[비즈니스포스트] 2023년 부동산시장이 지금 상황보다 더욱 악화할 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다.

한국은행 기준금리가 오른 영향으로 대출금리가 더욱 올라 부담이 커지는 상황에서 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세) 등의 세금을 피하기 위한 매물이 2023년 상반기 시장에 쏟아져 나올 것으로 예상된다.
 

25일 부동산업계 안팎의 말을 종합하면 2023년 상반기에 부동산시장이 더욱 어려워질 것이라는 관측이 나온다. 

2023년 5월9일까지 한시적으로 적용되는 양도세 중과 혜택이 끝나기 전에 다주택자들이 주택을 처분하려고 해 매물이 쌓이며 집값이 더 떨어질 가능성이 높다.

정부는 다주택자가 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 처분할 때 2023년 5월9일까지 한시적으로 기본세율을 적용하고 있다. 이에 주택을 처분하는 다주택자는 최고 75%의 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)로 양도세를 납부하게 됐다. 

조정대상지역은 주택담보대출비율(LTV) 9억 원 이하 구간은 50%, 9억 원 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용되는 등 매입자 입장에서는 대출규제 강도가 높다. 반면 매도자는 양도소득세 및 종합부동산 등의 세금 부담도 크다. 

실제 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 서울의 아파트 매물이 양도세 중과 유예가 시작된 올해 5월부터 본격적으로 증가한 것으로 나타났다. 

부동산 빅데이터 아실의 자료를 보면 서울 아파트 매물(매매·전세·월세 포함)은 올해 1월부터 4월까지 9만7천 건 수준을 보이다 5월 말 10만2630건을 기록한 뒤 13만7858건(11월25일 기준)까지 꾸준히 증가했다. 

매물 규모를 올해 초와 비교하면 43.6% 늘었고, 5월 말에 견줘서도 34.3% 증가했다.

여기에 종합부동산세 개정안이 국회 문턱을 넘지 못한다면 매물이 더욱 큰 규모로 증가할 것이란 관측이 나온다. 다주택자들이 세금 부담을 낮추기 위해 2023년 6월1일 전에 매물을 더 내놓을 것으로 보이기 때문이다.

정부는 지난 7월 다주택 중과세율을 폐지하고자 기본공제 금액을 1세대1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원까지 상향 조정하는 내용 등을 담은 종부세 개정안을 국회에 제출했다.

종합부동산세는 매년 6월1일을 기준으로 주택이나 토지를 유형별로 구분하고 사람 별로 합산한 결과 공제금액을 초과하면 그 초과분에 과세한다. 현행 공제금액은 주택의 경우 6억 원(1세대1주택자는 11억 원)이다. 

하지만 정부의 종부세 개정안을 두고 야당인 더불어민주당이 '부자감세'라는 이유를 들며 반대하고 있어 개정안이 국회를 넘지 못하고 있다. 민주당은 다주택자와 1주택자의 기본공제 금액을 11억 원으로 동일하게 맞추는 안을 제시했다.

주택을 사거나 전세로 들어가려는 수요자들은 대부분 지금도 매물이 많이 나와 있고 기준금리 인상에 따른 대출금리가 상승할 것이 뻔한 상황이라 주택시장 상황을 지켜보고 있다. 여기에 내년 상반기 매물이 더 늘어난다면 주택 공급이 수요보다 많아지는 매수자 우위 상황이 더욱 심화할 것으로 보인다. 

금리상승은 일반적으로 주택 수요자에게 악영향을 미치지만 최근 들어 집주인들도 매매값 하락에 따라 자연스레 전셋값이 크게 떨어지면서 금리 부담을 지고 있는 것으로 파악됐다.

집주인들은 새로 세입자를 들이려면 보증금이 떨어진 만큼 차액을 내줘야 하는데 수억 원의 목돈을 당장 구하는 게 쉽지 않다. 이에 지금의 세입자를 잡기 위해 이른바 역월세를 주고 있는 실정인 것으로 파악된다. 역월세는 집주인이 세입자의 전세 대출 이자 일부를 월세처럼 대신 내주는 것을 말한다. 

한국부동산원은 최근 보도자료를 통해 부동산시장 상황을 두고 “한국은행 기준금리 인상과 최근에는 급매물 위주로 간헐적으로 거래가 성사돼 아파트 값 하락폭이 확대되고 있다”고 설명했다.
  실제 한국부동산원에 따르면 지난해 12월부터 올해 5월 초까지 보합세를 보이던 서울 아파트값은 5월 첫째 주 이후 11월 셋째 주까지 26주 동안 하락세를 이어가고 있다.

5월부터 하락세가 시작된 것은 양도세 중과 유예가 5월부터 시작됐고 한국은행이 기준금리를 같은 달 1.50%에서 1.75%로 올린 영향으로 풀이된다. 이후 한국은행은 7월, 8월, 10월, 11월 기준금리를 인상했다. 

한국은행 기준금리는 이달 24일 3.25%가 됐다. 올해 들어 6번째 인상이고 마지막 인상으로 0.25%(베이비스텝)을 단행했지만 적어도 내년 상반기까지 금리인상 추세는 이어질 것으로 예상된다. 

전날 공개된 금융통화위원들의 최종 기준금리 예상치를 살펴보면 연 3.5% 이상이 2명, 연 3.5%가 3명, 연 3.25%가 1명이었다. 이를 고려하면 최소 한국은행 기준금리는 최소 3.5% 이상이 될 것이라 예상할 수 있는 셈이다. 

다만 정부는 공시가격 현실화율(시대와 비교한 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 되돌려 세금 부담을 완화한다는 방침을 세웠다. 

2020년 수준으로 공시가격 현실화율을 적용하면 2022년 71.5%보다 낮은 69.0%가 적용된다. 공시가격은 종합부동산세, 재산세 등의 과세기준으로 쓰이고 있는 만큼 이를 낮추겠다는 것이다.

기존 계획과 비교하면 9억원 미만 아파트는 현실화율이 1.9%포인트, 9억∼15억 원은 8.9%포인트, 15억 원 이상은 8.8%포인트 떨어져 9억 원이 넘는 주택 공시가격이 상대적으로 많이 하락한다.

또한 정부는 2023년 5월9일까지 한시적으로 적용되는 양도세 중과 유예도 더 연장하는 방안을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 

이처럼 정부가 정책적 대응에 나선다고 해도 부동산 가격의 추가 하락을 막기에는 역부족이란 시선이 나온다. 

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 정부의 공시가격 현실화율 계획을 두고 최근 언론매체외 인터뷰를 통해 "1주택자를 중심으로 세 부담이 줄어들어 영끌족 등의 고통을 다소 덜어줄 수 있을 것"이라면서도 "규제 완화가 집값 하락 폭을 일부 줄일 뿐이지 고금리 상황에서 시장을 상승 반전시키기는 어렵다"고 바라봤다. 류수재 기자