[비즈니스포스트 채널Who] 서울 서북쪽 은평구 불광역을 중심으로 불광동, 녹번동, 대조동 등은 그동안 부동산시장에서 그다지 주목받지 못했던 지역이다.

그러나 2021년 이후 기존에 추진해오던 재개발 사업이 가시화하고 새롭게 재개발을 추진하는 구역들이 우후죽순 등장하면서 부동산 전문가 및 투자자들의 주목을 받고 있다.

기존 재개발사업에 더해 새롭게 재개발을 추진하는 구역들 가운데 일부만 통과돼도 불광역 주변은 수만 세대에 이르는 아파트 타운이 된다.

일반적으로 은평구에서 연신내역 주변이 앞서 개발된 녹번역 주변, 수색증산 뉴타운보다 선호되는 주거지역이었다. 하지만 불광역 주변 또한 재개발이 완료되고 교통환경이 개선되면 서울시내 핵심 주거지로 주목받을 것으로 예상된다.

이에 불광역 주변 지역과 관련해 기존 재개발 추진구역 상황을 소개한다.

◆ 불광역 주변 호재들

불광역에서 한 정거장 거리인 연신내역에 광역급행철도(GTX)-A 정차역이 들어서는 것이 최대 호재다.

강남 삼성역까지 10분 대 도착이 가능해지는 GTX 덕분에 직주근접이 크게 개선될 것으로 보인다. 현지 부동산중개업소들은 이 지역 인구 유입이 커질 것이라고 내다보고 있다.

7월18일 국토교통부 업무보고에서 윤석열 대통령은 GTX-A노선의 개통일자를 최대한 앞당기라고 지시한 바 있다.

윤석열정부 공약사항인 신분당선 연장과 관련해 서북부 쪽 역이 6호선 독바위역에 들어설 것이란 전망도 현지부동산 시세에 일정 부분 반영된 것으로 보인다. 다만 이는 확정 사안은 아니다.

6호선 불광역에서 3정거장 떨어진 새절역에 서부선 경전철이 들어온다는 점도 호재다. 서부선 경전철은 새절역~서울대입구역까지 16.15km 구간으로 2023년 착공해 2028년 완공된다.

◆ 갈현1구역

갈현1구역은 갈현동 300번지 일대로 면적은 23만8966㎡다. 조합원 2678명의 서북부 최대 재개발구역이다.

22층 이하 32개 동, 4116세대(임대 640세대 포함)가 들어선다는 건축 계획이 세워져 있다. 시공사는 롯데건설이다.

△2015년 12월 조합설립 인가 △2019년 1월 사업시행 인가 △2022년 5월 관리처분 인가 등을 거쳤다.

올해 8월18일 이후 6개월 동안 이주가 이뤄진다.

갈현1구역은 2018년 1월23일 이전에 사업시행 인가를 신청해 관리처분 인가 이후 매매가 가능하다.

계약금, 중도금 없이 입주할 때 잔금을 100% 납부한다는 조건으로 시공사를 선정했다.

프리미엄은 4억 원 초반에서 6억 원이다.

조감도를 보면 기존 단지와는 달리 펜타곤 형태 등 다양한 외관 디자인을 적용한 것이 특징이다. 이를 두고 동호수 추첨 때 희비가 엇갈릴 것이란 예상이 나온다.

◆ 대조1구역

대조1구역은 대조동 88번지 일대로 면적은 11만1665㎡다. 조합원 1551명으로 은평구에서 가장 빠른 속도로 진행 중이다.

25층 이하 28개 동, 2451세대(임대 368세대 포함) 건립 예정이다. 시공사는 현대건설이다.

건폐율 24.83%, 용적률 243.48%다.

△2009년 5월 정비구역 지정 △2011년 12월 조합설립 인가 △2017년 1월 사업시행 인가 △2019년 5월 관리처분계획 인가 △2020년 10월 사업시행계획 인가 등의 과정을 거쳤다.

2021년 6월 설계변경 등을 이유로 관리처분계획 인가를 다시 받을 예정이었으나 총회에서 부결됐다.

이후 집행부 해임논란 등 갈등을 빚다가 2022년 7월 현재 기존 집행부 재신임 등으로 갈등이 마무리됐다. 조만간 착공 예정이다.

현재 이주 및 철거가 완료됐다.

조합은 올해 7월1일 임시총회를 열어 공사기간을 36개월에서 39개월로 변경하고 평당 공사비를 462만 원에서 517만 원으로 상향하는 안건 등을 가결했다.

대조1구역의 비례율이 원래 102.3%에서 91.09%로 낮아짐에 따라 조합원 추가분담금이 올라가게 됐다.

평지 지형이란 점이 강점이다.

일반 분양 물량은 483세대(51타입 84세대, 59타입 311세대, 74타입 88세대)다.

조합원 분양가는 59타입 4억9900만 원, 74타입 5억9100만 원, 84타입 6억3200만 원, 114타입 7억9700만 원 등이다.

현재 프리미엄은 5억5천만 ~6억5천만 원 정도다.

현지 부동산중개업소 관계자는 “프리미엄은 한창 때 7억 원까지 가던 게 올해 이후 좀 내려서 6억5천만 원 정도로 내놓고 있다”며 “올해 6월 프리미엄 5억5천만 원짜리 물건이 나왔는데 아직 매매가 안 되고 있다. 매수 문의가 완전히 끊겼다”고 말했다.

이 관계자는 “대조1구역은 근방에서 가장 빨리 입주할 수 있다는 점이 강점”이라며 “관리처분 인가 이후에도 매매가 가능하다”고 덧붙였다.

◆ 불광5구역

불광5구역은 불광동 238번지 일대로 면적은 11만7939㎡다. 조합원은 1508명이다.

24층 이하 32개 동, 2387세대(임대 373세대 포함) 건립된다.

그동안 △2008년 구역지정 △2010년 10월 조합설립 인가 △2021년 9월 사업시행계획 인가 △2022년 GS건설 시공사 선정 등의 과정을 거쳤다.

올해 7~8월 현재 감정평가 및 관리처분계획 인가를 준비하고 있다.

계약금 및 중도금 없고 이주 시 무이자 40%, 유이자 40% 제공을 조건으로 시공사를 선정했다.

현지 부동산중개업소에 따르면 프리미엄은 올해 초반까지 5억~5억5천만 원이었는데 올해 7월 이후 4억 원 초반대도 가끔 나온다고 한다. 이 지역은 관리처분계획 인가 이후에는 매매가 불가능하다.

3·6호선 더블 역세권인 불광역, 6호선 독바위역을 이용할 수 있다는 교통 편의가 장점으로 꼽힌다. 불광초등학교, 불광중학교, 수리초등학교, 예일여자고등학교 등 인근에 학교도 많다. 북한산국립공원, 불광근린공원 등이 있어 숲세권으로 불리기도 한다.

현지 부동산중개업소 관계자는 “불광5구역은 관리처분 인가가 나오면 매매가 안 된다. 그 전에 팔아야 할 사람은 프리미엄을 내렸고 나머지는 계약금, 중도금이 없어서 입주 때까지 간다고 봐야 한다”고 말했다.

이 관계자는 “2천 세대 정도가 조합원, 일반분양분인데 84타입이 970세대 정도 물량이다. 따라서 원빌라 소유자는 대부분 84타입 입주권을 받을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

5구역 안에 단독, 다가구였던 것을 쪼갠 전환다세대가 많다는 점은 고려할 필요가 있다. 전환다세대는 84타입 입주권을 신청할 수 없다.

◆ 독바위역세권 도시정비형 재개발

불광동 227-7번지 일원으로 면적은 4만8243㎡다. 토지 등 소유자는 약 700명이다.

그동안 △2019년 7월 정비구역 지정 △2019년 12우러 롯데건설 시공자 우선협상대상자 선정 △2021년 12월~2022년 1월 정비계획변경안 공람 등의 과정을 거쳤다.

변경안에 따르면 건폐율 33.09%, 용적률 353.86%에 지하 4층~지상 21층 16개 동, 1399세대(임대 210세대, 공공임대 298세대 포함) 건립된다.

일반 재개발과 달리 ‘토지 등 소유자 방식’으로 조합 설립절차 없이 진행한다. 토지 등 소유자 방식은 토지 등 소유자에게 먼저 조건을 제시하고 75% 이상 동의로 진행한다. 일반 재개발보다 빠른 진행 속도가 강점이다.

토지 등 소유자의 예상 분양가는 59타입 4억1천만 원, 84타입 5억2천만 원 등이다.

북한산국립공원 서북부 향로봉~독바위 능선을 마주한 ‘공세권(공원이 인접해 있는 곳)’이다.

북한산 힐스테이트3차, 불광롯데캐슬 등과 마주하며 불광5구역과 맞닿아 있다.

신분당선 서북부 연장이 결정되면 직접적 수혜지역이 된다.

◆ 불광1주택재건축(독바위역 인근)

불광1주택재건축은 불광동 19-3번지 일대로 면적은 2만5692㎡다. 조합원은 289명이다.

15층 9개 동 527세대 건립 예정이다.

2012년 9월 정비구역 지정, 2020년 8월 조합설립 인가(사업시행자 하나자산신탁 지정) 등을 거쳤다.

10년 보유, 5년 거주 매물만 매도가 가능하다.

2022년 4월 매물 시세를 보면 빌라 대지 33.6평, 건물 30평이 보증금 3억에 매매가 10억 원이다.

현지 부동산중개업소 관계자는 “독바위역세권 재개발구역은 7월 기준으로 프리미엄이 2억5천만 원~3억 원 정도다. 이 곳은 주변의 재개발 추진구역 가운데 가장 늦게 시작했지만 가장 빠르게 진행 중이고 현재 구역조정 때문에 약간 늦어지고 있다. 현재 서울시 도시계획위원회에서 검토 중인데 추진 측에선 큰 문제가 없다고 한다”고 말했다.

이 관계자는 “초기 단계라서 프리미엄이 저렴한 편”이라며 “앞으로 사업진척에 따라 계속 오를 것”이라고 내다봤다.

그는 “불광1주택재건축 구역도 매매가는 비슷하다. 수리마을은 아직 구역지정도 안됐는데도 2021년 이후 많이 올랐다”고 덧붙였다.

◆ 불광동 600번지 일대 신속통합기획 후보지

불광동 600번지 일대 신속통합기획 후보지는 과거 불광8구역이었던 곳이다.

지난해 12월 신속통합기획 1차 후보지로 선정됐다.

면적은 1만3004㎡로 토지 등 소유자는 188명이다.

지하 3층~지상 20층 6개 동, 250세대를 공급한다.,

후보지 선정 뒤 토지거래허가구역, 건축허가 제한 등으로 묶였다. 권리산정 기준일은 2021년 9월23일이다.

불광역에서 도보 3~5분 거리에 있다. 불광동 먹자골목 인근의 우수한 입지다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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