서울 숙명여자대학교 주변 청파동과 서울역 뒤편 서계동은 많은 부동산 투자자들이 관심을 보이고 있는 지역이다.

이 지역의 재개발이 추진될 것인지, 된다면 언제 되는지, 안된다면 왜 안되는지 등을 궁금해 하는 사람들이 많다.

청파동과 서계동의 재개발 상황과 투자 유의점을 집중적으로 살펴보도록 하겠다. 

◆ 청파동에서는 청파1구역만 재개발 진행 중

청파동에서는 청파1구역만 재개발을 진행하고 있다. 청파1구역은 용산동 청파동2가 106번지 일대의 노후주택 밀집지역을 말한다. 

면적은 모두 2만7천㎡며 숙대입구역에서 도보로 약 5분 정도 거리에 위치해 있다. 서울역과도 가깝기 떄문에 서울역 마스터플랜과 북부역세권 개발사업의 수혜지역이기도 하다. 

2004년에 정비예정구역으로 지정됐으며 2009년에 추진위원회가 승인됐다.

하지만 재개발 진행이 제대로 이뤄지지 않아 정비예정구역 해제의 위기에 몰렸다가 2018년 주민 동의를 얻어 재개발이 다시 추진되기 시작했다. 2019년 7월에 추진위원회 변경 승인을 받았다.

주민 동의율이 90%로 매우 높아 조합 설립 인가 등의 절차들이 순조롭게 진행될 것으로 예상된다.

◆ 서계동 지구단위계획은 도시재생사업 추진으로 아파트 짓지 않는다

청파동에서 서울역쪽으로 조금 더 올라가면 서계동이 나온다.

서계동은 지구단위계획구역으로 지정됐다. 서울역에서 가깝기 때문에 입지가 매우 좋은 노후주택 밀집지역으로 오래 전부터 재개발사업이 추진돼왔다.

하지만 2017년 서계동 지구단위계획 고시를 통해 도시재생사업으로 추진하기로 결정됐다.

도시재생사업이란 아파트를 짓는 정비사업과 달리 용산구청의 지원을 통해 낡은 건물을 자체적으로 개량하는 주거환경 개선사업을 말한다.

서울시와 용산구는 서울역 역세권 개발과 함께 서계동을 관광·문화거점으로 키우겠다는 계획을 세우고 있다.

이 계획과 관련해 일부 주민들의 반대도 심한 상황이지만 지구단위계획 변경은 쉽지 않은 일이기 때문에 아파트를 짓는 일은 쉽지 않을 것으로 보인다. 

재개발이 이뤄질 것으로 믿고 투자를 하는 사람들도 있지만 불확실성이 너무 크기 때문에 좋은 투자방법은 아니다.

또 신축 지분 쪼개기가 매우 극심한 지역이기 때문에 재개발이 진행되더라도 사업성은 그리 크지 않을 것으로 보는 재개발 전문가가 많다.

◆ 청파동과 서계동에 투자할 때 유의사항

재개발이 추진되는 청파1구역은 작전세력의 손바꿈 등으로 프리미엄이 터무니없이 높기 때문에 비례율이 점점 떨어지고 있다. 프리미엄이 적당한지 반드시 판단하고 투자해야 한다.

청파1구역의 권리산정 기준일은 2003년 12월30일이다.

따라서 2008년 7월30일 이후에 사실상 건축물로 사용된 근린생활시설 등은 아파트 분양자격이 없으며 상가 등 부대복리시설 분양자격을 얻을 수 있다. 청파1구역의 매물을 구입할때는 분양자격을 잘 따져봐야 한다.

또한 청파1구역을 제외한 지역은 사실상 재개발이 어렵다고 봐야 한다. 따라서 비싼 프리미엄을 주고 갭투자 등을 시도하는 것은 다시 한 번 생각해보는 것이 좋다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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