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[채널Who] 성남 구도심 재개발 열풍 뜨겁다, 저평가지역 샅샅이 훑기
장인석  jis1029@naver.com  |  2021-08-20 10:20:00
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경기도 성남시는 현재 시 전체가 재개발 열풍에 휩싸여있다.

이미 재개발이 완료돼서 아파트가 들어선 곳도 있지만 시 전체적으로 오래된 동네가 많아 재개발이 반드시 필요한 지역이기도 하다.

◆ 성남시 구도심의 특징

성남 구도심은 그동안 서울 주변 여타 지역과 비교해 저평가돼왔다. 하지만 서쪽 광명시와 비교해 지역 입지가 매우 뛰어난 곳이기도 하다.

남쪽으로는 판교, 분당과 인접해있고 북쪽으로는 서울 송파구, 강남구와 붙어있다. 판교, 분당, 송파, 강남은 우리나라에서 집값이 가장 비싼 지역이다. 

한쪽에서는 “성남은 들어오는 사람은 있지만 나가는 사람은 없다”는 말도 나온다. 주변 지역 집값이 워낙 비싸기 때문에 성남에서 다른 지역으로 나가기도 어렵지만, 거주환경이 개선된다면 다른 지역에서 들어오기에는 성남이 매우 좋은 지역이라는 뜻이다.

성남이 발전하면 제2의 판교, 송파가 될 수 있다는 기대감을 품고 있는 말이기도 하다.

성남시는 1968년에 서울시 빈민가 정비 및 청계천 무허가 판자촌 철거계획에 따라 경기도 광주군 중부면 일대에 대규모 이주단지를 조성한 뒤 2만1천 가구, 10만여 명의 철거민을 강제 이주하면서 형성됐다. 

이렇게 형성된 성남 구도심은 현재 재개발, 재건축 상승기류를 타고 있다. 현재 공사 중인 2곳을 포함해 재개발, 재건축을 추진하고 있는 곳은 20여 곳에 이른다. 가로주택정비사업도 실현 가능성과 관계없이 추진한다는 지역이 매우 많다.

성남시는 일찍부터 순환정비방식을 도입한 공영개발을 추진해왔다. 순환정비방식은 정비구역 내 세입자와 토지 등 소유자의 이주대책 마련을 전제조건으로 하는 재개발 방식이다.

◆ 성남시 2030기본계획에 따른 재개발 현황 

성남시는 올해 6월 ‘2030기본계획’에 따른 2단계 개발예정구역인 태평3구역, 신흥3구역, 상대원3구역을 대상으로 정비계획 수립 및 구역지정을 위한 용역에 착수했다. 

2030기본계획에 따르면 태평3구역에는 가천대학교와 연계한 산·학·연 클러스터가 도입되며 상대원3구역은 성남하이테크밸리와 연계해 개발된다. 신흥3구역은 인접 상업지역과 연계 등 특화된 정비계획 수립을 목표로 하고 있다.

성남시는 2022년까지 이런 구역의 정비계획을 수립하고 구역지정을 완료할 계획을 세웠다.

이외에 성남시 재개발 현황을 구별로 살펴보면 성남시 수정구 신흥1구역은 정비구역 지정이 완료됐으며 신흥2구역은 이미 철거 및 착공 단계에 들어갔다. 

수진1구역은 주민대표회의의 승인이 완료됐다. 아직은 시작단계에 있다고 볼 수 있다. 산성구역은 관리처분 인가를 받았으며 2020년 10월부터 이주가 시작됐다. 건우아파트는 2018년 10월에 재건축이 완료됐으며 미도아파트는 현재 기본계획 수립 단계에 있다. 

신흥주공은 2020년 7월 재건축이 완료됐으며 단대구역은 곧 사업시행인가를 받을 수 있을 것으로 보인다.

성남지 중원구 중1구역과 금광1구역은 철거 및 착공에 들어갔다. 금광3구역은 2021년 2월 재건축이 완료됐으며 상대원2구역은 최근 사업시행인가를 받았다.

상대원3구역은 기본계획만 수립돼 있으며 은행주공아파트는 2018년 7월에, 성지궁전아파트는 2019년 1월에 조합설립인가를 받았다.

도환중1구역은 최근 관리처분인가를 받았으며 도환중2구역은 추진위원회가 승인됐으며 아직 조합설립은 되지 않았다.

산성역(8호선) 신흥주공 재건축단지를 보면 성남시 재건축의 미래를 볼 수 있다. 

이 재건축단지에는 산성역 포레스티아가 건설됐다. 2020년 7월에 입주를 시작했으며 28층 39개 동, 4089세대로 구성돼있다. 전용 86㎡가 올해 6월 기준 실거래가는 11억3500만 원 정도다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
 
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다. 

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.
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