부동산 침체기나 하락기가 오면 겁을 내는 것이 일반적이다.

하지만 오히려 ‘좋은 물건을 싸게 살 수 있는 기회’로 생각한다면 더욱 큰 돈을 벌 수 있는 기회가 될 수 있다.

◆ 산이 높으면 골이 깊고 골이 깊으면 산이 높다

부동산 가격은 끝없이 오를 수도 없고 끝없이 내려갈 수도 없다.

노무현 정부 때는 부동산시장을 억제하는 정책을 대거 추진했지만 부동산 가격은 상승했다. 하지만 규제효과는 다음 정부인 이명박, 박근혜 정부에서 나타났다.

이명박, 박근혜 정부는 부동산시장을 활성화하기 위해 정책적으로 드라이브를 걸었다. 이 효과는 다음 정부인 문재인 정부에서 극대화하고 있다.

문재인 정부는 이를 잡기 위해 부동산시장을 규제하는 정책을 연달아 쏟아내고 있지만 부동산 가격은 좀처럼 잡히지 않고 있다.

하지만 정책의 효과는 반드시 나타나기 마련이다. 앞으로 2~3년 뒤에는 부동산시장의 열기가 식을 수도 있다.

부동산시장이 과열되면 곧 식을 것이라고 판단해야 한다.

부동산에 투자하지 않던 사람이 투자를 고려하기 시작하면 가격이 이미 고점에 와 있다는 신호다. 이를 경계하는 것이 중요하다.

부동산을 비싸게 사는 것을 피하려면 가치투자를 지향해야 한다. 가치투자에는 ‘상투를 잡는다’는 말이 통하지 않는다. 비싸게 산다 하더라도 더 비싸게 팔면 된다.

◆ 부동산 하락이론, 뱃살 빠지기와 저수지 물 빠지기

부동산 가격의 하락기가 시작되면 지방부터 시작해 수도권, 서울 외곽, 서울 도심 순으로 가격이 내려가기 시작한다.

한 동네에서도 가장 가치가 낮은 것으로 평가되는 아파트 가격부터 빠지고 블루칩으로 꼽히는 아파트 가격은 가장 마지막에 떨어진다.

이런 현상을 ‘뱃살 빠지기’에 비유할 수 있다.

‘뱃살을 뺄 때 어디부터 빠지는가’ ‘어디가 가장 나중에 빠지는가’를 잘 생각해본다면 가장 나중에 가격이 하락하는 곳이 투자의 핵심이다.

저수지에서 물을 빼는 행위와도 비교할 수 있다. 저수지에서 물을 빼면 가장 마지막까지 남는 부분이 있다. 그 곳이 바로 좋은 부동산이다.

싼 물건은 말 그대로 '비지떡'에 그칠 가능성이 높다. 비싼 부동산을 사야 돈을 번다.

좋은 부동산은 침체기 때 조금 떨어지고 호황기 때 많이 오르는 경향을 보인다.

서울 도심이나 재개발 지분, 임대료가 상승하는 부동산의 가격은 떨어지는 법이 없다.

◆ 부동산 하락기는 부자가 될 수 있는 절호의 기회다

부자들은 부동산 하락기를 기다린다. 부동산 부자는 부동산 침체기, 즉 위기에 탄생한다.

부동산 고수들은 호황기 때 팔아 실탄(현금)을 준비한 뒤 상황을 보며 부동산 침체기가 오기를 학수고대한다.

침체기가 오면 매수자 우위 시장이 형성된다. 평소에 점찍어둔 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 기회를 잡을 수 있다.

반면 부동산 하수들은 호황기 때 비싸게 사서 침체기가 오면 손해를 보고서라도 팔아야 하나 고민한다. 견디지 못해 팔려고 해도 잘 팔리지 않아 낭패를 보기 십상이다.

부동산 고수들은 침체기 때 큰 돈을 번다고 해서 ‘묘지 위의 댄서’라는 별명을 지니고 있다.

묘지 위의 댄서가 될 것인지, 묘지 속의 시체가 될 것인지는 투자자의 선택에 달렸다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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