김철종 대신자산신탁 대표이사가 차입형 토지신탁시장에 진출할 채비를 갖추는 데 집중하고 있다.

대신자산신탁은 차입형 토지신탁시장에 뛰어들 것을 대비해 유상증자로 자기자본을 늘렸다.
 

8일 대신자산신탁 안팎의 말을 종합하면 차입형 토지신탁사업 진출을 위한 막바지 작업에 한창이다.

차입형 토지신탁이란 신탁회사가 토지소유자로부터 토지를 받아 사업비를 직접 조달하는 등 부동산개발사업의 모든 과정에 참여한 뒤 발생한 수익을 토지소유자에게 돌려주는 신탁상품을 말한다.

대신자산신탁은 부동산신탁업 신규인가를 받은 지 2년이 지나 24일부터 차입형 토지신탁사업에 진출할 수 있다.

대신자산신탁 관계자는 "차입형 토지신탁은 시공사의 능력을 포함해 고려요소나 변수가 많기 때문에 24일에 곧바로 차입형 토지신탁 딜을 진행하기는 힘들다"며 "어떤 사업이 차입형 토지신탁에 적합한지, 차입형 토지신탁으로 할 수 있는지를 검토하고 있는 단계다"고 말했다.

김 대표는 차입형 토지신탁시장에 진출할 준비를 차근차근 진행하고 있다. 2일에는 부동산 개발사(디벨로퍼) 엠큐디벨롭먼트홀딩스와 업무협약을 맺고 상업용 부동산개발 신탁사업 강화에 나섰다.

대신자산신탁 관계자는 "특정 거래와 관련해 업무협약을 맺은 것은 아니다"며 "차입형 토지신탁이나 관리형 토지신탁 등을 포함해 서로 협력할 수 있는 부분에서 시너지를 내기 위해 이번 업무협약을 맺었다"고 설명했다.

김 대표는 5월 500억 원 규모로 대신자산신탁 유상증자도 실시했다.

차입형 토지신탁 진출을 염두에 둔 행보로 풀이된다. 차입형 토지신탁사업은 자기자본 투입을 통해 수익이 창출되는 구조인 만큼 자본력을 확보하는 것이 중요하다. 자본력이 약한 중소형 신탁사의 사업확대가 쉬운 관리형 토지신탁과 달리 자기자본 규모가 작으면 사업 확대가 어렵다.

대신자산신탁과 함께 2019년 부동산신탁업계에 발을 들인 한국투자부동산신탁과 신영부동산신탁도 차입형 토지신탁사업에 진출할 것을 대비해 유상증자를 실시했다. 한국투자부동산신탁은 4월에 1500억 원을, 신영부동산신탁은 1월 700억 원을 각각 확충했다.

대신자산신탁은 1분기 말 기준으로 자기자본 978억7900만 원으로 업계 12위였는데 이번 유상증자를 통해 자기자본 규모를 1500억 원까지 늘리면서 자본력을 보강해 업계 11위로 한계단 올라섰다.

김 대표는 "대신자산신탁이 출범한 뒤 2년 동안 다양한 신탁 수주경험을 쌓아 왔다"며 "이번 유상증자로 확충된 자기자본을 바탕으로 앞으로 차입형 토지신탁 진출 등 고수익사업에 본격적으로 나설 것이다"고 말했다.

유상증자를 통해 신용등급이 상향된 점도 김 대표가 차입형 토지신탁사업을 진행하는 데 긍정적 요인이다. 대신자산신탁은 6월 한국신용평가로부터 기존 'BBB/안정적'에서 'BBB/긍정적'으로 높아진 신용등급 전망을 받았다.

한국신용평가는 대손위험과 유동성위험을 적절히 관리하면 등급을 상향할 수 있다고 설명했다. 김 대표가 대신자산신탁 신용도를 A급까지 끌어올리면 높은 신용등급을 기반으로 차입형 토지신탁 수주전에서 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 보인다. 

김 대표가 이처럼 차입형 토지신탁사업을 착실히 준비하고 있는 것은 차입형 토지신탁의 수익성이 높기 때문으로 풀이된다.

부동산신탁사들은 차입형 토지신탁을 통해 신탁수수료 외에도 신탁계정대여금 이자수익도 얻을 수 있다. 신탁계정대여금이란 신탁회사가 고유계정에서 빌려준 사업비를 말한다.

또한 사업비 조달의무를 토지소유자가 지는 관리형 토지신탁에 비해 신탁회사가 부담하는 위험이 크기 때문에 신탁수수료가 더 높다.

2020년 부동산신탁회사의 수탁고를 살펴보면 차입형 토지신탁의 수탁고는 8조7천억 원, 관리형 토지신탁의 수탁고는 69조2천억 원으로 나타났다. 차입형 토지신탁의 수탁고가 관리형 토지신탁의 수탁고보다 훨씬 적다.

반면 신탁보수(수수료)는 차입형 토지신탁은 2629억 원, 관리형 토지신탁은 3879억 원으로 차이가 크지 않다. 다시 말해 관리형 토지신탁에 비해 수익성이 높은 것이다.

관리형 토지신탁시장에서 경쟁이 치열해지고 있는 점도 차입형 토지신탁사업 진출 필요성을 높인다. 자본시장연구원이 4월 내놓은 '부동산신탁업 현황 및 시사점'에 따르면 앞으로 관리형 토지신탁을 비롯한 비차입형 신탁부문에서 경쟁이 심화될 것으로 전망된다.

관리형 토지신탁은 중소형사의 신규진입이나 사업 확대가 쉬워 한국자산신탁(10%)을 제외한 한국토지신탁, 코람코자산신탁, 대한토지신탁 등 대형사조차 시장점유율이 5%에 미치지 않는다. [비즈니스포스트 진선희 기자]