주택임대사업자 등록제도는 부동산 전문가도 어려워 한다.

제도가 자주 바뀌기 때문에 헷갈릴 가능성도 높다. 

◆ 주택임대사업자 등록제도는 어떤 제도인가

주택임대사업자 등록제도는 임대인이 자발적으로 주택임대사업자로 등록했을 때 전월세 상한제, 계약갱신 청구권 등 공적 규제를 적용받는 대신 세제혜택을 부여하는 임대등록제도다.

1994년 처음 도입됐으며 2020년 5월 기준으로 등록된 임대사업자는 52만3천여 명, 임대주택은 159만4천여 호다. 

2020년 7월10일 발표된 부동산대책에서 임대사업자 등록제도가 보완됐다. 지금부터 어떤 내용으로 제도가 보완됐는지 살펴보도록 하겠다.

먼저 신규등록 유형이 개편되고 등록 임대사업자의 공적 의무가 강화됐다. 4년 단기 임대사업자의 신규등록제도가 폐지됐으며 단기임대 등록 사업자를 장기임대로 전환해주던 제도도 사라졌다. 

장기임대 신규등록은 원칙적으로 허용되나 아파트 장기일반 매입 임대는 폐지됐다. 아파트로는 일반매입 임대사업을 할 수 없게 된다는 뜻이다.

신규등록 임대주택 최소 임대의무기간은 8년에서 10년으로 연장됐다. 

등록임대사업자 임대보증금 보증가입이 의무화됐다. 신규등록자가 아닌 기존 임대사업자에게도 보증가입 의무가 적용된다. 

최소 임대의무기간이 종료되면 임대사업자 등록이 자동으로 말소된다. 다만 현재 등록돼있는 임대사업자는 등록말소 시점까지 세제혜택이 유지된다. 

등록제도가 폐지되는 단기 임대사업자와 아파트 장기일반 매입 임대사업자는 희망자에 한해 자발적 등록말소 기회를 부여한다. 등록이 말소되면 임대의무기간이 끝나지 않은 상태에서 주택을 매각해도 과태료를 물지 않는다. 

공적의무 위반 합동정검을 정례화하는 등 등록 임대사업자의 관리도 강화한다. 점검사항에는 임대의무기간 준수, 임대료 증액 제한, 임대차계약 신고 등이 포함된다.  

위반사항이 적발되면 과태료 부과, 등록 임대사업자 등록 말소, 세제혜택 환수 등의 불이익을 받게 된다. 

2020년 12월10일부터는 임대사업자가 해당 주택의 소유권 등기에 등록임대주택임을 부기 등기해야 하는 의무가 부과된다. 또한 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않아 임차인에게 피해를 입히게 되면 임대인의 등록을 말소하고 세제혜택도 환수한다. 

◆ 주택임대사업자로 등록했을 때의 혜택

주택임대사업자로 등록하면 양도세 감면혜택을 받을 수 있게 된다. 다만 혜택을 받을 수 있는 대상은 2020년 12월31일까지 주택임대사업자로 등록한 사람으로 한정된다.  

2018년 12월31일 8월 이전에 장기로 등록한 임대사업자는 양도세 100%감면, 최대 70%의 장기보유특별공제 등의 혜택이 주어진다.

임대등록일부터 자진·자동등록 말소일까지 유지되는 혜택은 △임대소득 분리과세 필요경비 우대 △등록임대주택 중소형주택 소득세와 법인세 감면 △등록임대주택 종부세 비과세 등 세제혜택 등이다. 

전용 60㎡이하 신규취득에 한정해 취득세를 면제(취득세 200만 원 초과 때 85% 감면)하는 혜택은 2021년 12월31일까지 유지된다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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