이재광 주택도시보증공사 사장이 재건축단지인 서울 강동구 둔촌주공아파트의 일반분양가격 협상을 앞뒀지만 순조로운 합의를 끌어낼 수 있을지 장담하기 어렵다.

4일 부동산업계 관계자들의 말을 종합하면 주택도시보증공사가 둔촌주공 재건축단지의 일반분양가격을 놓고 재건축조합과 의견차이를 좁히는 일이 쉽지 않아 보인다.  
 

주택도시보증공사의 산정기준을 적용한 예상 분양가격과 재건축조합에서 결정한 분양가격 차이가 3.3㎡당 1천만 원에 이르러 의견조정이 어려운 상황이기 때문이다.   

‘주택공급에 관한 규칙’에 따르면 사업자가 공동주택 착공과 동시에 입주자를 모으는 선분양을 하려면 분양보증을 받아야 한다. 이 업무는 주택도시보증공사가 독점하고 있고 있다. 

주택도시보증공사는 분양보증 심사를 지렛대 삼아 분양가격을 통제하고 있다.

사업자가 분양가격을 너무 높게 매겨 주택도시보증공사로부터 분양보증을 못받으면 선분양으로 자금을 확보할 수 없게 된다.  

주택도시보증공사가 6월 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 조정하면서 고분양가 관리지역의 공동주택 분양가격 상한선도 주변 단지 시세의 110%에서 100~105%로 떨어졌다.   

심사대상인 공동주택 근처에 1년 안에 분양된 단지가 있으면 평균 분양가격의 100% 안으로 분양가격을 매긴다. 1년 안에 분양된 단지는 없지만 그보다 이른 시기에 분양된 단지가 있으면 평균 분양가격의 105% 안으로 분양가격을 결정한다.

이 기준을 적용하면 주택도시보증공사는 둔촌주공 재건축단지의 일반분양가격을 3.3㎡당 2500만~2600만 원대로 결정할 것으로 예상된다.  

강동구에서 가장 최근에 분양된 공동주택단지는 '고덕자이(2018년 6월)'다. 이곳의 평균 일반분양가격은 3.3㎡당 2445만 원이다. 고덕자이 분양가격의 105%를 둔촌주공 재건축단지의 분양가격으로 가정하면 3.3㎡당 2567만 원 정도다.  

반면 둔촌주공 재건축조합은 최근 대의원총회를 통해 일반분양 목표가격을 3.3㎡당 3550만 원으로 잠정결정했다. 

둔촌주공 재건축단지의 일반분양가격이 3.3㎡당 2600만 원대로 책정되면 3500만 원대와 비교해 조합원 1명당 추가 분담금이 최대 2억 원까지 늘어날 것이라는 계산도 나왔다.  

둔촌주공 재건축단지의 재건축 규모가 국내 최대 수준인 만큼 사업성을 확보해야 한다는 주장도 고려했을 것으로 보인다.

둔촌주공 재건축단지는 단일 재건축단지 기준으로 역대 재건축사업 가운데 가장 큰 규모다. 전체 1만2032가구에 일반분양 물량만 4787가구에 이른다. 

둔촌주공 재건축단지의 일반분양가격이 3.3㎡당 2600만 원대로 결정되면 서울의 다른 지역 공동주택단지와 비교해 형평성에 어긋난다는 말도 나온다.

송석준 자유한국당 의원은 10월 국정감사에서 “둔촌주공아파트의 공시가격은 인근 광진구 아파트보다 높은데 분양가격은 더욱 낮게 책정돼 일관성이 없고 신뢰도 주지 못한다”고 말했다.

2019년 1월에 분양된 광진구 ‘e편한세상 광진그랜드파크’ 아파트의 평균 일반분양가격은 3.3㎡당 3370만 원이다. 이 아파트의 개별 공시지가는 1㎡당 492만 원으로 둔촌주공(1㎡당 825만 원)의 절반 수준이다. 

이재광 주택도시보증공사 사장은 송 의원의 지적과 관련해 “(분양가격 심사기준을) 검토해 개선할 부분은 개선하겠다”고 답변했다. 

그러나 주택도시보증공사가 고분양가 사업장 심사기준을 조정했기 때문에 둔촌주공 재건축단지를 예외로 만들기는 쉽지 않다는 전망도 나온다.

정부의 부동산정책기조도 변수로 꼽힌다. 국토교통부는 민간택지 대상으로 분양가 상한제 도입을 결정하는 등 서울지역의 분양시장 과열을 막는 데 힘쓰고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 수석연구원은 “주택도시보증공사가 부동산시장의 후폭풍과 논란을 고려해 둔촌주공 재건축조합에서 요청하는 일반분양가격의 수준을 받아들일 수도 있다”면서도 “그러나 정부의 부동산정책기조를 고려하면 합의를 쉽게 이루지 못할 가능성도 무시할 수 없다”고 말했다.

주택도시보증공사 관계자는 “둔촌주공 재건축조합과 일반분양가격에 관련된 논의를 아직 진행하지 않고 있다”며 “규정에 맞춰 협상하겠다”고 말했다. [비즈니스포스트 이규연 기자]