부동산시장에 최근 ‘갭투자’가 유행처럼 번지고 있다.

갭투자란 전세를 끼고 집을 산 뒤 집값이 오르면 되팔아 시세차익을 올리는 투자기법을 말하는데 정부가 부동산시장 규제를 강화하면서 갭투자 경계령도 커지고 있다.

29일 부동산 업계에 따르면 최근 젊은 직장인이나 일부 대학생들도 갭투자에 뛰어들고 있는 것으로 알려졌다. 인터넷상의 각종 부동산 커뮤니티에는 갭투자를 상담해 준다는 컨설팅업체들도 우후죽순 등장했다.

저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 사람들이 갭투자를 새로운 수익원으로 삼고 있다는 것이다.

갭투자는 주택 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택을 전세를 끼고 구입한 뒤 전세가나 집값이 오르면 되팔아 시세차익을 노리는 투자방식이다.

예컨대 매매가 3억 원짜리 아파트의 전세가가 2억7천만 원이라면 3천만 원만 들여 집을 산 뒤 집값이 오르면 팔아 수익을 남기는 식이다. 전세가율이 높은 지역에서 대개 갭투자가 성행하는데 경기도 고양시 덕양구(전세가율 83.7%), 수원시 장안구(82%) 등이 대표적이다.

갭투자의 이점은 비교적 소액으로도 투자가 가능하다는 점이다. 전세보증금을 지렛대 삼는 전형적인 ‘레버리지 투자’로 대출규제의 영향도 상대적으로 적게 받는다.

갭투자는 앞으로 집값이 오를 것이라는 전제를 깔고 있는데 문제는 금리인상과 규제강화, 공급과잉 등으로 시장이 위축될 경우 낭패를 볼 수 있다는 점이다.

심한 경우 구입한 주택이 ‘깡통주택’으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금도 돌려주지 못하거나 집 주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수도 있다.

업계의 한 관계자는 “종잣돈 몇천만 원만 가지고 갭투자에 섣불리 나섰다가 자칫 빚더미에 앉을 수도 있다”며 “전세가율이 높아도 집이 팔리지 않아 집값이 오르지 않는 경우도 적지 않다”고 말했다.

올해 하반기 부동산시장은 공급증가와 금리상승, 정책규제 등 ‘3대 리스크’로 전국 집값이 하락할 것이란 전망도 나왔다. 갭투자자 입장에서는 달갑지 않은 소식이다.

한국건설산업연구원은 29일 서울 논현동 건설회관에서 개최한 ‘2017년 하반기 주택.부동산 경기전망 세미나’에서 올해 하반기 전국의 주택 매매가격이 0.2% 떨어질 것으로 내다봤다.

상반기 주택가격은 0.3% 오르겠지만 하반기에는 6.19부동산 대책과 8월중 발표될 가계부채 종합대책 등의 영향으로 주택가격이 떨어진다는 것이다.

허윤경 연구위원은 “정부의 부동산시장에 대한 규제강화 기조와 입주물량 증가로 올해 하반기부터는 주택시장의 리스크가 현실화할 것”이라며 “수요자들은 가계부채 종합대책과 보유세 인상논의 등 단기적으로 정책리스크가 적지 않다는 점을 유의해야 한다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 “갭투자는 주택시세와 전세가격이 계속 오른다는 맹신 속에 이뤄지는 일종의 투기행위”라며 “만약 시장여건이 악화해 매매가와 전세가가 하락할 경우 유동자금없이 갭투자에 뛰어든 투자자들은 위험에 빠질 수 있다”고 지적했다. [비즈니스포스트 김재창 기자]