김현미 국토교통부 장관이 후분양제 로드맵을 조만간 내놓는다. 후분양제 도입을 논의한 지 20여 년 만이다.

공공부문부터 후분양제가 도입되는 만큼 당장 분양시장에 미치는 여파는 크지 않겠지만 민간 건설사까지 제도가 확대되면 건설사와 주택 수요자 등에게 상당한 영향을 줄 것으로 보인다.

◆ 국토교통부, 후분양제 로드맵 곧 발표

27일 국토교통부에 따르면 조만간 ‘제2차 장기 주거 종합계획(2013~2022년)’의 수정방안을 내놓는다.
 

제2차 장기 주거 종합계획에 포함될 ‘후분양제 로드맵’에 관심이 집중돼 있다. 현재까지 공공주택에 대한 후분양제의 단계적 적용과 후분양제를 선택하는 건설사에 대한 장려대책(인센티브) 제공 등의 내용이 포함될 것으로 알려졌다.

후분양제는 주택공사가 일정 수준 진행된 뒤 수요자가 직접 집을 확인하고 분양을 받는 제도다. 현재 구매자들이 건설사들의 견본주택을 방문해 조감도만 본 뒤 2~3년 후 완공될 주택을 분양받는 선분양제와 큰 차이가 있다.

통상 건설사들은 주택을 어떻게 지을지 집을 사려는 사람들에게 선보인 뒤 분양을 시작하고 계약금(10~20%)과 중도금(60%) 등을 주기적으로 받아 집을 짓는다. 하지만 물건을 보지 않고 사게 되면 소비자에게 불리할 수 있다는 점과 부실시공에 따른 피해를 방지하기 어렵다는 문제 등이 꾸준히 지적됐다.

김현미 국토교통부 장관이 장관 후보자 신분으로 인사청문회를 받을 때 이미 “후분양제 도입을 열심히 검토해보겠다”고 말한 만큼 문재인 정부에서 후분양제 도입은 기정사실화된 정책으로 받아들여졌다.

김 장관은 2017년 10월에 열린 국정감사에서 “후분양제의 장점에 공감하지만 전면 도입하기까지 기업과 소비자들의 준비 과정이 필요하다고 본다”며 “한국토지주택공사(LH)부터 단계적으로 실시하도록 로드맵을 마련하겠다”고 말했다.

김 장관의 구상대로 이번 후분양제 로드맵은 공공부문에 데한 후분양제 적용에 초점이 맞춰질 공산이 크다. 민간 건설사들이 후분양제에 대응할 만한 시간을 확보할 수 있도록 한다는 것이다.

하지만 후분양제 확대를 정책기조로 삼고 있는 만큼 민간 건설사들을 후분양제에 끌어들이기 위한 여러 유인책도 내놓을 것으로 예상된다.

◆ 건설사 금융권 소비자, 후분양제 도입에 ‘온도차’

민간 건설사들은 당장은 후분양제 도입이 사업에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 내다보고 있다.

대형 건설사의 한 관계자는 “단계적 도입 일정이 드러나지 않아 섣불리 예상하기는 어렵지만 후분양제 도입이 대형 건설사에 미치는 영향은 당분간 제한적일 것”이라며 “후분양제 로드맵에 어떤 내용이 담길지 예의주시하고 있다”고 말했다.

국토교통부는 2017년 11월에 발표한 주거복지 로드맵에서 공공분양주택을 5년 동안 모두 15만 가구 공급하겠다는 계획을 세웠다.

연 평균 3만 가구를 분양하겠다는 것인데 2017년 분양 승인 아파트(21만7894가구) 대비 비중이 13.8% 수준에 불과해 민간 건설사의 분양사업에 큰 타격을 주지는 않을 것으로 예상된다.

하지만 제도가 점차 확대된다면 민간 건설사들에게 부담이 커질 수 있다. 아파트 건설에 필요한 초기 자금을 분양자들로부터 충당하지 못해 보유한 현금으로 사업을 진행하거나 금융권에서 받는 대출을 늘려야 하기 때문이다.

자금력이 충분한 대형 건설사만 분양시장에서 독주하는 체제가 만들어지고 나머지 중소·중견건설사는 도태될 수 있다는 이른바 ‘건설사 양극화 심화’ 주장이 나오는 이유다.

심광일 대한주택건설협회장도 “후분양제를 시행하면 자금력을 지닌 일부 대형 건설사 위주의 시장 독점화를 낳을 것”이라며 “전체 주택공급의 60%를 차지하는 중소 건설사의 주택공급이 끊어지면 주택 가격 상승 등의 시장 부작용이 발생할 것”이라고 말했다.

금융권의 고민도 만만찮다. 분양사업은 주체에 따라 시행사가 분양을 진행하는 사업장과 시공사가 자체적으로 모든 사업을 진행하는 사업장으로 나뉘는 데 완공된 집에 소비자들이 입주할 때까지 최소 2~3년 동안 수천억 원의 자금을 빌려줘야 하기 때문이다.

특히 미분양이 발생하면 대출 위험이 커질 수밖에 없다는 점에서 금융권은 현재 다양한 방식의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

소비자들도 비싼 돈을 주고 집을 사게 될 수밖에 없을 것이라는 말이 부동산업계 안팎에서 나온다.

공사가 진행되는 동안 땅값은 자연스럽게 오르게 되고 건설사들이 이를 원가에 반영하는 방식으로 분양 가격을 책정할 공산이 커 소비자들이 불리해질 수 있다는 것이다.

다만 경제정의실천시민연합은 “2014년 9월 이후 한국토지주택공사가 후분양으로 공급한 5개 단지의 평균 분양가 상승분은 총사업비의 0.57%에 그쳤다”며 “분양가 상승 우려는 과장된 것이며 후분양은 소비자들을 위해 반드시 시행돼야 하는 제도”라고 주장하고 있다. [비즈니스포스트 남희헌 기자]