서유석 미래에셋자산운용 대표이사가 첫 공모리츠 상장을 앞두고 부담을 안게 됐다.

먼저 상장된 리츠 대부분이 최근 주가 하락세를 보이며 공모리츠시장이 위축되고 있기 때문이다.
 

22일 미래에셋자산운용 관계자에 따르면 미래에셋자산운용은 '미래에셋맵스제1호리츠' 상장을 연기없이 3분기에 상장한다는 계획을 유지하고 있다.

미래에셋자산운용 관계자는 "리츠가 제공하는 중위험, 중수익을 원하는 투자수요는 항상 있고 시장 자체의 발전 가능성도 높다"며 "3분기 안에 미래에셋맵스제1호리츠를 상장한다는 계획에 변함이 없다"고 말했다. 

미래에셋맵스제1호리츠는 미래에셋자산운용이 운용하는 첫 번째 공모리츠로 경기도 광교신도시 내 핵심지역에 위치한 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설에 투자한다.

서 대표는 미래에셋자산운용이 '1호' 명칭을 내걸고 처음 상장하는 리츠상품인 만큼 후속상품의 성공을 위해서 흥행이 절실하다. 

서 대표는 미래에셋맵스운용 사장 출신으로 부동산 투자부문에서 강점을 지닌 것으로 평가받는데 이번 상장을 시작으로 지속적으로 공모리츠상품을 내놓을 것으로 예상된다. 

서 대표는 지금까지 미래에셋타이거 미국MSCI리츠ETF, '타이거 부동산인프라고배당', '미래에셋 밸런스리츠부동산펀드', '미래에셋 맵스미국부동산투자신탁 11호, 9-2호' 등 부동산을 주요자산으로 하는 펀드를 다수 출시해왔다.

하지만 서 대표가 야심차게 내놓는 첫 공모리츠의 흥행을 장담하기는 쉽지 않아 보인다. 

미래에셋맵스제1호리츠는 13일과 15일 진행한 일반 투자자 청약에서 9:1의 경쟁률을 나타냈다. 앞서 상장한 이지스밸류플러스리츠(26.86:1)와 비교해 대폭 낮아졌다. 미래에셋맵스제1호리츠의 주당 공모가는 5천 원으로 공모금액은 720억 원이다.

최근 상장리츠 대부분도 주가가 하락하며 공모가에 미치지 못하고 있다.

올해 첫 리츠로 관심을 모았던 이지스밸류리츠 주가는 22일 오후 1시40분 기준 4455원에 거래되며 한달도 안 돼 공모가 5천 원에서 10% 이상 빠진 모습을 보이고 있다.

해외 부동산을 기초자산으로 하는 제이알리츠는 21일 기관투자자 수요예측에서 예상보다 저조한 경쟁률(18.48대 1) 보이며 기관물량 4900만 주 중 2900만 주만 배정하고 나머지는 대표주관사 KB증권과 메리츠증권이 떠안게 됐다.

지난해 상장됐던 NH프라임리츠, 케이탑리츠, 모두투어리츠 등도 공모가보다 최소10% 빠진 모습을 보이며 하락세를 피하지 못하고 있다.

이런 분위기에 마스턴투자운용은 22일~24일 예정됐던 '마스턴프리미어1호'의 공모 청약일정을 철회하기도 했다. 

침체된 시장 분위기가 이어져 미래에셋맵스제1호리츠가 공모가를 하회한다면 서 대표가 향후 시장에 내놓을 리츠상장에서 청약경쟁률 확보 등에 어려움을 겪을 수 있다.

공모리츠시장의 부진은 투자자들의 '고성장주' 쏠림현상이 주된 원인으로 꼽힌다.

금융투자업계 관계자는 "시장이 활황기에 들면서 바이오, 친환경 등 분야의 성장주가 주식시장의 자금을 빨아들이고 있다"며 "배당을 주요 수입으로 하는 리츠 선호도가 상대적으로 떨어졌다"고 말했다.

미래에셋자산운용 측은 10년 동안 미래에셋맵스제1호리츠의 평균 연환산 배당률을 약 6% 초반대로 보고 있다. 시중 금리와 비교해 4%포인트 이상 높지만 최근 급등세를 보이고 있는 고위험산업의 주가 상승률과 비교해 매력도가 떨어질 수 있다. 

다만 공모리츠시장이 전체적으로 위축되고 있지만 시장 자체가 커지면서 장기적으로 재평가를 받을 것이라는 시선도 있다.

배상영 대신증권 연구원은 "상장했던 리츠들이 공모가를 하회하는 현상은 당장 리츠 상장을 앞둔 회사들에게 좋은 소식이 아니다"며 "다만 과도하게 하락한 리츠의 경우 시간이 지나며 시장의 재평가가 이뤄질 것"이라고 말했다.

배 연구원은 시장이 발전한 미국을 살펴보면 사모펀드 등이 평가가치 이상으로 주가가 하락한 리츠를 주워담으며 적절한 가격조정이 이뤄지는데 우리나라는 아직 성장 초기이기 때문에 일부 리츠가 과소평가되는 현상이 나타나고 있다고 봤다. 

공모리츠시장의 성장 가능성은 높다. 정부의 지원 등으로 현재 약 2조 원 규모의 공모리츠시장이 2030년까지 138조 원 규모에 이르게 될 것이라는 관측도 나온다.

정부는 2019년 9월11일 '공모형 부동산간접투자 활성화방안'을 내놓으며 공모리츠 활성화에 나섰다.

정부방안에 따르면 2021년 말까지 공모리츠 및 부동산펀드에 3년 이상 투자하는 경우 5천만 원 한도로 3년 동안 배당소득에 분리과세 혜택을 적용받을 수 있다. 기존 세율 14%보다 낮은 9%가 적용되고 금융소득이 연 2천만 원이 넘으면 종합소득세율 누진과세도 제외된다.

서 대표는 공모리츠시장의 전망을 밝게 보고 상장리츠의 경쟁력을 확보하기 위해 더욱 힘쓸 것으로 보인다.

미래에셋맵스제1호리츠가 투자하는 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설은 GS그룹, 롯데그룹 핵심 계열사와 2035년 9월까지 15년 동안 임대차 및 전대차 계약을 체결해 안정적 수익구조를 확보한 것으로 평가된다. 

미래에셋자산운용은 향후 데이터센터, 물류창고 등 추가 자산 편입을 통해 포트폴리오 가치를 올리는데 주력한다는 계획을 세웠다. [비즈니스포스트 공준호 기자]