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[채널Who] 서울 청량리 부동산 용산처럼 뜨겁다, 투자는 어디가 좋나
장인석  jis1029@naver.com  |  2021-09-17 10:20:00
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서울에서 용산과 함께 부동산 투자자들이 가장 뜨거운 관심을 보이는 곳이 바로 청량리다.

청량리의 변화는 청량리역 옆에 하루가 다르게 건설되고 있는 마천루 아파트들이 상징적으로 보여준다. 

청량리 아파트값은 앞으로 강남 아파트값과 같이 간다고 말하는 부동산업자들도 많다. 

◆ 교통, 교육, 자연환경 등 부족한 것 없는 최상의 입지조건

현장을 다녀보면 이 말이 과장이 아니라는 것을 알 수 있다. 

청량리일대 부동산 가격은 실제로 하루가 다르게 치솟고 있다. 실제로 한 부동산프로그램에 출연한 상담자는 “2018년 1월 청량리 50평형 아파트를 7억1천만 원에 샀는데 2년 반 정도 실거주 한 지금 호가가 17억~18억 원 정도”라고 말하기도 했다.

청량리 일대의 가장 큰 장점은 바로 12개 노선에 이르는 교통망이다. 현재 지하철 1호선, 분당선, ITX 경춘선, KTX, 경의중앙선, 경춘선, 경원선 등 7개 노선이 청량리를 지나고 있으며 신설 예정인 노선도 GTX-B, C 노선, 면목선 경전철, 동북횡단선, 우이신설경전철 등 5개다. 

그 다음 호재는 역 주변에 초고층 랜드마크 아파트 단지가 건설되고 있다는 것이다. 근처에 건설되고 있는 아파트로는 롯데캐슬SKY-L65(65층), 한양수자인(59층), 해링턴플레이스(40층) 등이 있다. 

주변에 명문사학도 산재해있다. 고려대학교, 경희대학교, 한국외국어대학교, 서울시립대학교, KAIST 서울캠퍼스 등이 근처에 있다. 

홍릉공원, 홍릉숲, 세종대왕기념관, 영휘원, 숭인원 등 자연환경도 훌륭하다. 19개 전통시장 및 생활편의시설 등이 있어 상권도 좋고 홍릉 바이오-메디컬 클러스터 육성계획의 수혜도 입을 수 있다.

◆ 청량리 4, 6, 7, 8구역 재개발 상세분석

동대문구는 서울에서 재개발 추진구역이 가장 많은 자치구로 그 핵심이 바로 청량리일대다.

청량리일대의 재개발구역은 △청량리재정비촉진지구 △전농답십리재정비촉진지구 △이문휘경재정비촉진지구 △청량리 6, 7, 8구역 △제기 4, 6구역 △용두 5, 6구역 등이 있다. 

동대문구는 서울 중심지임에도 불구하고 낙후된 지역이기 때문에 부정직 이미지가 강했지만 초고층 아파트가 들어서면서 그런 인식은 완전히 불식됐다.

청량리4구역에는 롯데캐슬 SKY-L65 아파트가 있다. 롯데캐슬 SKY-L65의 분양은 완료됐으며 현재 건설중이다. 구역 면적은 4만1602㎡, 건립 세대 수는 1425세대, 조합원수는 177명이다. 

롯데캐슬 SKY-L65는 지하 7층~지상 65층으로 건설되며 용적률은 995%다. 2019년 7월 분양이 완료됐으며 2023년 7월에 입주가 시작될 것으로 보인다.

옛 청량리 집창촌 지역에 건설되는 아파트로 조합원 수가 적은 것이 특징이다. 전용 84㎡ 분양가는 8억5천만 원에서 10억 원 사이다. 

청량리4구역 인근에는 청량리 효성해링턴플레이스가 있다. 지상 40층, 2개 동, 220세대, 오피스텔 34실의 아파트로 2023년 1월에 입주가 시작될 것으로 예상된다. 

청량리 한양수자인 아파트도 청량리4구역 근처에 있다. 지상 58층, 4개 동, 1152세대의 아파트로 2023년 5월 입주가 시작된다. 

청량리6구역은 2022년에 사업시행인가를 받을 수 있을 것으로 보인다. 청량리6구역의 면적은 8만3883㎡, 건립 세대 수는 1236세대, 조합원 수는 698명이다. 

비례율은 125%로 추정되며 다세대주택은 거의 없고 대부분 단독주택, 다가구주택으로 구성돼있다. 

청량리7구역은 현재 이주가 완료됐다. 면적은 3만4988㎡, 건립 세대 수는 761세대, 조합원 수는 389명이다. 2025년 초에 입주가 시작될 것으로 보인다. 조합원 예상 분양가는 25평이 3억7500만 원, 34평이 4억9천만 원이며 일반 예상분양가는 25평이 6억5천만 원이며 34평은 없다.

7구역은 2018년 1월24일 이전에 사업시행인가를 신청한 구역이기 때문에 관리처분인가 이후에 입주권 전매제한이 없다. 

청량리8구역은 2018년 7월에 조합설립인가를 받았으며 2022년에 사업시행인가를 받을 수 있을 것으로 예상된다. 청량리 8구역의 면적은 2만9314㎡, 건립 세대 수는 676세대, 조합원 수는 282명이다.

지상 24층, 7개 동, 676세대가 건설될 것으로 예정돼있으며 조합원 예상분양가는 59타입이 4억3500만 원, 84타입은 5억5천만 원이다.

청량리8구역은 제기4구역과 함께 청량리역에서 가장 가까운 곳이다. 비례율은 110%로 추정된다.

◆ 제기 4, 6구역과 청량리 미주아파트 재개발 상세 분석

제기4구역은 현재 구역 내 대부분 지역에서 이주가 완료됐다. 면적은 3만3485㎡, 건립 세대 수는 907세대, 조합원 수는 355명이다. 

지상 25층, 11개 동, 909세대 규모로 개발이 진행되며 조합원 평균분양가는 59타입이 4억8400만 원, 84타입이 5억8300만 원이다. 일반 에상분양가는 59타입이 6억3200만 원, 84타입이 8억3300만 원이다. 

제기6구역은 2022년 관리처분계획인가를 기다리고 있다. 면적은 2만4320㎡, 건립 세대 수는 423세대, 조합원 수는 206명이다. 

지상 18층, 7개동, 423세대 규모로 개발되며 시공사는 SK건설이다. 

청량리 미주아파트는 1978년 9월에 준공된 43년차 아파트다. 2015년에 정밀안전진단 D등급을 받았으며 2018년에 정비구역지정을 신청했는데 아직까지 정비구역 지정이 안됐다. 

재건축 초기 단계로 시간이 많이 걸릴 것임을 살피면 현재 매가는 높은 편으로 판단된다.

◆ 청량리일대 투자 유망지역

제기동 426번지 일대 가로주택정비사업은 1, 2구역으로 나뉘어서 추진되고 있다. 토지 등 소유자는 30명이며 검안동의서를 받고 있다고 추진위 사무실 앞에 안내문이 붙어있다.

열악한 주거환경으로 다세대주택이 거의 없기 때문에 사업성이 매우 높아 보인다. 제기4구역과 마찬가지로 무허가건물이 있다. 

현지 부동산에서는 매물이 없다고 했지만 인터넷의 한 부동산 블로그에 매가 9억7천만 원 매물이 올라와 있다. 보증금은 1억5천만 원으로 실투자 금액이 8억2천만 원이다. 

두 번째 유망지역은 떡전교 사거리 한신아파트 방향 모퉁이지역이다. 

노후화된 단독주택이 다수 위치해있고 일부 다세대주택이 밀집돼 있다. 재개발구역에서 빗겨나 있기 때문에 매가가 높지 않지만 청량리 일대의 변화로 시세 상승 및 가로주택정비사업 가능성이 남아있다. 

네이버 부동산에는 매가 3억9천만 원의 대지26평 단독주택 매물, 매가 3억8500만 원의 전용 46㎡ 빌라 매물이 올라와 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.
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