집값이 크게 뛴 지역의 임대사업자를 대상으로 세제 혜택이 줄어들고 대출 규제도 강화된다.

다주택자들이 규제를 피해 임대사업자로 대거 등록하면서 집값 상승에 일조했다는 비판을 감안한 조치로 보인다. 

정부는 13일 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 주재로 내놓은 ‘주택시장 안정대책’을 내놓고 조정대상지역(서울과 세종시 전역, 부산과 경기도 일부)에 주택을 보유한 임대사업자의 양도세와 종합부동산세 혜택 등을 조정하는 내용을 담았다.

김 부총리는 “다주택자의 과세와 금융 강화는 투기를 억제하기 위한 대표 정책”이라며 “(그동안의 세제 혜택 등은) 좋은 취지였지만 임대사업들이 정책을 악용하고 있다는 판단 아래 맞춤형 대책을 내놓았다”고 말했다.

주택시장 안정대책에 따르면 임대사업자가 주택 1채만 보유하고 있어도 조정대상지역에서 새 주택을 취득하면 임대등록과 상관없이 양도세 중과를 적용받는다. 주택 2채를 보유했다면 일반세율의 10%포인트, 3채 이상이면 20%포인트가 중과되는 방식이다.

지금까지 조정대상지역에 주택 여러 채를 보유한 사람이 8년 장기임대로 등록한 주택(수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하)을 양도하면 양도세 중과를 적용하지 않았던 혜택을 조정한 것이다.

임대사업자가 조정대상지역의 주택을 새로 취득해 임대주택으로 등록하면 그동안 종합부동산세를 내지 않았지만 앞으로는 종합부동산세도 합산해 과세된다. 

국민주택(전용면적 85제곱미터 이하, 수도권이 아닌 읍면 지역 100제곱미터 이하)보다 작은 규모의 주택 양도세를 감면하는 요건에도 주택가액 기준을 신설했다. 

정부는 기존에 10년 이상 임대주택으로 등록하면 양도세를 100% 감면해 줬던 혜택도 축소한다. 앞으로는 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하의 주택에만 양도세 감면을 적용한다. 

이번에 조정된 세제는 주택시장 안정대책의 발표 이후 주택을 사들여 임대주택으로 등록한 사례에 적용된다. 주택시장 안정대책이 나오기 전 매매계약을 체결해 계약금을 지불했다면 이전의 세제 혜택을 그대로 받을 수 있다. 

정부는 주택시장 안정대책에 투기지역이나 투기과열지구 안의 주택을 담보로 잡은 임대사업자에게 주택담보인정 비율(LTV) 40%를 적용하는 방안도 담았다. 

주택담보인정 비율은 금융회사에서 주택담보대출을 받은 소비자가 주택담보의 가치와 비교해 일정 비율만큼 대출을 받을 수 있는 한도다. 현재 주택담보인정 비율은 투기지역과 투기과열지구에 40%(다주택자 30%) 수준으로 적용되고 있지만 임대사업자 대출은 대상이 아니다. 

이 때문에 투기지역이나 투기과열지구에 주택을 보유한 사람도 임대사업자로 등록하면 전체 집값의 최대 80%를 빌릴 수 있었다. 그러나 주택시장 안정대책이 시행되면 대출받을 수 있는 금액도 집값의 40% 수준으로 줄어들게 된다.

임대사업자가 주택담보대출을 이미 받았다면 투기지역 안에서 주택을 새로 사기 위해 신규 주택담보대출을 또 받을 수 없다. 임대주택을 고치거나 리모델링하기 위한 운전자금 성격의 대출만 받을 수 있다. 

정부는 임대사업자 대출을 받은 사람이 임대업 외에 다른 용도로 자금을 유용할 가능성도 더욱 꼼꼼하게 점검하기로 했다. 

대출 1건당 1억 원을 넘어서거나 대출자 1명 당 5억 원보다 많은 돈을 빌렸으면 점검대상에 오른다. 임대차계약서와 전입세대 열람원 등을 확인해 자금을 유용한 사실을 확인하면 대출금을 회수하고 적발 시점으로부터 최대 5년 동안 임대업 관련 대출을 제한한다. 

다만 이번의 임대사업자 대출 규제는 임대사업자가 이미 지어진 주택을 담보로 제공해 대출을 받는 사례에 적용된다. 임대사업자가 주택을 새로 지어 임대주택으로 신규 공급하면 규제를 받지 않는다. [비즈니스포스트 이규연 기자]