김현미 국토교통부 장관이 부동산규제 카드를 또 꺼내들까? 꺼내든다면 어떤 게 남았을까?

6.19 부동산대책 발표 이후 잠시 숨죽였던 집값이 다시 꿈틀대면서 김 장관의 고민도 깊어지게 됐다.

10일 부동산업계 등에 따르면 7월 첫주 서울 아파트값이 전주보다 0.20% 상승한 것으로 나타났다. 6월 넷째주 상승폭 0.16%에서 0.4%포인트 확대된 것이다. 서울지역 재건축아파트 기준 주간상승률도 0.28%로 전주 0.11% 대비 상승폭이 커졌다.

6.19 부동산대책이 나온 뒤 3주 연속 둔화했던 상승폭이 다시 커진 것이어서 규제 ‘약효’가 다한 것 아니냐는 지적이 나온다.

윤석모 한주기 삼성증권 연구원은 “여름 휴가철 비성수기를 앞둔 상황에서 8월에는 가계부채 종합대책이 발표될 예정임을 감안하면 단기간 내에 5~6월처럼 가격이 급등할 가능성은 크지 않다” 판단했다.

그러나 두 연구원은 정부 부동산정책의 기조가 기본적으로 투기수요만을 억제하고 주택시장을 실수요자 중심으로 재편하겠다는 것이어서 주택시장이 급락할 가능성은 제한적이라고 봤다.

실수요자 중심의 주택시장 재편은 지속될 것이라는 전망인 셈이다. 7월 첫주 아파트분양시장도 전국 청약경쟁률이 13.5대1 로 오히려 6월 대비 상승했다.

대형건설사들이 분양한 서울 인기지역의 경우 모델하우스에 인파가 몰리며 여전히 청약열기가 뜨거웠다. 5일 서울 주요 아파트 청약경쟁률은 최고 38대1로 치솟는 등 모두 1순위에서 전 평형의 청약이 마감됐다.

윤석모 한주기 연구원은 “6.19 부동산대책에는 분양권 전매 등의 규제가 포함됐음에도 불구하고 서울 및 수도권에서 분양한 아파트의 청약경쟁률은 여전히 높은 것으로 나타났다”며 “이는 정부가 투기수요만을 억제하겠다는 정책을 발표한 상황에서 실수요자는 오히려 이를 내집 마련의 기회로 삼아 분양시장을 뒷받침하는 것”이라고 분석했다.

정부 규제에도 실수요자 중심의 인기지역 쏠림현상이 여전하고 이는 집값상승의 기폭제가 될 수도 있다. 반면 대책의 실효성을 논하기에 시기상조라는 반론도 적지 않다.

앞으로 시장의 관심은 8월 추가 대책에 쏠릴 것으로 보인다. 김현미 국토교통부 장관은 7일 취임 이후 첫 기자간담회에서 “부동산시장의 과열 현상이 심해지면 추가 대책을 내놓을 계획”이라며 “다주택자의 사회적 책임이 요구된다”고 말했다. 또 실수요자 위주로 청약제도를 개편할 가능성도 내비쳤다.

투기수요를 제한하기 위해 아파트 청약 1순위 자격을 얻는데 걸리는 기간을 늘리거나 장기 미주택자나 부양가족이 많은 실수요자의 청약시 가점 비율을 높일 것으로 예상된다.

김 장관은 취임 이후 부동산시장 과열 원인으로 투기세력을 지목했다. 기자간담회에서도 다주택자의 사회적 책임을 언급했지만 국토부 차원에서 다주택자의 주택거래를 억제하는 규제방안이 나올지는 미지수다. 현재 국토부 차원에서 전수조사가 이뤄진다 해도 국세청에 통보하는 정도에 그칠 것이라는 관측이 높다.

정부는 8월 가계부채 종합대책을 내놓겠다고 예고했다. 신DTI(Debt To Income ratio·총부채상환비율), DSR(Debt Service Ratio·총부채원리금상환비율) 등 6.19 대책보다 더욱 강도높은 대출규제책이 담길 것으로 예상된다.

부동산업계의 한 전문가는 “8월 가계부채 종합대책이 향후 부동산시장을 가늠하는 잣대가 될 것”이라며 “특히 총부채원리금상환비율(DSR)이 조기 도입되면 영향이 더 커질 것”이라고 말했다.

가계부채 규제가 강화되고 하반기 미국 금리인상과 대규모 신규 입주물량과 맞물리면 집값에도 파급력이 커질 수 있다는 얘기다.

그러나 최근 집값상승이 저금리기조와 시중 부동자금의 유입에 따른 자연스러운 현상으로 정부가 투기를 잡는다는 취지로 규제정책에만 초점을 맞출 경우 실효를 거두기 어려울 것이란 지적도 나온다.
 
업계의 또 다른 전문가는 "교통이나 학군 등 입지가 좋은 곳의 새 아파트 등 좀 더 나은 주거여건을 선호하는 현상이 뚜렷하고 이런 수요가 분양권 거래나 재건축아파트 구입으로 쏠려 국지적으로 가격이 오르는 면도 크다"며 "규제 일변도의 정책이 계속되면 이런 수요가 잠시 억제될 순 있어도 언젠가 한꺼번에 폭발할 가능성도 있다"고 말했다. [비즈니스포스트 김수정 기자]