집값의 10%만 먼저 내고 저렴한 임대료로 10년을 거주할 수 있는 ‘누구나집’ 시범사업이 시작하기도 전부터 건설사들의 참여를 이끌어내기 쉽지 않을 것이라는 시선이 나온다.

수익을 나누면서 건설사 수익성에 제한을 둔 상태에서 집값이 하락할 때 손해는 모두 건설사가 떠안는 구조로는 건설사의 참여가 쉽지 않아 추가적 인센티브방안이 필요하다는 것이다.

7일 건설업계 안팎의 말을 종합하면 8일부터 시작되는 ‘누구나집’ 시범사업자 공모를 두고 건설사들은 시큰둥한 반응을 보이고 있다. 

건설사들은 누구나집사업의 특성상 수익성을 보장받기 어려울 가능성이 높다고 보기 때문이다. 

누구나집은 무주택자·청년·신혼부부 등이 집값의 10% 수준을 지급한 뒤 10년 동안 시세의 85~95% 수준의 임대료를 내고 거주하며 10년 뒤 최초 공급가격에 집을 매입할 수 있는 제도다.

누구나집은 개발이익을 건설사와 임차인이 공유한다는 점에서 기존 민간임대주택과 차이가 있다. 

입주자가 10년 거주한 이후 주택의 처분방식을 사전에 확정된 분양전환가격(확정분양가격)으로 무주택 임차인에게 우선 분양한다. 

국토교통부는 이를 통해 임차인이 시세보다 저렴한 가격으로 내집 마련의 기회를 얻을 수 있고 사후분양가 산정방식과 관련한 갈등을 사전에 방지할 수 있을 것으로 보고 있다. 

확정분양가격으로 분양하기 때문에 아파트값이 분양가 이상으로 오르면 임차인은 추가로 시세차익을 얻을 수 있다. 

반면 건설사가 얻을 수 있는 이익은 제한적이다. 

국토부가 6일 내놓은 누구나집 사업자 공모안을 보면 건설사가 얻을 수 있는 수익률은 5%수준으로 책정된다. 아파트값이 더 오르더라도 건설사는 그 이상으로 수익을 얻을 수 없다. 

국토부는 보도자료에서 확정분양가격과 관련해 “누구나집 사업시행에 앞서 민간사업자들의 의견을 수렴한 결과 사업참여를 위해서는 내부수익률(IRR) 5%이상 확보가 필요하다는 결론이 나왔다”며 “연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용하면 내부수익률 5%이상 확보가 가능할 것으로 예상된다”고 설명했다. 

하지만 건설사들은 수익률이 지나치게 낮게 설정됐다는 반응을 보이고 있다. 

건설업계의 한 관계자는 “건설사들이 참여하기에는 수익성이 너무 낮다”며 “국토부에서 건설사들에게 사업성을 보전해 주는 방안이 추가로 나오지 않는다면 사업에 참여할 건설사들이 많지 않을 것으로 본다”고 말했다. 

이 관계자는 “10년 뒤에 분양하게 된다면 그때의 시점에 맞춰 분양가를 다시 책정해야 건설사들로서는 사업성을 확보할 수 있다”고 덧붙였다. 

아울러 확정분양가격이 책정된 이후 10년 뒤인 분양시점에 집값이 하락하게 됐을 때 사업에 참여한 건설사들이 손해를 모두 떠안아야하는 구조로 설계돼 건설사들로서는 참여가 쉽지 않을 수밖에 없다는 것이다.

임차인들은 분양여부를 선택할 수 있기 때문에 분양시점에 분양을 포기하게 되면 손해를 보지 않지만 건설사들이 그 손해를 떠안게 되는 것이다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “누구나집 사업은 사업자에게 이익은 제한되고 손실은 모두 감당해야 하는 구조다”며 “민간기업이 얼마나 공모에 참여할지 의문이다”고 말했다.

국토부는 집값이 하락하게 되면 손실은 누가 부담하느냐와 관련한 질문과 관련해 보도자료를 통해 “개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다”고 답변했다. 

국토부는 “다만 사업완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화도록 관리할 것이며 공공택지, 기금 등 공적지원이 이뤄지는 사업인 만큼 공실 등 리스크를 면밀히 관리해 손실 발생 가능성을 최소화하도록 노력하겠다”고 덧붙였다. 

이런 우려가 건설업계 안팎에서 나오면서 ‘누구나집’ 시범사업이 순항하기 위해서는 건설사들의 참여를 이끌어낼 수 있도록 추가 인센티브를 부여해야 한다는 목소리도 나온다.

건설업계의 다른 관계자는 “국토부와 토지주택공사 등이 함께 추진하는 사업이기 때문에 토지주택공사가 사업을 위해 다른 방식으로 인센티브를 줄 가능성이 있다”며 “추가적 인센티브가 없다면 사업참여가 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 

더불어민주당 부동산특별위원회 공급분과 간사인 박정 의원실 관계자는 “건설사들의 의견을 수렴해 수익성 상한을 설정한 것이다”며 “기존 건설사업의 시선에서 보면 받아들이기 쉽지 않을 수 있지만 이러한 정책의 취지에 부합하는 생각을 지닌 건설사가 참여할 것이라고 기대하고 있다”고 말했다. 

국토부와 한국토지주택공사, 인천도시공사는 '누구나집' 사업자 공모를 8일부터 실시한다. 이번 사업 공모지는 경기도 화성시 화성능동 1곳, 경기도 의왕시 의왕초평 1곳, 인천광역시 인천검단 4곳 등이다. [비즈니스포스트 김지효 기자]