 전세가격 상승을 더욱 부채질할 것으로 전망된다. 국토부에 따르면 실거주 의무를 적용받는 수도권 분양가상한제 적용 아파트 1만5천 채가 2024년 입주를 시작한다.

실거주 의무는 2021년 2월 이후 분양가상한제를 적용한 수도권 아파트의 수분양자들에게 2~5년 동안 거주하도록 의무를 부과한 제도로 이 기간에 집을 팔거나 전월세로 전환해선 안 된다.

실거주 의무가 유지되면 집주인들이 전세보증금으로 잔금을 치르려 한 계획이 틀어진다. 벌금을 내거나 입주를 포기하겠다는 의견도 나오지만 사실상 불가능하다. 

실거주 의무 기간에 특별한 이유 없이 이사하면 1년 만기 정기예금 평균이자를 더한 수준으로 토지주택공사에 집을 팔아야 한다. 이를 어기면 집을 매도해야 할뿐 아니라 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금에 처해진다.  

다만 최근 전세가격 상승 현상은 아파트에 한정해 나타나고 있다. 앞서 지적했듯 전세사기 불안감에 수요자들이 빌라·연립 전세를 피하고 있기 때문으로 풀이된다. 

KB부동산의 아파트 전세가격지수는 올해 8월 87.6으로 저점을 찍은뒤 11월 88.3으로 오른 반면 연립주택 전세가격지수는 올해 1월 101.5로 시작한 뒤 11월 100.8로 꾸준히 하락세를 나타냈다. 

부동산업계 관계자는 “실수요자들이 아파트 매매가격 하락을 점쳐 집 구매 시기를 내년 이후로 늦추는 것이 가장 큰 아파트 가격 하락 요인으로 보인다”며 “이밖에 복합적 요인들이 작용하고 있어 전세가격 상승이 불가피할 것으로 보인다”고 내다봤다. 류수재 기자