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[채널Who] 성남 구도심 재개발로 상전벽해 가능성, 은행동 상세분석
장인석  jis1029@naver.com  |  2021-08-27 10:20:00
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경기도 성남시 구도심지역은 현재 재개발 기대감이 과거 어느 때보다도 높게 형성돼 있다. 

10년 후 성남시 재개발이 어느 정도 완료된 다음을 생각해본다면 ‘상전벽해’의 가능성도 보인다. 

◆ 은행동 재개발 추진지역 상세분석

은행동은 남한산성과 인접해있는 곳으로 성남 구도심 가운데서도 부동산 가격이 가장 낮은 곳으로 꼽힌다. 

이 곳의 장점은 남한산성 숲세권이라는 것, 은행주공아파트 재건축 호재, 위례삼동선 호재 등이다. 

위례삼동선은 위례신사선의 연장사업으로 위례중앙역부터 광주시 삼동을 잇는 철도다. 제4차 국가철도망 구축계획에 따라 2025년 개통을 목표로 2022년에 착공된다. 

위례삼동선 을지대역이 건설되면 은행동의 교통환경이 개선될 수 있을 것으로 전망된다.

은행동 주공아파트는 1987년에 입주가 시작된 아파트로 23개 동, 1900세대로 구성돼있다.

2017년 8월에 정비구역으로 지정됐으며 2017년 11월에 추진위원회 승인, 2018년 7월에 조합설립 인가를 받았다. 2018년 12월 시공사가 GS건설-HDC 컨소시엄으로 선정됐으며 2022년 상반기에 조합원 분양신청을 받는다. 

건폐율은 20%, 용적률은 249.97%, 조합원 2100명 포함 총 3190세대가 건설되기 때문에 일반분양물량이 꽤 나올 것으로 예상된다. 조합원 평균분양가는 평당 1457만 원, 일반 평균분양가는 평당 2376만 원이다. 

조합측 추산 2028년 입주 예상가는 59㎡타입이 11억7500만 원, 84㎡타입이 15억5천만 원이다. 

인근 시세를 살펴보면 84㎡, 2021년 7월 호가 기준 산성역 자이푸르지오는 12억 원, e편한세상금빛그랑메종은 12억7천만 원, 산성역 포레스티아는 14억 원 등이다. 

◆ 가로주택사업추진지역과 그 외 빌라지역

은행동에서 가로주택정비사업을 추진하고 있는 지역은 을지대 뒤편이다. 

을지대 뒤편은 위례삼동선 을지대역 예정지점에서 2~3분거리에 있는 초역세권지역이다. 조합원 84명에 단독주택 비율이 90% 이상이며 249세대 아파트 건립 예정이기 때문에 사업성이 높다. 

가로주택정비사업 추진 지역은 성남 전역에 걸쳐 산재해 있는 것으로 보이지만 주민 반대 등으로 실현 가능성이 불투명해보이는 사업지역도 여럿 있다. 

은행 1, 2동은 빌라 밀집지역으로 재개발 예정구역에 속하지 않아 아직 가격이 싼 편이다. 

현지 부동산에 따르면 이 곳 역시 최근 1년 사이에 실거래가가 많이 올랐으며 매물도 잘 안나오는 편이다. 

1억 원대 갭투자가 가능한 지역이며 위례삼동선 확정에 따라 더 오를 여지도 있어보인다. 소규모 가로주택정비사업 추진 가능성도 있다.

이 지역에 현재 나와있는 매물을 살펴보면 방 두 개짜리 11평 빌라가 2억 원(전세 1억 원), 방 세 개짜리 16평 빌라가 2억5500만 원(전세 1억2천만 원), 방 3개에 화장실 두 개짜리 23.7평 빌라가 3억2천만 원(전세 1억5천만 원) 등이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.
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