[비즈니스포스트 채널Who] 경제상황이 좋지 않다. 환율이 오르고 주식은 떨어지고 부동산은 거래가 되지 않고 있다.

부동산 시장은 불과 6월까지만 해도 뜨거웠는데 최근 순식간에 얼어붙었다.

하지만 가격이 떨어졌다는 얘기는 잘 나오지 않고 있기 때문에 침체라고 단정짓기는 이르다.

이것이 침체기로 갈 것이냐 아니면 곧 반등할 것인지를 놓고 전문가들의 전망도 엇갈리고 있다.

이번 시간에는 투자자 여러분에게 부동산 침체기가 시작되면 일어나는 일에 대해 필자의 경험을 토대로 설명해주려고 한다. 설명을 듣고 직접 판단을 하기 바란다.

첫째 손님 전화가 뜸해지는 대신 부동산업계 지인들의 전화가 많아진다.

업계 사람들은 바쁠때는 서로 전화를 하지 않는데 한가해지니 염탐전화를 하기 시작하는 것이다.

둘째 언론이 집값이 떨어진다고 호들갑을 떤다.

분양시장이 침체되면 건설기업의 광고가 줄어들기 때문에 언론사들로서는 바짝 긴장하지 않을 수 없게 된다.

셋째 거래가 되지 않고 매물만 늘어난다.

대출을 받아 집을 산 사람들은 처분을 하려고 해도 팔리지 않아 스트레스를 받는다. 중개업소 역시 거래가 줄어들어 수익이 줄어든다.

부동산 보유자들에게는 자산이 줄어든 만큼 소비를 줄이는 역자산효과가 나타나 소비가 줄어든다.

결국 부동산 경기침체가 국가 경제침체로 이어진다.

넷째 부동산 호황기에 참여하지 못한 사람들이 환호하기 시작한다.

선택이 옳았다는 것에 기뻐하는 것이다. 집값 하락론을 믿었던 사람들도 쾌재를 부른다. 이런 요인들이 영끌했던 사람들의 스트레스를 키운다.

다섯째 불안을 견디지 못한 사람들이 매도하기 시작한다.

호가를 낮춘 매물이 팔리기 시작해 가격 하락이 지속된다. 이때부터는 손절도 불사하게 된다.

여섯째 매수자 우위 시장이 형성된다.

돈이 있는 사람은 대접받으면서 부동산을 살 수 있게 된다. 이때는 원하는 금액으로 조정도 가능하다.

일곱째 호황기 때는 구입 불가능했던 우량매물이 나온다.

평소 매수하기 힘들었던 매물을 만날 수 있다. 다만 우량매물인 만큼 가격하락 기대는 안 하는게 좋다.

여덟째 시장의 아우성에 정부가 움직인다.

정부가 부동산 규제와 세금을 완화한다. 부동산 경기부양을 위한 정책을 발표하기 시작한다.

부동산 업계에는 명언이 있다. 골이 깊으면 산이 높다. 산이 높으면 골이 깊다. 부동산 경기 침체가 영원할 수 없다는 뜻이다. 호황도 마찬가지다.

개인적으로 2021년에는 부동산 경기가 과열됐다고 봤다. 2022년 초까지도 과열 양상이 이어졌다. 이것은 필연적으로 문제를 야기하게 된다.

그런데 한 가지 짚고 넘어갈 점은 주택값이 요동치는 와중에도 땅값은 떨어지지 않는다는 점이다.

땅은 추가 공급이 불가능하기 때문에 떨어질 수 없다. 특히 서울 도심과 강남의 택지는 턱없이 부족하다.

부동산 침체기 때 우리는 무엇을 해야 하는가?

숨죽이면서 관망만 할것인가? 내 물건을 팔려고 애를 쓸 것인가? 아니면 기다렸다가 좋은 물건을 잡아챌 것인가?

부동산 침체기 때 큰 부자가 나온다.

묘지 위의 댄서라는 말이 있다. 모두가 대응에 실패해 누워있는 묘지 위에서 혼자 성공해 춤을 춘다는 뜻이다.

여러분은 어떤 선택을 할 것인가? 고민을 해야 할 시기다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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