서울 용산 재개발은 가능할까?

대답은 물론 ‘가능하다’다. 필자가 늘 말하듯이, 부동산 ‘최유효 이용의 법칙’을 굳이 들먹이지 않더라도 이렇게 비싼 땅에 허름한 건물들이 많다면 상당한 공간 낭비이기 때문이다.
 

도시의 미관을 가꾸어야 할 의무가 있는 서울시청이나 용산구청 입장에서도 이건 용납할 수 있는 문제가 아니다. 게다가 거주환경이 형편없으면 주민들의 민원 또한 엄청나므로 서울시청은 어떤 식으로든 개발해줘야 한다.

현재 용산은 개발이 한창이다. 하지만 용산역을 중심으로 앞면만 꽃단장이고 뒷면은 허술하게 방치돼 있다. 그래서 용산 주민들 사이에선 ‘뒷면은 B급이냐’란 말이 나돌고 있다.

용산 개발의 정점은 2027년에 개장 예정인 민족공원이다. 용산역 전면과 한강로 일대는 이미 도시환경정비사업에 의한 개발이 진행 중이다. 용산역 전면 2구역과 3구역을 재개발한 푸르지오써밋과 래미안더센트럴은 용산의 랜드마크로 우뚝 서 있다.

건너편에는 국제빌딩을 비롯해서 국제빌딩 주변 1구역을 재개발한 아모레퍼시픽 신사옥, 3구역의 센트레빌 아스트리움이 솟아 있고, 4구역인 센트럴파크 해링턴스퀘어는 공사가 진행 중으로 2020년 8월 준공 예정이다. 또한 국제빌딩 주변 5구역은 사업시행 인가가 나서 39층 1개 동 주상복합인 호반 써밋플레이스의 공사가 예정돼 있다.

가히 서울의 맨해튼으로 불러도 손색이 없을 정도로 초고층 빌딩 숲이 들어서게 된다. 

이뿐만이 아니다. 2018년 4월5일 정비구역으로 지정된 정비창 전면구역이 기지개를 펴기 시작했다. 한강로3가 40번지 일대 8만여 ㎡에 초고층 주상복합이 들어서게 되면 용산 최대의 랜드마크가 될 게 분명하다. 인근 푸르지오써밋의 5배 크기인 데다가 한강과 민족공원, 국제업무지구를 모두 조망할 수 있는 ‘트리플 뷰’를 갖는 유일한 곳이 되기 때문이다. 

주택 재개발사업으로서는 효창3,4,5,6구역이 있었는데 모두 성공적으로 끝났다. 3구역은 대우 푸르지오(307세대), 4구역은 효창파크 KCC스위첸(199세대)이 입주했고, 5구역인 롯데캐슬센터포레는 2019년 4월 입주(478세대) 예정이다. 6구역은 태영건설(385세대)에서 곧 공사에 착수해 2020년 하반기 입주한다.

청파1재개발구역과 후암동1재건축구역은 입지가 워낙 좋아 많은 투자자들의 관심의 대상이나 진행은 의외로 느리다.

청파1구역은 2004년 예정구역으로 지정됐지만(기본계획 수립) 이후 별다른 진행이 없다가 2018년 6월25일부터 7월24일까지 주민 설문조사를 실시한 결과 60% 이상이 찬성하여 용산구청이 지난 9월부터 재개발 추진위원회가 정상화될 수 있도록 지원하고 있다. 후암1구역도 2005년 재건축구역으로 지정됐지만 정권에 따라 정책이 바뀌면서 표류하고 있다. 

10년 혹은 20년 후 서울에서 가장 비싼 땅은 용산이 될 것이 분명하다. 정부가 비싼 돈을 들여 100만 평의 민족공원을 비롯해 국제업무지구를 만들고 용산역은 5개의 환승역으로 만들고 있다.  

부동산 재테크를 하려면 용산에 투자해야 하는 것이 이 시점에서는 당연하다. 하지만 너무 오르고 비싸 살 엄두도 나지 않고 사고 싶지도 않다는 사람이 많다. 그런 분들에게는 용산역 뒤편의 B급을 일단 노리기를 권한다.

지금은 B급이나 국제업무지구가 완성되면 A급 못지않은 입지가 될 것이다. 국제업무지구를 중심으로 앞과 뒤를 구분하는 것이 뭔 소용인가. 용산역 앞면의 대지 지분 값은 1억5천만 원을 넘어섰지만 뒷면은 아직 5천만 원도 하지 않는 곳이 있다. 

그럼 어떤 곳이 재개발이 되는가.

노후불량한 지역이 재개발이 될 지역이다. 원효로 3가, 신창동, 용문동 등은 그 좋은 입지에도 불구하고 환경이 열악하다. 다시 말해 화장하지 않은 영화배우란 얘기다. 용산역 앞면은 화려하게 장식하고 뒷면은 허술하게 방치한다면 그것은 이빨 닦지 않고 세수한 것과 같을 것이다. 

용산역 뒤편에는 아직 재개발구역으로 지정된 곳은 없다. 문재인 정부와 박원순 서울시청은 도심재생 뉴딜사업을 내세워 전면 재개발보다는 자율정비나 주거환경개선사업으로 유도하기 때문에 신규 재개발 예정지역 지정은 당분간 힘들 수도 있다.

하지만 재개발사업은 주민이 원하면 가능한 사업이다. 주민들의 열의가 한데 모아지면 언젠가는 충분히 가능하다. 요즘은 절차가 간소화돼 구역 지정이 되면 철거까지 3년이면 충분하다. 

만약 재개발구역 지정이 난항을 겪는다 해도 대안이 있다. 1만㎡ 이하의 노후불량 지역은 주민들의 동의 요건을 충족하면 조합을 설립해서 가로주택 정비사업으로 신규 아파트 등을 지을 수 있다. 박원순 서울시청은 소규모 정비사업에는 상당히 적극적이다. 

재개발이 늦어지더라도 리스크는 매우 적다. 용산의 땅값은 민족공원을 비롯해 국제업무지구 등 핵폭탄급 발표가 나오면 엄청나게 뛸 수밖에 없다. 부동산 시장이 잠잠해지면 박원순 시장은 용산 마스터플랜을 발표해야 하는데 이것 하나만으로도 용산 땅값은 상승할 것이기 때문에 투자는 빠를수록 유리하다. 

그럼 어떤 물건을 사야 하는가.

재개발이 가능한 물건을 사야 하는데 이는 기술이 필요하다. 재개발이 가능한 물건은 매물이 거의 없고 있다 해도 너무 비싸 살 엄두가 나지 않는다. 싸고 좋은 걸 찾아 뒤지고 다니면 이 동네 땅값만 올리고 빈손으로 떠나야 한다. 용산 부동산 소유자는 보유하고 있으면 계속 오를 것이 분명하기 때문에 팔 생각이 별로 없다. 

그럼 조용히 다니면서 좋은 걸 찾는 방법은 없는가. 뜻이 있는 곳에 길은 있다. 그 길을 찾아 지금이라도 나서자.

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