[비즈니스포스트] 정부가 급증하는 미분양이 실물경제의 뇌관이 될 것이란 우려에 정책 대응을 강화하고 있다.

정부는 부동산 규제를 완화해 분양이 원활하도록 하는 한편 미분양 주택을 매입해 공공임대로 활용하는 방안도 추진하고 있다. 하지만 건설사 대신 미분양 주택을 떠안아 도덕적 해이 논란을 피하기 어려운데다 미분양 매입의 실효성이 있을지 의구심도 나온다. 

24일 부동산업계 안팎의 말을 종합하면 국토교통부가 1월 말 발표할 12월 주택통계에서 미분양 물량이 6만2천 세대를 넘을 것이란 전망이 나온다.

국토교통부에서 12월 말 발표한 11월 주택통계를 보면 전국 미분양 주택은 5만8027세대로 2021년 12월 말(1만7710세대)와 비교해 3.3배가량 늘었다. 

국토부가 위험선으로 보는 미분양 물량이 6만2천 세대인데 분양경기가 얼어붙었던 점을 고려하면 12월에 이 수준을 가뿐히 넘길 것이라는 게 부동산업계의 관측이다.

미분양이 발생하면 시행사들이 프로젝트파이낸싱(PF)를 통해 자금조달한 대출을 갚을 수 없다. 이에 따라 건설사 현금흐름에 문제가 발생할 수 있고 자금시장이 경색돼 금융업계까지 부정적 영향을 미칠 수 있다. 

미분양이 위험선을 넘을 것으로 전망되는 만큼 정부는 건설사들이 분양을 마무리짓도록 1.3대책 등 규제를 완화해 정책적으로 힘을 보탰다. 여기에 더해 미분양 주택 매입을 통해 실물경제에 미치는 영향을 완화하려는 것으로 보인다. 

정부는 지난 3일 올해 매입임대로 내놓을 3만5천 세대를 확보하기 위해 주택도시기금 6조760억 원을 편성했다. 미분양 주택 매입 확대를 위해 1조2천억 원의 기금예산 증액도 검토하고 있다.

주택도시기금은 주거복지 증진과 도시재생활성화를 지원하는 자금을 확보·공급하기 위해 설치한 기금으로 국토교통부 장관이 운용·관리하며 이를 주택도시보증공사(HUG)에 위탁할 수 있다. 

하지만 증액이 이뤄지더라도 예산이 턱없이 부족하다는 것이 부동산업계의 의견이다. 주택도시기금 증액이 이뤄지면 7조2763억 원이 확보돼 3만5천 세대 매입을 하는데 한 채당 2억 원가량을 쓸 수 있다.  

부동산114에 따르면 지난해 3.3㎥당 평균 분양가는 1522만 원이었다. 2억 원가량으로는 전용면적 41~60㎥의 소형 아파트도 매입하기 쉽지 않은 셈이다. 

매입임대사업 주체인 한국토지주택공사(LH) 상황도 여의치 않다. 토지주택공사는 '악성 미분양'으로 불리는 준공후미분양 물량을 매입해 매입임대사업 확대 방안을 검토하고 있다. 

준공후미분양 물량은 아파트 단지조성이 끝나 즉시 입주가 가능한 시점까지 분양이 이뤄지지 않은 것을 말하는데 악성재고로 평가된다. 주택시장을 파악하는 데 미분양 주택물량보다 더욱 중요한 지표로 여겨진다.

토지주택공사는 지난해 6월 재무위험기관으로 선정돼 재무구조를 개선해야 할 과제를 안고 있는데다 매입임대사업을 위한 대상에서 준공후미분양 주택을 원칙적으로 제외하고 있다.

미분양주택을 매입하더라도 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 규제지역에서만 매입이 가능해 규정도 손을 봐야 한다.

또한 전국 미분양 물량의 80%가 비수도권에 집중돼 있는 상황에서 매입임대가 현실성이 있느냐는 지적도 존재한다. 비수도권에서 미입주 임대주택 물량도 이미 상당하기 떄문이다. 

정부의 미분양 주택 매입 정책에 건설사들이 특혜를 보고 있다는 논란도 나오고 있다. 건설사의 사업실패를 세금으로 떠안기 전에 건설사들의 자구노력이 선행돼야 한다는 것이다.

정부 재정 건정성을 지키기 위해 대상과 적정 가격 등을 명확히 제시하고 미분양 주택 가격을 대폭 낮춰 건설사와 손실을 분담해야 한다는 목소리도 존재한다.

강경태 한국투자증권 연구원은 “정부의 미분양 주택 매입의 의지는 강하나 속도감 있게 실행되기는 어려울 것이다”며 “매입할 미분양 주택의 지역, 가격 등 세부 기준을 정하는 절차가 필요하고 악성 재고를 대량 매입하는 만큼 기준을 마련하는 데 많은 시간이 소요될 것이다”고 바라봤다. 

정부가 미분양 대책에 총력을 기울이게 된 계기로 둔촌주공(현 올림픽파크포레온) 재건축사업을 꼽는 사람이 많다.

분양시장의 바로미터로 여겨지는 둔촌주공 일반분양 물량 4786세대가 소화되지 못하면 분양시장이 더욱 얼어붙고 금융시장과 실물경제에 부정적 영향을 미칠 수 있을 것으로 봤기 때문이다.

둔촌주공 재건축 아파트의 일반분양가가 지난해 11월 3.3㎥당 3829만 원으로 확정돼 전용면적 84㎥ 이상의 주택 가격은 12억 원이 넘어 중도금 대출을 받지 못하게 됐다. 또한 지난해 12월 진행된 1순위 청약 경쟁률이 3.3대 1로 저조한 수치를 보였다. 

이에 정부는 둔촌주공 정당계약 시작일인 지난 1월3일 부동산 대책을 내놓으며 서울 강남3구와 용산구를 제외하고 규제지역을 해제하고 분양시장 활성화를 위해 중도금 대출이 가능한 분양가 상한기준(12억 원)을 폐지했다.

또한 수분양자의 부담을 낮추기 위해 최대 10년인 전매제한 규제와 2년 실거주 의무도 완화했다. 둔촌주공 수분양자들의 전매제한은 1년으로 짧아졌고 실거주 의무도 없어져 바로 전·월세를 놓을 수 있게 된 셈이다. 둔촌주공 재건축 조합이 3월에 계약률을 발표하기로 함에 따라 구체적으로 알 수 없지만 계약률은 60% 수준으로 알려졌다. 

계약금이 20%인 점을 고려하면 초기 계약률이 77% 수준이어야 사업비 대출을 갚을 수 있다는 우려가 있었다. 다만 19일 만기가 돌아오는 7500억 원 규모의 둔촌주공 사업비는 12일 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 통해 해결됐다.

또한 공교롭게도 둔촌주공 정당계약 마지막 날인 17일 금융위원회는 정부서울청사에서 ‘부동산PF 점검회의’를 열고 PF대출의 만기 연장과 재투자 방안을 추진하기로 했다. 

국토교통부는 미분양 아파트 매입 방안에 대해 아직 검토하고 있고 결정된 사항은 없다며 신중한 태도를 보이고 있다. 류수재 기자