부동산개발회사 MDM은 국내에서 가장 성공한 디벨로퍼로 꼽힌다.

문주현 회장은 MDM을 설립한 뒤 15년 만에 부동산개발업계 1위로 올려놓았다. 문 회장은 지난해 4월 제3대 한국부동산개발협회장에 추대됐다.

문 회장은 MDM이 디벨로퍼 1위에 오른 데 만족하지 않는다. MDM은 공기업이던 한국자산신탁을 인수하고 캐피탈회사와 장학재단까지 설립해 종합부동산금융그룹으로 변신하려고 한다.

문 회장은 신년사에서 올해 부동산개발사업이 새롭게 도약할 수 있는 중요한 해가 될 것이라고 강조했다.

◆ MDM을 업계 1위로 만든 비결

MDM은 괄목상대할 정도로 성장했다. 

MDM은 2002년 매출 142억 원, 영업이익 72억 원을 올렸다. 그런데 2013년 매출 3181억 원, 영업이익 665억 원을 기록했다. 10년 동안 매출과 영업이익이 각각 20배, 9배 성장했다.

MDM이 지금까지 판 집을 분양가격으로 환산하면 14조 원(4만여가구)에 이른다.

MDM은 부동산개발회사에서 그치지 않고 부동산종합금융그룹으로 발돋움하려고 한다. MDM은 2010년 공기업 민영화 1호 매물이었던 부동산금융사인 한국자산신탁을 인수했다. 그는 인수한지 1년 만에 한국자산신탁을 신규수주 실적과 순이익 부분에서 업계 1위로 올려놨다.

MDM은 2013년 자본금 400억 원 규모의 여신전문 금융업체인 카이트캐피털도 설립했다. MDM은 아주자산운용의 인수도 추진하고 있다.

“가장 춥고 어려울 때 투자하고 기다릴 수 있는 인내가 중요하다.” 문 회장의 말이다.

문주현 회장이 부동산개발업계에서 성공한 비결 가운데 하나는 좋은 땅을 선택한다는 것이다. 그는 시행 사업을 전개할 땅으로 역세권의 공공택지를 주로 선택했다.

문 회장이 사업부지 매입 과정에서 반드시 지키는 원칙은 일반 민간택지는 절대 사지 않는 것이다. 민간택지는 토지매입 과정에서 기대보다 용적률이 낮게 책정되거나 인허가 지연에 따른 위험이 뒤따르기 때문이다.

문 회장은 단순히 땅을 사 파는 게 아니라 투자도 직접 한다. 그는 “최소한 사업부지를 매입할 때 땅값의 20%는 투자한다”면서 “회사 입장에서 자금을 직접 투자하니까 그만큼 사업에 최선을 다할 수밖에 없다”고 말했다.

MDM은 다른 디벨로퍼와 달리 시공사의 보증에 의존하지 않고 직접 프로젝트파이낸싱(PF)을 이끌어내는 점도 차별된다. 이렇게 자체적으로 프로젝트파이낸싱이 가능한 것은 MDM이 진행하는 프로젝트의 수익성이 높기 때문이다.

MDM은 탄탄한 기획력으로 수익성을 확보할 수 있다고 금융권을 설득하고 자금을 확보한다. 문 회장에 따르면 MDM은 대출을 만기 이전에 갚지 않은 적이 없다. 자체 프로젝트파이낸싱은 MDM이 불필요한 비용을 쓰는 것을 줄여 가격 경쟁력을 확보하도록 해준다는 것이다.

MDM은 경기 분당 ‘코오롱 트리폴리스’, 서울 목동 ‘현대 하이페리온’, ‘서울 서초동 ’현대 슈퍼빌‘, 경기 성남 ‘파크뷰’, ‘두산 파빌리온’ 등 분양대행을 맡은 물량을 모두 성공적으로 팔았다.

문 회장은 “땅에 가치를 불어넣는 것이 중요하다”면서 “건설사들은 원가를 절감하지만 디벨로퍼는 가치를 창조한다”고 강조한다.

문 회장이 처음 시행했던 부산 해운대의 대우 월드마크 센텀도 900만 원으로 책정됐던 인근아파트보다 분양가를 1.7배 높게 책정해 팔았다. 우려는 시선도 적지 않았지만 문 회장은 분양을 성공적으로 끝냈다.

MDM이 매번 분양에 성공하는 배경에 차별화한 마케팅 전략도 한몫한다. 문 회장은 아파트 분양 광고를 내보낼 때 사람들이 아파트에서 원하는 것을 문구로 만들려고 노력한다.

경기 수원시 영통구 광교신도시에서 분양한 ‘광교 더 샵 레이크파크’의 경우 입주민들이 저렴한 가격에 매일 밥을 사먹을 수 있는 클럽 라운지를 만들었다. 그는 이런 특징을 홍보하기 위해 ‘신개념 주거’라는 문구 대신 ‘설거지로부터 해방’이라는 말을 넣었다. 그 결과 주부들로부터 큰 호응을 얻었다.

▲ 지난 5일 열린 MDM+ 시무식에서 문주현 MDM 회장이 신년사를 말하고 있다.

◆ 문주현의 샐러리맨 신화

문주현 회장은 샐러리맨 신화의 주역으로 꼽힌다.

문 회장은 어려운 집안 환경 탓에 중학교 친구들보다 세살 늦게 광주직업훈련소(현 한국폴리텍대 광주캠퍼스) 기계과에 입학했다. 문 회장은 미래가 어둡다고 보고 대학에 가기 위해 검정고시를 봤다. 문 회장은 부산의 한 공과대학에 합격했지만 회계학과를 선택했다.

그는 나산그룹에 입사해 7번의 특진을 거듭한 끝에 30대 후반에 임원이 됐다.

문 회장에게도 고비가 있었다. 그는 1992년 과로로 폐가 나빠져 휴직계를 내고 1년 동안 고향 장흥에서 요양을 했다. 당시 살 의지도 잃었다. 그러나 딸을 보며 살아야겠다고 다짐했다.

문 회장은 나산그룹이 부도나자 경쟁사들의 영입제의를 뿌리치고 창업을 결심했다. 그는 “다니던 회사가 부도나니 어느 날 오기가 생겼다”고 말했다.

그는 IMF로 최악의 침체기였던 1998년 자본금 5천만 원으로 작은 오피스텔에서 MDM을 설립했다. MDM이 디벨로퍼 1위로 오르는 길은 쉽지 않았다. 2008년 닥친 금융위기 때 수많은 부동산개발회사들이 도산했다.

문 회장은 “판교, 광교 분양 때도 직원들에게 말은 못했지만 최악의 카드를 준비해야 할 정도로 힘들었다”며 “2008년 미국발 금융위기 등 예상치 못한 사건이 터지고 경기흐름이 바뀔 때마다 주변에서 팍팍 쓰러졌다”고 돌아봤다.

문 회장은 부동산 개발업계의 전망에 대해 아이디어만 뭉치면 수요는 잇따를 것이라고 강조한다.

문 회장은 “이젠 누구나 인정하듯 아파트, 오피스텔 등 부동산 상품을 만들면 바로 팔리던 시대가 지났다”며 “앞으로 참신한 아이디어와 기획력이 없으면 부동산개발에서 절대 성공하지 못하는 시대가 오게 된다”고 말했다.

그는 “그래서 부동산시장에서 디벨로퍼의 역할이 진짜 중요한 때가 왔다”고 강조한다. [비즈니스포스트 장윤경 기자]