[비즈니스포스트] 정부가 우량주택 공급을 위해 도심 내 정비사업의 속도전을 강조한 가운데 노후계획도시 정비의 핵심인 1기 신도시 재건축 시계도 빨라지고 있다.

다만 정부의 추가 주택공급 확대방안에 현재 1기 신도시 주민들의 큰 관심을 받고 있는 선도지구 선정과 관련해 새로운 내용이 없어 ‘2030년 입주’라는 목표가 실행되기 쉽지 않을 것이란 시선은 여전하다.
 
정부는 8일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 바탕으로 1기 신도시 등 노후계획도시 정비에 더욱 속도를 낸다는 계획을 세웠다.

지난해 말 1기 신도시 재건축 규제 완화 등의 내용을 담은 노후계획도시특별법안이 국회를 통과한 뒤 정부는 올해 초 발표한 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에서 연내 1기 신도시 선도지구 지정을 예고했다.

이어 5월 올해 최소 2만6천 호의 선도지구 물량 선정계획을 발표하며 1기 신도시 정비사업의 닻을 본격적으로 올렸다.

이날 발표된 1기 신도시 정비사업과 관련한 방안은 크게 2가지로 나뉜다. 구상안 공개 및 펀드 조성과 선도지구 선정 계획이다.

정부는 1기 신도시 정비와 관련한 국토교통부의 기본방침과 1기 신도시별 각 지방자치단체의 기본계획을 8월부터 공개하기로 했다.

또 전체 12조 원 규모의 1기 신도시 전용 자금대출 펀드인 미래도시펀드 구조설계를 올해 안에 마치고 2027년까지 우선적으로 1조6천억 원을 조성하기 위한 설명회를 추진하겠다는 방침을 내놨다.

이와 함께 1기 신도시 정비 선도지구도 올해 선정 이후 2027년 첫 착공을 목표로 추진한다는 점을 재차 강조했다.

다만 현재 1기 신도시 정비에서 가장 화두에 올라 있는 선도지구 관련한 우려를 해소할 만한 새로운 정책은 제시되지 않은 것으로 파악된다.

미래도시펀드는 1월 이미 발표된 내용의 세부계획이 잡힌 것이고 선도지구 정비사업 일정은 5월 내놓은 선정계획을 재확인한 데 그쳤다.

정부는 1기 신도시 선도지구의 빠른 사업 추진을 예고하고 있다. 특별정비구역 지정으로 주어지는 안전진단 규제 완화, 용도지역 변경, 용적률 상향 등 혜택을 통해 일반적으로 수년 이상이 걸리기도 하는 사업시행계획 및 관리처분계획 수립 기간을 2년 이내로 단축하겠다는 것이다.

이에 따라 선도지구는 2025년 특별정비구역을 지정하고 2026년 사업시행계획 및 관리처분계획을 수립한다. 2027년 착공해 2030년 입주를 목표로 정비를 추진한다는 계획을 세웠다.

하지만 시장에서는 2030년 입주를 목표로 선도지구 정비가 진행되는 것은 다소 무리가 있다는 지적이 나오고 있다.

건축물 배치를 포함한 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설 계획, 이주대책, 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획을 포괄적으로 담는 사업시행계획과 분양계획, 부담금 등을 포함한 정비사업비의 추산액 등이 담기는 관리처분계획이 주민 사이 다양한 의견 속에서 2년 만에 수립될 수 있을지 의문을 제기하는 시선이 많다.

여러 단지가 모여 선도지구 선정에 참여하는 만큼 사업시행계획과 관리처분계획 절차 진행이 목표대로 이뤄지는 것이 녹록치 않다는 평가다.

정부는 정비사업 추진의 파급효과를 높이기 위해 통합정비를 통해 다수의 단지, 많은 세대수를 갖춘 곳에 더 높은 점수를 준다. 1기 신도시 표준 평가기준에 따르면 통합정비 참여 주택단지수가 4개 이상이고 참여 세대수가 3천 세대 이상이어야 각각 항목에서 만점(10점)을 받는다.

1기 신도시 선도지구의 빠른 사업진행을 위해 여러 보완책이 마련되긴 했지만 선언적 수준이거나 법 개정이 필요한 사안이기 때문에 얼마나 실효를 거둘지 가늠하기 어렵다는 시각이 많다.

정부는 선도지구 주민대표, 경기도, 1기 신도시 지자체, 한국토지주택공사(LH) 등으로 구성된 협의체가 갈등을 조정하는 ‘협력형 미래도시 정비모델’을 구축해 사업단계별로 갈등이 발생했을 때 신속히 조정하겠다는 목표를 두고 있다.

또 이날 정비사업 전반의 속도를 높이기 위해 새로 제시한 규제 개선사항들을 1기 신도시 정비에도 적용한다는 방침도 내놨다.

정비사업 과정에서 기본계획 수립과 정비계획 수립을 하나로, 사업시행인가와 관리처분 인가 단계를 하나로 묶어 주무행정청도 일괄 처리한다. 여기에 사업시행인가 단계에서 의제 대상을 넓히고 일부 항목은 신고제로 처리하는 방안, 관리처분인가 단계에서 인가 신청 이전 타당성 검증 신청을 허용하는 방안이 추진된다.

다만 이는 ‘재건축·재개발 촉진 특례법(임시이름)’을 제정하거나 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’ 및 동법 시행령을 개정해야 제대로 작동할 수 있다.

게다가 최근 급등한 공사비와 높은 용적률 적용에 따라 예상되는 대규모 분담금은 1기 신도시 정비의 뇌관으로 작용할 것이라는 관측도 존재한다. 사업 규모를 고려하면 2027년 착공이 이뤄지더라도 2030년 입주는 다소 무리라는 말도 나온다. 

이주대책 역시 세부적으로 수립돼야 한다는 지적이 많다.

정부는 5월 선도지구 선정계획을 발표하면서 단계적 진행에 따른 정비시기 분산, 신도시 주변 개발사업의 차질 없는 관리, 3기 신도시를 포함한 신규공급 확대 등 포괄적 이주대책을 제시한 상태다.

1기 신도시 정비가 매년 3만 호가량씩 순차적으로 추진된다는 점을 고려해도 전체 대상이 30만 호에 가까워 선도지구부터 세밀한 이주대책이 필요하다는 평가가 많다. 그러나 이날 주택공급 확대 방안에는 1기 신도시 전반에 걸쳐 이주대책에 관한 추가 정책이 제시되지 않았다.

정책 불확실성이 여전히 남아있는 가운데 1기 신도시 가운데 비교적 사업성이 나은 것으로 평가되는 분당은 선도지구로 선정되기 위한 재건축추진단지들의 움직임이 가장 활발히 이뤄지고 있다.
 

분당은 현재 평균 용적률이 183%로 일산에 이어 두 번째로 낮고 집값이 높게 형성된 덕에 분담금 부담 여력도 상대적으로 우수해 1기 신도시 정비사업 추진이 원활할 것으로 예상된다.

분당에서는 한양 및 삼성·한신 시범아파트(4200세대), 우성 및 현대 시범아파트(3569세대), 한양1·2단지 등 양지마을(4392세대), 청솔1·2·3단지 등 정자일로(2860세대), 까치1·2단지 및 하얀주공5단지(2523세대), 한솔1·2·3단지(1872세대) 등이 통합단지를 구성해 선도지구로 선정되기 위해 발걸음을 재촉하고 있다.

이 단지들은 선도지구 지정에서 최대 점수(60점)이 배정된 주민동의율 만점 기준인 95%를 채우는 데 공을 들이고 있다.

특히 6월25일 성남시가 신탁 방식이나 공공시행 방식을 활용하면 가점 2점을 부여하는 선도지구 공모지침을 내놓으면서 분당에서는 대부분 조합을 설립하는 대신 신탁사들과 손을 잡고 선도지구 경쟁에 나서고 있다.

서로 다른 단지들이 통합재건축을 추진하고 있는 만큼 신탁 방식은 사업 진행 과정에서 갈등을 최소화하는 장점을 갖출 것으로 예상된다.
 
다만 분당의 공모지침이 나온 뒤 기준을 두고 잡음이 나오는 점은 향후 1기 신도시 재건축 과정에서 발생할 갈등을 미리 보여주고 있다는 우려도 나온다.

분당에서는 성남시가 주민동의율에 따른 배점을 계산할 때 당초 국토부에서 세운 표준기준과 다르게 상가동의율은 반영하지 않기로 해 형평성 논란이 일고 있다.

분당은 선도지구 공모에 신청할 때 상가 소유자의 20% 이상 동의를 받기만 하면 된다. 실제 평가가 상가동의율과 무관한 셈인데 1기 신도시 가운데 상가동의율을 점수에 반영하지 않는 곳은 분당이 유일하다.

결과적으로 상가 규모가 커 동의율을 높이기 쉽지 않은 일부 대단지에 특혜로 작용한다는 목소리가 고개를 든다.

정부에 따르면 1기 신도시 정비 선도지구 선정 제안서 접수는 9월23일~27일 5일 동안 진행된다. 이후 10월 지자체별 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월 최종 선도지구가 선정된다.

박상우 국토부 장관은 이날 제8차 부동산관계장관회의에서 “재건축·재개발의 복잡한 사업 절차는 최대한 하나로 묶고 행정 지연이 발생하지 않도록 지차체와 함께 적극 개입해 조정할 것”이라며 “1기 신도시를 비롯한 노후계획도시정비도 2027년 첫 착공을 위한 준비를 차질 없이 이행하겠다”고 말했다. 장상유 기자