부동산 투자를 하지 않는 사람 중에는 돈이 없어서 못한다는 사람도 있지만 집값이 떨어질 게 뻔하기 때문에 하지 않는다는 사람도 많다.

2014년부터 아파트 값이 많이 올랐어도 그들은 많이 올랐기 때문에 앞으로는 떨어질 일만 남았다고 말한다.

하지만 부동산 투자를 하지 않고 있는 지금 그들의 선택이 옳았다고 말할 수 있는가.
 

문재인 정부 들어서서 부동산 과열 현상을 잡기 위해 각종 규제 정책을 펼치면서 주택 값이 떨어질 거라고 우려하는 사람들도 많다.

상투를 잡은 게 아닌지, 지금이라도 더 떨어지기 전에 팔아야 하는 건 아닌지 걱정의 목소리가 높다. 투자를 하지 않다가 뒤늦게라도 투자에 나서려는 사람들 중에는 앞으로의 불확실한 주택 경기 때문에 주저하고 있는 경우도 많다.

투자를 하지 않고 있거나 투자를 망설이거나 그들 모두는 부동산 투자의 원리를 잘못 알고 있다.

부동산 투자로 돈을 벌려면 절대로 집을 사면 안 되고 땅을 사야 한다. 그런데도 모두 부동산 하면 주택, 주택 하면 아파트만 생각하기 때문에 잘못된 투자의 길로 접어든 것이다.

서울에서 땅은 유한하다. 인구 1천만이 몰려 사는 서울의 땅은 부족하기 짝이 없다. 수요에 비해 공급이 적기 때문에 땅값은 오를 수밖에 없다.

서울 땅이 모자라다고 해서 땅을 새로 만들 수는 없다. 인천이라면 바다를 막아 매립지를 만들 수 있지만 서울은 더 이상 땅을 만들 공간이 없다.

하지만 집은 다르다. 집은 땅 위 허공에 짓는 것이기 때문에 땅 면적보다 훨씬 많이 지을 수 있다.

제2종일반주거지역은 용적률이 200%에 불과하지만 중심상업지역은 1,000%가 넘는다. 집을 지을 땅이 부족하다면 용적률을 높이거나 층수를 올리면 집을 더 많이 지을 수 있다.

우리나라 서울은 인구 천만 명이 넘는 대도시이지만 다른 나라에 비해 초고층 빌딩이 적은 편이다. 중국 상하이나 북경을 가면 초고층 빌딩이 즐비하다.

서울에 집 지을 땅이 부족하니까 정부는 서울 주변 수도권에 택지개발지구를 만들어 주택을 공급하고 있다. 심지어는 그린벨트를 해제하면서까지 아파트를 짓고 있다.

문재인 정부도 수도권에 새로운 택지개발지구를 지정해 아파트를 공급하겠다고 한다. 땅을 부족하지만 집은 공급 과잉이 되고 있는 것이다.

부동산 투자로 돈을 벌려면 무조건 땅을 사야 한다.

아파트는 다른 사람과 공동으로 땅을 소유한 것이므로 엄밀히 말하면 건물을 사는 것이지 땅을 사는 것은 아니다. 아파트의 대지 지분은 건물과 분리해서 사고 팔 수 없다. 자기 땅도 없는 허공 위에 지어놓은 집이 언제까지 가치가 지속될 것인지는 심히 의심스럽다.

그렇다고 시골 땅을 사서는 가치가 유한하다. 시골 땅은 아직까지는 그렇게 모자라지도 않고 앞으로도 수요에 비해 공급이 적다고 보기 어렵기 때문이다.

대도시의 땅, 서울에서도 도심에 있는 땅을 사야 미래가치가 높다.

수요에 비해 공급이 절대 부족하고, 개발로 인해 상권이 확대되면서 더욱 더 지가가 상승하기 때문이다.

가장 좋은 땅은 다중주택을 지을 수 있는 40∼50평짜리 대지를 들고 있는 단독주택이나 다가구주택, 근린생활시설을 사는 것이다. 다중주택 하나만 마련해놓으면 평생 월급을 받아 편안하게 생활할 수 있고, 사후에는 자식에게 물려줄 수도 있다.

돈이 더 많은 사람은 50∼80평짜리 대지를 사면 제법 규모가 큰 다가주택이나 다세대주택을 건축할 수 있다.

하지만 대지 40∼50평을 사려면 일반 서민들은 꿈도 꾸지 못하는 돈을 들고 있어야 한다.

서울의 좀 괜찮은 동네 땅값은 3,000만 원을 넘은 지 오래 됐고, 도심에서 벗어난 서울 외곽 땅도 평당 1,500만 원을 넘고 있다. 대출을 받는다 해도 최소 3,4억은 있어야 한다. 남가좌동만 해도 60평짜리 땅이 12억 원을 호가한다.

돈이 좀 부족한 사람들은 재개발이나 재건축 구역 내 부동산을 매입할 수 있다.

강남 재건축은 10억 원이 훨씬 넘지만 강북의 재개발 구역 중에는 대출을 끼면 1억 원 내외로 구입할 수 있는 허름한 빌라들이 있다. 재개발이나 재건축 구역 내 빌라를 사는 것은 땅을 구입하는 것이므로 승산이 있다.

서울 도심의 땅, 아파트를 지을 수 있는 땅은 항상 모자라기 때문에 무조건 오를 수밖에 없다.

대지 지분 10평, 건물 20평의 3억 원짜리 빌라가 있다고 하자. 건물 20평의 감정평가금액은 2,000만 원도 되지 않는다. 나머지 2억 8,000만 원은 땅값에 프리미엄을 합친 금액이다.

따라서 정비구역 내 빌라를 구입하는 것은 건물을 사는 게 아니고 땅을 사는 것이다.

조합원들이 땅을 출자해서 그 땅 위에 새 아파트를 짓는 게 정비사업이다. 재개발, 재건축 지분 투자는 개발 이익을 예상해서 선점하는 것이기 때문에 허공에 지어놓은 아파트를 사는 것보다는 훨씬 더 수준 높은 투자라 할 수 있다.

그런데 재개발, 재건축 지분 투자는 새 아파트를 짓기 훨씬 오래 전에 투자해야 이익을 극대화할 수 있다는 점에서 리스크가 크다. 사업시행이나 관리처분계획 인가가 난 후 투자하면 안전하지만 내가 먹을 이익은 그리 크지 않다.

이익을 많이 먹으려면 조합설립 인가 전이나 인가 후 투자해야 하는데 주민들의 반발이나 사업성 악화로 사업이 중도에 중단되거나 지연될 수도 있어 쉽지 않은 투자가 된다. 따라서 사업 진행 속도와 리스크를 사전에 잘 체크하는 게 성공의 관건이 된다.

땅을 사는 게 여의치 않아 부득이 건물이라도 사야겠다면 임대수입을 올릴 수 있는 부동산을 매입해야 한다.

실거주를 위한 아파트는 월세 수입을 올리기 힘들지만 도심 역세권에 위치한 다세대주택이나 빌라, 오피스텔, 점포 등은 고정적 월세 수입을 올릴 수 있다는 점에서 안전하다.

부동산시장이 좋지 않으면 수도권의 공급 과잉된 아파트들의 집값부터 떨어지지만 도심의 월세가 나오는 부동산은 시장 상황에 크게 구애받지 않는다.

월세가 정해져 있는 부동산의 가격은 거품이 끼어 있을 여지가 없지만 실거주를 위한 아파트의 가격은 언제 꺼질지 모르는 거품이 끼어 있다는 점에서 좀 불안하다. 

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