재건축 초과이익환수제도가 6년 만에 부활한다.

부담금 납부를 피하기 위해 재건축사업에 속도를 냈던 재건축조합의 경우 이 제도의 영향권에서 벗어나지만 아직 관리처분총회를 진행하지 않은 사업장은 모두 재건축 초과이익환수제 적용대상에 포함된다.
 

조합원들은 모두 얼마만큼의 개발부담금을 내야 할까?

25일 국토교통부에 따르면 내년 1월1일부터 재건축 초과이익환수제가 실시된다.

재건축 초과이익환수제는 재건축사업을 진행해 얻는 이익이 조합원 1인당 3천만 원을 넘을 경우 초과액의 최대 50%를 재건축 개발부담금으로 내게 하는 제도다.

노무현 대통령이 주택시장을 안정화하기 위해 2006년 도입했지만 박근혜 정부가 부동산거래 위축을 이유로 2013년부터 2014년까지 시행을 유예했다.

제도를 아예 폐지하려고 했으나 당시 야당이었던 새정치민주연합(현 더불어민주당)이 강하게 반대해 2017년 말까지 제도유예가 한 차례 더 연기됐다.

문재인 정부에서 자유한국당 의원들을 중심으로 재건축 초과이익환수제의 유예시기를 더 연장하려는 시도가 있었으나 법 개정안이 국회 국토교통위원회의 문턱을 넘지 못하면서 내년 부활이 확정됐다.

당장 재건축 초과이익환수제 적용범위에 드는 사업장의 아파트 소유주들은 발등에 불이 떨어졌다.

이제부터 재건축사업을 본격적으로 추진한다고 해도 지방자치단체의 재건축사업 승인과 시공사 선정과정 등을 고려하면 최소 3~5년이 지나야 개발부담금이 확정되는데도 불구하고 돈을 얼마나 내야할지 계산기를 두드리기 바쁘다.

재건축사업으로 얻는 초과이익은 재건축사업이 종료되는 시점의 주택가격에서 추진되는 시점의 주택가격(개시시점 주택가격)과 재건축사업이 추진되는 기간의 주택가격 상승분 총액(정상주택가격상승분), 개발비용 등을 빼서 구할 수 있다.

종료시점 주택가격은 재건축사업의 준공인가일에 한국감정원이 재건축아파트의 주택가격을 조사해 산정한다. 개시시점 주택가격은 조합설립추진위원회가 승인된 날을 기준으로 한국감정원이 조사한 공동주택 공시가격에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격 상승분을 반영한 금액이다.

정상주택가격상승분은 개시시점 주택가격에 정기예금이자율이나 종료시점까지 재건축사업장이 있는 지방자치단체의 평균주택가격상승률 가운데 높은 비율을 곱해 구한다. 개발비용은 공사비와 설계감리비, 부대비용과 그 밖의 경비 등 재건축사업을 진행하는 데 투입된 비용이다.

이렇게 구한 재건축 초과이익을 재건축조합원 수로 나누면 조합원 1인당 얻게 되는 평균이익이 나오는데 이익이 3천만 원을 넘을 경우 초과액의 10%를 개발부담금으로 내게 된다.

1인당 평균이익이 5천만 원 초과~7천만 원 이하인 경우 ‘200만 원+5천만 원 초과액의 20%’를 내고 7천만 원 초과~9천만 원 이하면 ‘600만 원+7천만 원 초과액의 30%’를 낸다.

9천만 원 초과~1억1천만 원 이하면 1200만 원+9천만 원 초과액의 40%‘를, 1억1천만 원 초과면 ’2천만 원+1억1천만 원 초과액의 50%‘를 개발부담금으로 내야 한다.

예를 들어 재건축사업으로 얻는 1인당 평균이익이 6천만 원이라면 기본 200만 원에 5천만 원을 초과한 1천만 원에 대한 20%를 개발부담금으로 더 내야 해 모두 400만 원의 개발부담금을 지는 것이다.

만약 재건축사업으로 1인당 2억 원의 이익을 얻는다면 기본 2천만 원에다 초과액 9천만 원에 대한 부과율 50%를 곱해 모두 6500만 원의 부담금을 내야 한다. [비즈니스포스트 남희헌 기자]