재건축 초과이익환수제 시행을 놓고 논란이 뜨겁다.

정부는 재건축 초과이익환수제도를 실시하는 것에 문제가 없다고 보고 있지만 미실현 이득에 과세하는 것은 헌법이 보장한 재산권 등을 침해한다는 반대의 목소리도 만만찮다.
 

2일 법조계에 따르면 법무법인 인본이 재건축 초과이익환수제 위헌소송을 위한 공동소송인단 모집을 마무리하고 곧 헌법재판소에 위헌제청을 신청한다.

인본은 헌법소원 심판 청구서에 재건축 초과이익환수제가 국민 평등권과 재산권, 행복 추구권 등 기본권을 침해한다는 내용을 담아 헌법재판소에 제출할 것으로 알려졌다.

위헌소송의 핵심은 실현되지 않은 이득에 과세하는 것이 과연 헌법에 부합하는지 여부가 될 것으로 전망된다.

과거 재건축 초과이익환수제와 비슷한 성격을 띠었던 토지초과이득세의 위헌 소송에서도 미실현 이득에 대한 과세가 핵심 쟁점이 됐기 때문이다.

토지초과이득세는 각종 개발사업이나 부동산 투기 등으로 소유자가 얻는 초과이득을 세금으로 환수하기 위해 1990년 도입된 제도다. 이 제도 실시로 3년 동안 부과된 세금은 모두 9447억 원이다.

재건축 초과이익환수제에 반대하는 사람들은 미실현 이득에 과세하는 것 자체가 법에 어긋난다고 주장한다. 하지만 국토교통부는 이미 헌법재판소에서 미실현 이득에 대한 해석이 내려진 지 오래 됐다며 법을 시행하는 데 문제가 없다고 해석하고 있다.

헌법재판소는 1994년 7월29일 토지초과이득세 위헌 소송 판결에서 “과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인지 혹은 미실현이득을 포함할 것인지 여부는 과세 목적과 과세소득의 특성과 과세 기술상의 문제 등을 고려해 판단할 입법정책의 문제”라며 “헌법상 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있다고 볼 수는 없다”고 말했다.

과세 대상과 범위를 어떻게 할 것인지는 정부나 국회의 입법목적에 따른 문제라 일정한 목적성을 지닌 법이 만들어지고 시행된다면 큰 틀 안에서 미실현 이득에 대한 과세를 할 수 있다고 본 것이다.

하지만 헌법재판소의 판결문을 세세하게 살펴보면 정부가 재건축 초과이익환수제의 적법성을 내세우기만은 쉽지 않아 보인다.

헌법재판소는 위헌소송 판결에서 토지초과이득세법과 관련해 땅값이 오른 것으로 단정해 실현되지 않은 가공 이득에 대해 50%의 높은 세율을 적용하는 것은 재산권 침해의 소지가 커 헌법에 맞지 않는다고 봤다. 단일 비례세로 누구에게나 무차별적으로 세금을 매기기 때문에 조세 형평에도 어긋난다고 판단했다.

땅값을 산정할 때 얼마만큼 올랐는지를 정확하고 객관적으로 계산하는 것이 현실적으로 어려운 만큼 재산권이 침해될 소지가 크다고도 봤다. 이밖에 토지초과이득세가 내용면에서 양도세와 중복되는 부분이 많아 이중과세되는 문제도 조세법률주의의 실질 원칙에 위배된다고 말했다.

미실현 이득에 대한 과세도 신중히 살펴야 한다고 지적했다.

헌법재판소는 “납세자의 현실적 세금 부담능력을 고려하는 문제와 적정한 과세기간 설정 문제, 지가하락에 대비한 적절한 보충규정 설정문제 등 선결되지 않으면 안 될 여러 가지 과제가 있다”며 “이런 이유로 전 세계 여러 나라에서 불로소득 환수와 지가안정을 이유로 부동산의 미실현 이득에 대한 과세의 정당성과 필요성이 오래 전부터 주장됐지만 오늘날 그런 과세제도가 성공적으로 정착되고 있는 입법례를 찾아보기 쉽지 않다”고 말했다.

헌법재판소는 토지초과이득세가 토지로부터 파생된 이득에 대해 과세하는 수득세의 일종인 점을 감안할 때 가공이득에 세금을 부과하게 되면 토지 자체를 무상으로 몰수하는 셈이 돼 결과적으로 헌법상의 재산권 보장원칙에 배치된다고 봤다.

사실상 토지초과이득세법 전부가 헌법에 위반되거나 합치되지 않는다고 결정한 것인데 헌법재판소의 논리대로라면 비슷한 내용을 법에 담고 있는 재건축 초과이익환수제도 같은 논란에서 벗어나기 힘들어 보인다.

헌법재판소는 이런 판단에도 불구하고 위헌 판결이 낳을 혼란 등을 감안해 ‘헌법불합치’ 판결을 내렸다. 헌법불합치는 법이 헌법에 반대되지만 당장 위헌 판결을 내릴 때 따르는 혼란이 더 크다고 판단할 때 내리는 변형된 위헌결정이다.

정부는 1995년 토지초과이득세를 개정해 법을 시행했지만 이후 세금을 부과한 사례는 없었다. 정부는 1998년 12월28일 부동산 시장활성화 대책을 실시하면서 토지초과이득세법을 폐지했다. [비즈니스포스트 남희헌 기자]