[비즈니스포스트] 재건축 이주비 대출이 6억 원으로 묶인 지 한 달, 오세훈 서울시장이 규제 완화 추진을 연이어 강조하며 도시정비사업 시장이 다시 출렁이고 있다.

그동안 정부의 고강도 6·27 대출제한 대책에 이주비가 포함되며 건설사 자금동원력에 따라 재건축·재개발 사업 판도가 갈리는, 이른바 ‘현금 싸움’이 벌어질 것이라는 전망도 나왔다. 다만 이주비 대출 문턱이 다시 낮아지면 건설사들도 한결 숨통을 틀 것으로 보인다.
 

25일 도시정비업계에 따르면 오세훈 서울시장이 꺼내든 재건축 이주비 대출 규제의 완화 가능성을 향한 기대감이 몰리고 있다.

오 시장은 전날 주택공급 확대를 넘어서는 ‘속도전’을 강조하며 6억 원으로 묶인 재건축 기본 이주비 대출 문턱을 완화하는 방안을 정부에 건의하겠다고 밝혔다.

오 시장은 서울 신당동 9구역을 찾은 자리에서 “정부가 부동산 가격 급등에 따라 비상조치를 내렸지만 이주비 대출이 막히게 된 ‘선의의 피해자’가 발생했고 서울시에는 지금 당장 이주해야 하는 곳도 있다”며 “금융위원회와 최대한 빠르게 협의를 진행하겠다”고 말했다.

이주비는 재건축·재개발사업이 진행될 때 조합원의 입주 전 임시 거처 마련이나 기존 주택담보대출 상환 등에 쓰인다. 재건축·재개발 사업에서 조합원들이 주목하는 핵심 금융요건으로 기본 이주비와 추가 이주비로 이뤄진다.

오 시장이 주택공급의 한 축을 맡고 있는 입장을 활용해 지지부진한 이주비 대출 규제 완화 논의를 꺼내든  모양새다. 그동안 6·27 대출제한 대책 이후 기본이주비도 대출 규제에 따라 6억 원 한도를 적용받는 것은 지나치다는 비판이 많았다.

재건축·재개발 조합원은 대출 규제에 따라 기본 이주비가 줄면 건설사가 제공하는 추가 이주비 대출에 의존해야 한다. 다만 추가 이주비는 개인 주택담보대출 성격의 기본 이주비와 달리 시공사가 보증하는 조합 대상 사업자 대출로 건설사 신용등급에 따라 금리가 갈리고 금리의 절대적 수준도 기본이주비보다는 높다.

결국 지난 7일에는 금융위원회를 대상으로 이주비 대출 규제 방침의 전면 재검토를 요구하는 청원도 올라왔다.

청원인은 “금융위가 발표한 이주비 대출 관련 규제 정책은 현실성과 정비사업 목적 모두에 부합하지 않는다”며 “정비사업의 안정적 추진과 조합원의 재정착을 저해하는 결과를 낳을 수 있다”고 바라봤다.

그러나 청원은 초기에는 호응을 얻었지만 동의기간 2주를 남긴 가운데 이날 기준 1만5985명으로 청원제출 가능인원 5만 명의 32%를 모으는데 그치고 있다.

김병환 금융위원장도 6·27 대출제한 대책 이후 국회에 출석해 이주비 대출을 두고 ‘선의의 피해자’는 없도록 하겠다는 원론적 입장을 내놨다.
 

건설사들은 이주비 대출 규제 향방에 촉각을 곤두세우고 있다.
 
정부가 기본이주비를 6억 원 이하로 제한하면서 추가 이주비를 얼마나 많이 제시하느냐가 정비사업 수주전에서도 핵심 요인으로 작용하고 있어서다. 추가 이주비 대출이 늘수록 건설사 재무 부담도 늘어나는 구조인 셈이다.

특히 6·27 대출제한 대책 이후 중견 건설사를 중심으로 앞으로 도시정비사업 수주전에서 대형 건설사 대비 경쟁력이 약화될 수밖에 없다는 우려 섞인 목소리가 나왔다. 

도시정비업계 한 관계자는 "이주비 대출이 규제 문턱에 걸려 지금 난리난 조합이 많은데 결국 이 문제를 풀려면 시공사에 의존해야 한다”며 “그렇다면 이때 자금여력이 되는 대형 시공사가 정비사업에서 협상력 측면에서 크게 우위를 가져갈 수밖에 없다”고 말했다.

올해 재건축 시공사를 선정한 곳에서도 이주비 대출을 둔 경쟁이 치열했다.

가장 최근 경쟁입찰을 통해 시공사를 선정한 용산정비창 전면1구역에서도 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발은 모두 주택담보대출비율(LTV) 150%를 웃도는 전체 이주비 대출 조건을 제시했다. 집값의 1.5배까지 이주비 대출을 해주겠다는 것이다. 두 건설사는 각각 가구당 16억 원과 20억 원에 이르는 최소 이주비를 제안하기도 했다.

만약 기본이주비 대출을 6억 원으로 묶은 규제가 다시 풀리면 신용등급이 높은 건설사가 이주비 대출에서 가져가는 이점이 사라질 수 있다.

개포우성7차를 비롯해 개포우성4차, 송파한양2차, 여의도 대교 등 서울 핵심지에서 치열한 수주전이 전망되는 만큼 건설사들은 촉각을 곤두세울 것으로 보인다.

정부는 다만 이주비대출 완화가 전세 시장에 악영향을 끼칠 수 있다는 지적도 나오는 만큼 신중히 검토할 것으로 보인다.

이주비 대출이 과다하면 기본적으로 주변 전세 시세를 밀어올리는 효과를 불러올 수 있다. 재건축 사업지 주민은 전세로 주변 단지에 거주하는 것을 선호하는 경우가 많아서다.

또한 지나친 이주비 대출이 조합원의 돈줄을 조합이 터준다는 관점에서 ‘도덕적 해이’ 문제도 제기된다. 이에 따라 압구정2구역처럼 아예 입찰지침에서 전체 이주비대출 한도를 LTV 100% 이하로 묶는 곳도 나왔다.

도시정비업계 다른 관계자는 "이주비 대출은 건설사가 보장한 최대 한도까지 받아가는 경우도 드물고 조합원 실거주 비중에 따라 사용처도 다르다”며 “그럼에도 명목상 드러나는 한도가 클수록 좋다는 인식으로 인해 조합원 이목을 사로잡는 요인으로 작용한 만큼 건설사들은 향후 정책방향을 주시해야 하는 상황에 놓여 있다”고 말했다. 김환 기자