올해 주택 분양시장이 ‘상고하저’ 흐름을 보일 것으로 전망됐다.

문재인 정부의 부동산 대출규제 강화와 하반기 입주물량의 급증으로 부동산시장이 조정국면에 들어갈 것으로 보인다.

김형근 NH투자증권 연구원은 25일 “하반기에 아파트 22만8천 세대 등 본격적인 입주시즌이 도래하는 가운데 정부의 부동산 대출규제 강화로 부동산시장이 둔화되고 주택가격은 조정국면에 진입할 가능성이 높아지고 있다”고 내다봤다.

김 연구원에 따르면 올해 아파트 기준 입주물량은 37만2천 세대에 이르고 내년에 약 45만 세대, 2019년 약 40만 세대로 급증할 것으로 예상된다.

그러나 가계부채와 주택담보대출이 급증하면서 가계부채 건전성 이슈가 문재인 정부의 현안으로 떠오를 것으로 김 연구원은 파악했다. 

지난해 정부는 가계부채관리 방안과 특정지역 전매제한기간을 늘리는 등 2차례 걸쳐 강도높은 규제를 시행했다. 하지만 불확실성 속에 잠잠했던 부동산시장이 대선이 끝나고 정권교체기에 따른 정책공백을 틈타 최근 들어 다시 들썩일 조짐을 보이고 있다.

김 연구원은 “하반기 부동산시장에 새 정부가 추가규제로로 LTV(70%, 주택담보대출비율) 및 DTI(60%, 총부채상환비율) 강화 여부, 재건축초과이익환수제 유예조치 종료 여부 등이 중요한 변수가 될 것”이라며 “향후 미국 기준금리 인상이 국내 기준금리 인상으로 이어지고 이 때문에 주택담보대출 금리도 상승할 수 있다”고 전망했다.

문재인 정부의 주요 부동산정책으로 도시재생 뉴딜사업, 주거 사다리정책, 가계부채 총량제, 주택 전월세 상한제, 계약갱신 청구권 도입, 종합부동산 과세 확대 등이 있다.

이 가운데 주택전월세 상한제는 재계약 시점 인상률을 연간 5% 이하로 제한한다는 것, 계약갱신청구권은 현 5년인 상가 임대차 기간을 1회에 한해 10년까지 확대한다는 것, 종합부동산 과세 확대는 종부세 가구별 합산 과세 및 양도세율 중과 등의 내용을 담고 있지만 구체적 내용은 아직 확정되지 않았다.

김 연구원은 올해 6월 전국에서 신규분양이 6만4천 세대로 최대에 이른 뒤 하반기 이후 차츰 줄어들 것으로 예상했다.

전세가격은 상반기에 강세를 보였으나 하반기 들어 안정되고 기존 주택가격의 하락이 시작될 것으로 전망됐다.

특히 하반기 부동산가격은 지역별 온도차가 커지면서 재건축 및 재개발, 단독주택, 택지만 상승흐름을 이어갈 것으로 보인다.

김 연구원은 또 올해 하반기 초저금리시대가 종료되면 주택구매 심리가 약화하고 신규분양이 둔화하면서 기존 주택가격 하락이 시작될 것으로 내다봤다. [비즈니스포스트 김수정 기자]